Toute personne ayant un prêt hypothécaire à taux variable devrait passer immédiatement à un taux fixe – The Irish Times

C’est une période incertaine pour les titulaires de prêts hypothécaires. Les taux de la Banque centrale européenne sont passés de zéro à 2 % en seulement quatre mois. Un emprunteur sur un tracker BCE plus 1% (une marge de 1% sur le taux de base de la BCE) aura vu son taux d’intérêt passer de 1% à 3%. S’ils ont un prêt hypothécaire dont le solde est de 200 000 €, ils paieront 4 000 € supplémentaires par an d’intérêts.

Et la BCE dit qu’elle continuera d’augmenter les taux hypothécaires jusqu’à ce qu’ils maîtrisent l’inflation. Alors, que doit faire un emprunteur avec une hypothèque tracker ?

S’ils fixent leur taux hypothécaire maintenant, ils perdront leur tracker lorsque le taux fixe augmentera. Il y a une impression générale là-bas que “vous ne devriez jamais abandonner votre tracker”. Mais ce n’est pas toujours correct. En règle générale, si vous avez un tracker bon marché – moins de 1% de marge sur la BCE – et s’il vous reste plus de 10 ans sur votre prêt, vous devriez probablement conserver votre tracker.

Mais si vous avez un tracker ECB plus 2%, alors ça vaut très peu et vous devriez probablement fixer le taux pendant 5 ans. Même si vous avez un tracker avec une marge très faible mais qu’il vous reste moins de 10 ans, vous devriez probablement le réparer pendant cinq ans. Une fois le taux fixe augmenté, vous pourriez bien payer un taux plus élevé que celui que vous auriez autrement payé, mais ce sera sur un solde beaucoup plus petit et ce sera pour la très courte période restante sur votre prêt hypothécaire.

Et que devrait faire une personne ayant un prêt hypothécaire à taux variable ?

Un client avec un taux variable aujourd’hui devrait réparer immédiatement. Ils ne devraient pas tarder ou tergiverser car il est probable que les taux fixes augmenteront à court terme

— Brendan Burgess

C’est une décision beaucoup plus claire. Le marché hypothécaire irlandais est dysfonctionnel depuis de nombreuses années. Alors que les taux fixes en Irlande ont été beaucoup plus élevés qu’ils ne l’ont été dans le reste de la zone euro, les taux variables ont été et continuent d’être encore plus élevés pour la plupart des banques. Un client à taux variable dont le ratio prêt/valeur est inférieur à 80 % paie 2,95 % à AIB, 3,85 % à Permanent TSB et 4,2 % à Bank of Ireland. Le taux fixe sur cinq ans pour les trois prêteurs est d’environ 3 %.

Un client avec un taux variable aujourd’hui devrait réparer immédiatement. Ils ne devraient pas tarder ou tergiverser car il est probable que les taux fixes augmenteront à court terme. Dans la plupart des cas, ils obtiendront une réduction sur le taux qu’ils paient et, dans tous les cas, ils obtiendront une protection contre les augmentations pour les cinq prochaines années.

Prenons un client de la Bank of Ireland qui bénéficie d’un taux variable de 4,2 %. S’ils ne font rien, ils pourraient bien faire face à une augmentation de ce taux. Mais ils pourraient réduire ce taux aujourd’hui à 3 % en le fixant sur cinq ans. Pour quelqu’un avec une hypothèque de 200 000 €, cela représente une économie de 2 400 € par an en intérêts et une protection contre de nouvelles augmentations pour les cinq prochaines années.

Ayez une pensée pour les anciens clients des principales banques dont les crédits immobiliers ont été vendus à des fonds vautours parce qu’ils étaient en retard de paiement ou parce qu’ils avaient été restructurés

— Brendan Burgess

Même les clients qui bénéficient actuellement d’un tarif fixe devraient revoir leurs options. Ils n’ont pas à attendre la fin prévue de la période de taux fixe. Ils peuvent éclater tôt et se refixer aux taux actuels. Ils pourraient faire face à des frais de remboursement anticipé pour avoir rompu leur taux fixe tôt, mais cela devrait être très faible.

Mais ayez une pensée pour les anciens clients des principales banques dont les crédits immobiliers ont été cédés à des fonds vautours parce qu’ils étaient en retard de paiement ou parce qu’ils avaient été restructurés. La Banque centrale d’Irlande et le ministre des Finances Paschal Donohoe ont rassuré ces clients sur le fait que leurs conditions générales ne seraient pas affectées par la vente. Et au sens strict du droit, c’est correct. Mais les termes et conditions permettent au prêteur de facturer le taux d’intérêt qu’il souhaite. Et certains des clients des fonds vautours ont récemment été informés que leurs taux variables avaient augmenté à 4,9 %. D’autres ont signalé avoir été avisés d’une augmentation à 5,45 %.

Et lorsqu’ils se renseignent sur la fixation de leur taux, on leur dit que leurs prêteurs n’offrent pas l’option de taux fixes. Si leurs hypothèques n’avaient pas été vendues, ils auraient pu fixer à 3 %. La plupart de ces clients ont un dossier de crédit dégradé et ne peuvent donc pas changer de prêteur. Les augmentations de taux ne feront qu’exacerber le problème des arriérés et les empêcheront de se remettre sur la bonne voie.

La Banque centrale a forcé les prêteurs à vendre leurs soi-disant créances douteuses. Vous pourriez bien vous demander pourquoi ni eux ni le gouvernement n’ont pris de mesures pour protéger ces détenteurs d’hypothèques contre les augmentations arbitraires des taux hypothécaires. Les vautours sont vraiment rentrés se percher.

• Brendan Burgess est un défenseur des consommateurs et fondateur du forum des consommateurs Askaboutmoney.com