La méthode BRRRR vise à aider les investisseurs immobiliers à développer leur portefeuille avec une seule propriété. BRRRR signifie Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter. Cela peut être une stratégie d’investissement efficace, si vous avez l’expertise. Mais BRRRR n’est pas pour tout le monde. Il y a des avantages et des inconvénients, ainsi que des risques importants. Voyons comment cette méthode fonctionne et si elle est pour vous.
Un conseiller financier peut vous aider à créer un plan financier adapté à vos besoins et objectifs de placement.
Qu’est-ce que la méthode BRRRR ?
La méthode BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) est une stratégie d’investissement immobilier qui se concentre sur la réhabilitation des maisons, leur remise en état et leur location. Contrairement au retournement de maison, la méthode BRRRR se concentre sur la location au lieu de vendre la maison pour un profit rapide. Vous utilisez ensuite la valeur nette de la propriété pour financer un autre investissement.
Comment fonctionne la méthode BRRRR ?
Cette stratégie comporte quatre parties différentes qui doivent être exécutées intelligemment pour qu’elle soit rentable, puis répétées. Voyons comment fonctionne chacune de ces parties.
Acheter
Cette méthode met l’accent sur l’achat d’une propriété en difficulté. Souvent, ces maisons ont été saisies, reprises et sont souvent en mauvais état. Financer l’achat d’une de ces maisons peut être difficile. Vous ne pourrez pas obtenir d’hypothèque conventionnelle si la maison est jugée en bon état de vie. Et s’il est en meilleur état, vous devrez peut-être en déposer 30 % ou plus.
Outre un achat en espèces, vous pouvez essayer de refinancer votre résidence principale pour retirer de l’argent. Vous aurez suffisamment de valeur nette dans votre maison pour la faire fonctionner. Les prêteurs hypothécaires exigent généralement que vous conserviez un minimum de 20 % de la valeur nette de votre maison.
Avant de faire une offre sur un lieu, vous allez devoir calculer combien il en coûtera pour réparer et quelle sera sa valeur après réparation (ARV). Bien que vous ne le retourniez pas, avec l’ARV calculé, vous pouvez comprendre combien vous devriez dépenser. En règle générale, vous ne voulez pas dépenser plus de 70 % de l’ARV d’une maison. N’oubliez pas que vous aurez également besoin d’argent pour les réparations.
Désintox
Une fois que vous avez acheté la propriété, il est maintenant temps de vous mettre au travail. Vous devez évaluer pleinement l’étendue des travaux. Voici plusieurs questions auxquelles vous devez répondre avant de commencer :
- La maison est-elle habitable ?
- La maison doit-elle être mise au code ?
- Ferez-vous les réparations ou embaucherez-vous quelqu’un?
- Quel est votre budget ?
- Quelle est la chronologie ?
- Quelles réparations peuvent être effectuées qui ajouteront vraiment de la valeur à la maison ?
Une fois que vous connaissez les réponses à ces questions, vous pouvez prioriser le travail. Vous devrez peut-être embaucher un électricien pour mettre à jour le disjoncteur, mais vous pouvez installer vous-même de nouveaux carreaux de cuisine et de nouveaux appareils. Respectez votre budget et votre calendrier. N’oubliez pas que le plan est d’investir dans cette propriété à long terme. Mais, pour commencer à être payé, vous devrez terminer la cure de désintoxication et trouver des locataires.
Location
Trouver des locataires stables peut être difficile, il est donc important de connaître le marché locatif autour de votre immeuble de placement. Quel est le revenu moyen du quartier ? Quels sont les principaux employeurs à proximité ? Y a-t-il une université à proximité ? Toutes ces questions sont utiles à vous poser.
Il vous sera avantageux de filtrer les locataires pour :
En outre, vous devrez définir le prix de la location. Si vous avez une hypothèque sur la propriété, le loyer devra couvrir au minimum le paiement de l’hypothèque et les frais d’entretien. Vous devrez également décider si vous souhaitez gérer la propriété directement ou embaucher un gestionnaire immobilier.
Pour une seule propriété, vous pouvez vous sentir capable de la gérer vous-même. Mais de nombreuses propriétés peuvent être une poignée. Un gestionnaire immobilier peut réduire vos bénéfices, mais un bon gestionnaire gardera vos locataires heureux et vos propriétés locatives occupées et entretenues.
Refinancer
Une fois que vous avez réussi à réhabiliter la propriété et que vous la louez, vous pouvez tirer parti de la valeur nette dont vous disposez grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou à un refinancement en espèces. L’un ou l’autre de ces produits vous donne la valeur nette de votre maison en une somme forfaitaire en échange du remboursement du prêt.
Avec un prêt sur valeur domiciliaire, vous pouvez accéder jusqu’à 90 % de la valeur nette de votre maison. Avec un refinancement en espèces, c’est 80 %. Disons que vous possédez une propriété d’une valeur de 300 000 $. Un prêt sur valeur domiciliaire vous permettrait de retirer 270 000 $, tandis qu’un refinancement en espèces vous permettrait de retirer 240 000 $. La différence est que le prêt sur valeur domiciliaire serait probablement assorti d’un taux d’intérêt plus élevé.
Selon la situation du marché, il peut être judicieux d’attendre que les taux d’intérêt baissent.
Répéter
Avec la valeur nette de votre propriété en main, vous pouvez sortir et répéter le processus. N’oubliez pas que vous devez être intelligent lors de votre prochain achat. Votre propriété actuelle est utilisée comme garantie pour un prêt garanti pour votre future cure de désintoxication.
A qui s’adresse la méthode BRRRR ?
La méthode BRRRR ne fera pas réussir tout le monde. Ceux qui ont de l’expérience dans l’immobilier, la rénovation et la gestion immobilière sont les meilleurs candidats. Après tout, une erreur de calcul des coûts de réhabilitation ou une série de locataires irresponsables peuvent sérieusement réduire vos bénéfices. Vous devez avoir le capital pour acheter et réhabiliter la propriété
Avantages et inconvénients de la méthode BRRRR
Comme pour tout investissement, la méthode BRRRR présente des avantages et des inconvénients. Voici trois avantages et trois inconvénients à considérer avant d’aller plus loin.
Avantages
- Revenu passif. Avec la méthode BRRRR, vos biens génèrent un revenu passif dont vous pouvez vivre. Lorsque les hypothèques sont remboursées, vous pouvez réaliser des bénéfices importants.
- Augmentez votre portefeuille locatif et vos fonds propres. Cette méthode vous permet de développer méthodiquement votre portefeuille locatif grâce à l’achat et à la réparation d’un bien immobilier. Grâce à la croissance de vos capitaux propres, vous accumulez un patrimoine stable et à long terme.
- Vous pouvez le répéter de façon exponentielle. Une fois que vous avez répété cette méthode une fois, vous avez deux propriétés avec lesquelles travailler. Au fur et à mesure que vous remboursez le financement, vous pouvez répéter la méthode avec chaque propriété différente que vous détenez, augmentant ainsi votre portefeuille à un rythme plus rapide.
Les inconvénients
- Tu dois être patient. La méthode BRRRR est un long jeu. Il n’y a pas d’argent rapide ici. Le nombre de réhabilitations viables sur le marché peut être faible ou les taux d’intérêt peuvent être défavorables au refinancement. Les rénovations peuvent prendre du temps et vous devrez peut-être attendre avant de pouvoir commencer à louer.
- Il y a un risque important. Cette méthode nécessite beaucoup de conjectures calculées. Si la cure de désintoxication est plus coûteuse et prend plus de temps, vous allez la payer. Si l’ARV n’est pas aussi élevé que vous l’aviez estimé, vous ne pourrez peut-être pas retirer autant d’équité lors du refinancement.
- Cela prend du temps. C’est beaucoup de travail pour trouver des propriétés à acheter et à réhabiliter, les réhabiliter, puis trouver des locataires et les garder heureux. Cela est particulièrement vrai une fois que vous avez plusieurs propriétés dans des conditions différentes à la fois.
Conclusion
L’immobilier est un domaine avec beaucoup de potentiel pour gagner un revenu passif. Cela demande du travail, surtout en amont, et cela comporte des risques. Mais un portefeuille de propriétés locatives peut générer des revenus et vous aider, vous et votre famille, à créer un patrimoine pour les années à venir. Si vous avez les connaissances et les compétences, la méthode BRRRR peut fonctionner pour vous.
Conseils pour l’investissement immobilier
- Un conseiller financier peut vous aider à déterminer si un investissement immobilier vous convient financièrement. L’outil gratuit de SmartAsset vous met en contact avec jusqu’à trois conseillers financiers qui desservent votre région, et vous pouvez interroger gratuitement vos conseillers correspondants pour décider lequel vous convient le mieux. Si vous êtes prêt à trouver un conseiller qui peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers, commencez dès maintenant.
- Si vous débutez, vous pouvez mieux comprendre l’impact de l’investissement immobilier pour vous en lisant notre guide.
- Vous devez savoir comment fixer le loyer pour rembourser l’hypothèque de votre investissement immobilier. Une façon de vous préparer au paiement d’un prêt hypothécaire consiste à utiliser notre calculateur de prêt hypothécaire.
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