2023-09-05 08:33:00
Lorsqu’Alexandra Rodriguez a demandé à son propriétaire de réparer l’alarme incendie de son appartement loué dans le sud de Londres, elle ne s’attendait pas à ce que sa réponse soit un avis d’expulsion. Pourtant, il lui a envoyé une demande formelle de quitter l’appartement dans un délai de deux mois, puis l’a annoncé à nouveau à un loyer près de 40 pour cent plus élevé.
«Ils ont annoncé la propriété sur Rightmove à 1 800 £ par mois. . . c’est pourquoi ils se sont débarrassés de nous », a déclaré la technicienne scientifique de 37 ans, ajoutant qu’elle se remettait encore « émotionnellement et financièrement » de son expulsion de chez elle.
Son expérience fait écho à celle de nombreux Londoniens qui sont frappés par une hausse des loyers, voire expulsés, alors que les propriétaires transmettent la pression des taux d’intérêt plus élevés. Le secteur locatif privé – dont le capital britannique est devenu de plus en plus dépendant au cours des deux dernières décennies – est particulièrement vulnérable aux taux plus élevés en raison de la prévalence des prêts hypothécaires locatifs à intérêt uniquement, qui ont contribué à créer des légions de propriétaires de la classe moyenne. .
Les loyers à Londres sont à leur plus haut niveau jamais enregistré, bien au-dessus de ceux du reste du Royaume-Uni et plus élevés que dans de nombreuses capitales européennes. Les loyers à Londres ont augmenté d’un cinquième entre mars 2020 et mai 2023, le coût médian d’un studio dans le Grand Londres atteignant 1 275 £ par mois, selon l’agent immobilier Savills.
Selon les experts, l’essor de la demande de locations est alimenté par une immigration record au Royaume-Uni et une vague d’étudiants poussés vers des locations privées en raison d’une pénurie de logements étudiants.
La hausse des taux hypothécaires et la fin d’un programme gouvernemental de soutien aux primo-accédants ont contraint davantage d’acheteurs potentiels à louer leur maison, a déclaré Richard Donnell, responsable de la recherche chez Zoopla.
“Le caractère abordable de l’accession à la propriété à Londres, où vous devez disposer d’un revenu de 100 000 £ et [have] une caution de 140 000 £ pour acheter signifie que beaucoup de gens doivent louer », a déclaré Donnell. Les ventes de maisons au Royaume-Uni sont en passe de connaître leur année la plus lente depuis plus d’une décennie, selon Zoopla.
La demande croissante signifie que les locataires se livrent une concurrence féroce pour les logements. Neil Short, responsable des locations à Londres chez l’agent immobilier JLL, a déclaré qu’ils se lançaient dans une guerre d’enchères et proposaient de payer d’avance plusieurs mois de loyer.
“Je fais de la location depuis près de 20 ans et ce n’est que récemment que j’ai vu un cas où nous avons dû retirer une propriété du marché parce qu’en une demi-heure, nous avions généré des visites de 20 personnes”, a déclaré Short. « Nous avons été inondés de demandes de renseignements. Nous avons dû nous arrêter physiquement [them].»
Ajoutant à la pression, le stock de logements disponibles à louer à Londres – déjà insuffisant pour répondre à la demande – risque de diminuer après avoir tout juste commencé à se remettre d’un creux de cinq ans en 2022. Environ 4,8 millions de propriétaires privés proposent un logement pour un cinquième. des ménages britanniques, a déclaré Savills. Parmi eux, plus d’un million se trouvent dans le Grand Londres, où ils abritent environ 30 pour cent des ménages.
Le secteur locatif privé britannique a connu un essor dans les années 2000 après le déploiement des prêts hypothécaires locatifs. La forte dépendance de Londres à l’égard des prêts à intérêt uniquement la rend vulnérable à la hausse des coûts d’emprunt, qui met à rude épreuve les modèles économiques des propriétaires.
Le taux moyen des prêts hypothécaires résidentiels locatifs sur deux ans au Royaume-Uni est passé de 4,5 % en août 2022 à 6,6 % fin août 2023, selon Moneyfacts. Cela a nui aux propriétaires à Londres et à l’extérieur. Neil France, un propriétaire basé dans l’Essex possédant quatre propriétés à louer, a déclaré que la hausse des mensualités avait été « horrible » et l’avait contraint à augmenter les loyers pour éviter de subir une perte. « Nous avons dû aller vers toutes les familles, nous asseoir avec tous les locataires [and] expliquez-leur la situation », a-t-il déclaré.
Le coup dur pour les emprunteurs fait suite à des changements réglementaires qui avaient déjà atténué l’attrait des investissements locatifs privés. Le gouvernement britannique a supprimé les allégements fiscaux sur les intérêts hypothécaires locatifs en 2016, tandis que les propriétaires sont confrontés à la possibilité de nouvelles exigences en matière d’efficacité énergétique dans les années à venir, ainsi qu’à une réglementation plus stricte du marché locatif.
“L’impact de [the 2016 tax change] Cela commence vraiment à se faire sentir aujourd’hui, alors que vous avez des taux de 6 à 7 pour cent qui ne peuvent pas être compensés comme une dépense », a déclaré David Fell, analyste chez l’agent immobilier Hamptons.
Les prêteurs ont repris possession de 440 propriétés locatives au Royaume-Uni au deuxième trimestre 2023, en hausse de 7 % par rapport au trimestre précédent, tandis que 1 870 autres propriétaires étaient en retard de remboursement d’un montant totalisant plus de 10 % de leur encours de prêt. , selon UK Finance.
“Je ne peux pas croire que quiconque se lance dans l’achat-location maintenant”, a déclaré France. “Je remettrais en question leur santé mentale.”
L’encours des prêts hypothécaires locatifs a chuté cette année, les propriétaires remboursant leurs dettes ou vendant leurs propriétés pour éviter le choc de la hausse des taux. À Londres, les coûts hypothécaires élevés rendent les rendements de ces propriétés plus faibles qu’ailleurs. “Malheureusement, nous allons voir beaucoup d’anciens propriétaires vendre”, a déclaré Donnell.
Hamptons estime qu’entre un tiers et la moitié des logements vendus par les propriétaires restent sur le marché locatif privé. Une vente massive risque donc de comprimer davantage l’offre, préviennent les experts. Cela augmenterait la pression sur les locataires les plus vulnérables de Londres, dont beaucoup dépendent des locations privées parce qu’ils n’ont pas accès au logement social.
Environ un quart des locataires britanniques du secteur locatif privé reçoivent des aides au logement du gouvernement, selon l’analyse des données gouvernementales réalisée par Zoopla et l’association caritative pour les sans-abri Crisis – le chiffre à Londres est de 29 pour cent.
“Nous n’avons pas construit suffisamment de logements sociaux au cours des 20 dernières années, donc la croissance du secteur privé a absorbé une demande non satisfaite”, a déclaré Donnell de Zoopla. «Dès que le marché locatif cesse de croître, cela met en lumière de nombreux problèmes.»
À Londres, la proportion de ménages vivant dans des logements sociaux – logements fournis par les municipalités et les associations de logement à but non lucratif à des loyers liés aux revenus – varie considérablement selon les arrondissements, de moins de 10 pour cent à Redbridge à près de 40 pour cent à Barking et Dagenham.
Les allocations locales de logement n’ont pas suivi la hausse des loyers, de sorte que les bénéficiaires d’allocations ne peuvent pas rivaliser sur le marché locatif privé, a déclaré le groupe de campagne Generation Rent.
Ils risquent également de devoir trouver un nouveau logement, car les propriétaires en Angleterre peuvent expulser les locataires avec un préavis de deux mois sans explication dès six mois après le début de leur location.
De telles expulsions seront limitées en vertu d’un projet de loi sur la réforme des locataires qui est en cours d’examen au Parlement, mais les règles plus strictes ont progressé lentement depuis qu’elles ont été promises en 2019. Generation Rent a déclaré qu’une réglementation laxiste rendait les familles à faible revenu particulièrement vulnérables.
Les loyers augmentent partout à Londres, mais c’est dans les banlieues de la ville, dans les quartiers comme Harrow, Sutton et Havering, qu’ils augmentent le plus rapidement. “Le problème majeur à Londres, c’est que les locataires sont poussés vers la périphérie de Londres à la recherche de logements abordables”, a déclaré Donnell.
Le coiffeur Solomon, 29 ans, a passé des semaines à chercher frénétiquement une chambre après que son propriétaire lui ait donné un préavis de quitter son appartement de Camberwell. Après avoir été surenchéri à plusieurs reprises, il a décidé de réduire ses pertes et de déménager à Basingstoke dans le Hampshire.
“Je peux soit dépenser beaucoup d’argent pour être à Londres – dans un endroit où je ne serai pas à l’aise avec l’humidité et la moisissure qui affectent ma santé mentale – soit franchir le pas et quitter Londres et gérer les déplacements domicile-travail”, a-t-il déclaré. dit.
Solomon, dont le trajet jusqu’à Peckham, dans le sud de Londres, prend désormais plus d’une heure, a déclaré que quitter la capitale était le seul moyen pour lui de vivre seul dans un appartement bien entretenu et fonctionnel.
“Mon travail et ma carrière sont à Londres, tous mes amis sont là-bas, mais les choses dont j’ai besoin à ce stade de ma vie sont un foyer et la sécurité”, a-t-il déclaré. “Londres n’était plus en mesure de me fournir cela.”
Visualisation des données par Chris Campbell et Martin Stabe
Location extrême
Ceci est le dernier volet d’une série sur la crise des loyers en Europe :
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