2024-03-22 20:17:03
Des prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne ont chuté à un rythme record l’année dernière. Ils ont diminué en moyenne de 8,4 pour cent par rapport à 2022, comme l’a annoncé l’Office fédéral de la statistique. Ces chiffres montrent une rupture dans la tendance.
Il s’agit de la baisse la plus forte depuis le début de la série chronologique en 2000 et également de la première depuis 2007. « De 2008 à 2022, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté continuellement en moyenne sur l’année », indique-t-il.
La nouvelle coïncide avec les résultats de l’atlas immobilier de la Postbank, publiés en début de semaine. Ainsi, en 2023, les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne auront considérablement baissé dans la majorité des districts et des villes indépendantes. Dans environ 96 pour cent de toutes les régions, les copropriétés existantes sont en réalité moins chères que l’année précédente.
Le développement suit apparemment une logique claire. Les données sur l’inflation dans la zone euro ont considérablement augmenté depuis 2021, ce que la Banque centrale européenne a initialement rejeté comme un phénomène temporaire.
Cette évaluation s’étant révélée erronée, les autorités monétaires ont réagi de manière encore plus radicale et ont relevé le taux d’intérêt directeur à 4,5 % entre juillet 2022 et septembre 2023. Cela a également rendu le financement de l’immobilier plus coûteux.
Les acheteurs potentiels ont reçu un montant de prêt nettement inférieur pour la mensualité qu’ils pouvaient se permettre pour les intérêts et le remboursement. En conséquence, ils pouvaient se permettre moins de biens immobiliers. Cela a exercé une forte pression sur les prix sur le marché. Cependant, l’inflation a également provoqué une baisse du pouvoir d’achat, ce qui a amené les acheteurs potentiels à se demander s’ils pouvaient encore se permettre d’accéder à la propriété.
Chaos dans les programmes de financement
Mais au-delà de ces deux causes, d’autres raisons de la baisse des prix restent sous-exposées dans l’analyse des prix, tant dans la réception des chiffres de Destatis que dans l’analyse de Postbank. Il s’agit principalement d’interventions sur le marché.
2023 a été l’année où le marché immobilier a été principalement façonné par deux projets politiques aux niveaux national et international. Les réglementations adoptées ont entraîné une dévaluation du parc immobilier existant et les acheteurs potentiels ont tiré de ces exigences un besoin de rénovation.
D’une part, le débat sur la modification de la loi sur l’énergie du bâtiment (GEG) a commencé vers le mois de mars, qui oblige les propriétaires à s’appuyer sur une solution compatible à au moins 65 pour cent depuis le début de cette année, sous réserve de la planification thermique municipale, lors du remplacement du système de chauffage destiné à fonctionner avec des énergies renouvelables.
Cela se résume généralement à une pompe à chaleur, qui constitue la solution optimale dans les nouveaux bâtiments, mais qui ne peut souvent pas être exploitée efficacement dans les bâtiments existants sans des améliorations plus ou moins complexes. La préparation insuffisante du secrétaire d’État des Verts au ministère fédéral de l’Économie, Patrick Graichen, qui a depuis été licencié, ainsi que la communication totalement infructueuse autour de la « loi sur le chauffage » et le chaos dans les programmes de financement correspondants, qui se poursuit jusqu’à présent. jour, a provoqué une incertitude durable sur le marché.
Dans le même temps, la Commission européenne, dirigée par le vert Cirián Cuffe, a fait avancer la directive dite sur les bâtiments, qui obligerait les États membres à rénover leurs bâtiments existants selon des normes énergétiques minimales d’ici quelques années.
La qualité déjà relativement élevée de son parc immobilier a entraîné la chute de l’Allemagne : les réductions d’émissions de CO₂ initialement prévues étaient basées sur le statu quo. La directive a maintenant été adoptée sous une forme légèrement différente.
Il y a un manque de sécurité de planification
“Cet aspect a en fait été largement négligé dans l’analyse de la baisse des prix de l’année dernière”, déclare à WELT Thomas Beyerle, analyste en chef du prestataire international de services immobiliers Catella. « Les débats sur la loi sur le chauffage et la directive sur la construction ont suscité beaucoup d’incertitude sur le marché. Cela signifie également que les personnes intéressées ont pour le moment reporté leur souhait d’achat.
Quiconque ne sait pas ce que les politiciens vont proposer ensuite et quel sera son prix devrait, en cas de doute, rester à l’écart d’un projet de vie comme l’achat d’un bien immobilier – ou réduire considérablement son offre.
“C’est une psychologie similaire à celle d’un stock sur lequel il y a eu des nouvelles inattendues et dont personne ne sait si c’est tout ce qu’il y a”, explique Beyerle. “Personne n’y touche avec une paire de pinces.” Pour réparer ces dégâts et restaurer les pertes la confiance entre les acteurs du marché ne sera pas facile. «Le secteur a désormais besoin de cinq années de décisions sereines et pragmatiques pour que toutes les personnes concernées puissent à nouveau bénéficier de la sécurité de la planification.»
Michael Voigtländer, responsable de la politique économique internationale, des marchés financiers et immobiliers chez IW Cologne, considère également les interventions politiques comme l’une des raisons de la baisse des prix. « Les acheteurs doivent prendre en compte des coûts de rénovation plus élevés et des incertitudes réglementaires, c’est pourquoi la remise pour les propriétés plus anciennes a globalement augmenté », a-t-il déclaré à WELT.
Tobias Just, titulaire de la chaire d’économie immobilière à l’IREBS International Real Estate Business School de l’Université de Ratisbonne, différencie les causes et ajoute : « L’immobilier commercial est beaucoup plus durement touché par la faiblesse économique que l’immobilier résidentiel. Dans ce dernier cas, l’incertitude accrue est une raison importante de la réticence à acheter.»
Eckhard Wurzel, qui enseigne l’économie européenne à l’Université de Constance et à l’Université de Göttingen, estime également qu’envisager une augmentation des taux d’intérêt de manière isolée ne suffit pas. « Les conditions réglementaires influencent également la rapidité avec laquelle le secteur immobilier se redresse et les prix se stabilisent. Un bon exemple est la mise en œuvre des objectifs de la politique climatique, notamment ceux contenus dans la directive européenne sur les bâtiments.»
Phase de formation du sol plus longue
Quelle est la prochaine étape avec les prix ? Ils devraient diminuer quelque peu par rapport à leur niveau élevé de 2024, malgré les baisses de taux d’intérêt attendues par la BCE sur le marché, qui rendront également le financement immobilier à nouveau moins cher et les propriétés plus abordables.
Les prix de l’immobilier devraient baisser en moyenne de 1,7 pour cent, selon une enquête menée auprès de 14 analystes immobiliers par l’agence de presse Reuters. Une augmentation de 3,0 pour cent n’est attendue que pour 2025. “En général, nous nous attendons à une phase plus longue de formation du fond”, a déclaré Carsten Brzeski, économiste en chef d’ING.
Le fait que les prix aient atteint un plancher et soient susceptibles de remonter à nouveau est également dû à la poursuite de l’évolution du marché immobilier. La fin de la crise de la construction, provoquée par une combinaison d’inflation, de pénurie de travailleurs qualifiés, de réglementation politique excessive et des coûts élevés qui en résultent, n’est pas encore en vue.
Le déclin de l’activité de construction se reflète principalement dans les objectifs non atteints par le gouvernement en matière de nouvelles constructions. Le feu tricolore voulait en effet construire 400 000 appartements par an. En 2023, seuls 260 000 ont été approuvés.
La crise de la construction va encore réduire l’offre et se heurter à une demande en surfaces habitables en constante augmentation, notamment en raison d’une immigration majoritairement vers les zones métropolitaines recherchées, que le gouvernement n’est visiblement pas disposé à contrôler, gérer ou même limiter. La combinaison de ces deux évolutions – augmentation de la demande et diminution de l’offre – affectera à un moment donné les prix.
#Les #oubliées #baisse #des #prix #limmobilier
1711261051
