Le prêteur hypothécaire privé Romspen réduit sa distribution mensuelle pour la quatrième fois et cite des remboursements de prêts « décevants »

Romspen Investment Corp., l’un des plus grands prêteurs hypothécaires privés au Canada, réduit ses versements mensuels pour la quatrième fois en un peu plus d’un an, invoquant la faiblesse des remboursements de prêts et un marché immobilier qui n’a pas subi autant de traumatismes depuis les années 1990.

Mardi, Romspen a informé les investisseurs de son fonds d’investissement hypothécaire phare que leur distribution mensuelle avait été réduite à deux cents par unité, en baisse des deux tiers par rapport à juillet 2022.

En tant que prêteur hypothécaire privé, Romspen lève des fonds auprès d’investisseurs individuels, puis prête l’argent à des sociétés immobilières, souvent sous la forme de prêts à la construction à court terme. La société a un actif sous gestion de 2,7 milliards de dollars et a généré un rendement annuel moyen de 7,3 % dans son fonds de placement hypothécaire au cours des 10 dernières années.

En raison de son rendement élevé, les actifs de Romspen ont gonflé au cours des deux dernières décennies alors que les investisseurs recherchaient un rendement lorsque les taux d’intérêt de référence étaient proches de zéro. Pourtant, le secteur immobilier s’adapte désormais aux campagnes agressives de hausse des taux des banques centrales, et le secteur du développement dans lequel Romspen se spécialise est l’un des plus entravés.

Alors que les problèmes montaient, Romspen a gelé les rachats de son fonds en novembre, un acte connu sous le nom de “gating” dans le secteur de l’investissement, pour conserver les liquidités. Mais cela ne suffisait pas et de multiples coupes dans la distribution ont également été nécessaires. Le fonds rapporte désormais 2,5 % par an, soit environ la moitié de ce que les investisseurs peuvent gagner avec des certificats de placement garanti ultrasécurisés.

Lorsque Romspen a gelé les rachats, la direction a évoqué des problèmes de remboursement de prêts. Ces problèmes persistent, et dans une lettre aux investisseurs justifiant la dernière réduction de la distribution, Romspen a déclaré : “L’activité de remboursement de juillet a été particulièrement décevante”.

Romspen a également déclaré aux investisseurs dans un rapport trimestriel plus tôt ce mois-ci que 2023 s’avère être “l’une des plus difficiles pour le fonds depuis le milieu des années 90”.

Le portefeuille de Romspen est en grande partie composé de prêts de construction et de pré-développement aux États-Unis et au Canada. Étant donné que les emprunteurs sont souvent des sociétés de développement à haut risque, Romspen doit parfois prendre le contrôle de certaines propriétés lorsque leurs prêts associés ne sont pas remboursés.

Dans un marché normal, Romspen vendrait les propriétés pour récupérer l’argent qui lui est dû, mais les transactions immobilières commerciales ont considérablement ralenti. “Le défi de nos jours n’est pas tant de signer un contrat d’achat, mais de trouver les fonds pour conclure”, a expliqué Romspen dans son commentaire trimestriel.

Même lorsque des acheteurs émergent, les banques sont beaucoup moins susceptibles de prolonger le financement pour finaliser l’achat. “Nous avons déjà vu deux transactions de vente inconditionnelles prévues échouer cette année, chacune avec sept chiffres de dépôts confisqués”, a expliqué Romspen.

À cette fin, Romspen a été enfermé dans une bataille judiciaire avec son plus gros emprunteur cette année après plusieurs défauts de paiement totalisant 333 millions de dollars. Pour récupérer l’argent, Romspen a demandé à la Cour supérieure de l’Ontario de nommer un séquestre pour prendre le contrôle de trois propriétés qui sous-tendent les prêts en difficulté, puis de les vendre. Les trois propriétés touchées sont situées à Toronto : Woodbine Mall et Rexdale Mall, dans le coin nord-ouest de la ville, et 1500 Birchmount Rd., dans le coin nord-est de la ville.

Dans une interview, l’associé directeur de Romspen, Derek Jenkins, n’a pas pu fixer de calendrier pour les plans de levée du gel des remboursements, et a également déclaré que les paiements mensuels resteraient probablement modérés pour le reste de 2023, car Romspen avait des engagements de prêt de construction non financés d’une valeur de 411 millions de dollars américains et 245 millions de dollars au 30 juin. Tout argent récupéré de la vente de propriétés ou reçu des intérêts de prêts existants doit être affecté à ces engagements avant de verser les distributions aux investisseurs.

“Cela va probablement être lent pour le reste de l’année en termes de distributions”, a-t-il déclaré.

M. Jenkins a également déclaré que Romspen apprécie que la situation soit frustrante pour les investisseurs, mais c’est un meilleur scénario que de liquider le fonds pour pouvoir payer les demandes de rachat, car les propriétés devraient être vendues à des prix réduits dans le courant. environnement. Au 30 juin, les demandes de rachat totalisaient 352 millions de dollars.

Romspen n’est pas le seul fonds immobilier avec des rachats élevés. Hazelview Investments, basé à Toronto, un gestionnaire de fonds privé, a récemment déclaré aux investisseurs qu’il avait connu une augmentation des demandes de retrait de son fonds Four Quadrant de 1,2 milliard de dollars.