Le bon, le mauvais et la réalité de la chute des prix de l’immobilier

Le pessimisme entoure le marché du logement alors que les prix continuent de baisser, mais les experts affirment que la baisse des prix n’est pas une mauvaise nouvelle et profitera à certains.

Depuis le pic du marché à la fin de l’année dernière, les prix à l’échelle nationale ont chuté de plus de 10%, selon les derniers chiffres de l’Institut immobilier.

La récession s’est accélérée le mois dernier, avec Chiffres CoreLogic montrant la baisse trimestrielle des prix à l’échelle nationale de 3,5 % se rapprochait de l’ampleur de la chute enregistrée lors de la crise financière mondiale.

Et Les économistes de l’ASB affirment que le marché est probablement à mi-chemin de l’une des plus fortes baisses dans les prix nominaux des maisons que la Nouvelle-Zélande n’a jamais vus.

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Cela rend la lecture sombre, mais le pays, en particulier Auckland, a longtemps eu des problèmes d’abordabilitéet de nombreuses personnes pensaient que les prix étaient trop élevés avant le récent boom du marché provoqué par Covid.

En 2016, l’ancien gouverneur de la Reserve Bank, Arthur Grimes, a même a appelé les décideurs d’Auckland à provoquer un effondrement des prix de 40% pour ramener la médiane de la région à environ 500 000 $.

Alors la chute des prix est-elle vraiment une catastrophe ? Voici ce qui est bon dans la baisse des prix, ce qui est mauvais et quelle est la réalité du marché.

Le bon

Au début de cette année, l’abordabilité du logement s’était détériorée au pire niveau jamais enregistréavec une propriété moyenne valant 8,9 fois le revenu moyen au premier trimestre, selon CoreLogic.

Selon Hugh Pavletich, chercheur sur l’accessibilité au logement, cela indique un rapport prix de l’immobilier/revenu qui est dangereusement étiré et déconnecté du monde réel.

L’inflation galopante des prix de l’immobilier n’est pas une création de richesse, c’est une création de pauvreté car elle rend l’accession à la propriété moins accessible à tous, en particulier aux acheteurs d’une première maison et aux personnes à faible revenu, dit-il.

“Après de nombreuses années à sonner l’alarme à ce sujet, j’accueille avec joie la chute des prix. Ils sont de la musique à mes oreilles, et j’espère qu’ils nous permettront de mieux faire face au désastre social de la crise du logement.

La baisse des prix est une bonne nouvelle pour les acheteurs d’une première maison, à condition qu’ils soient en mesure d’obtenir un financement, a déclaré Kelvin Davidson, économiste en chef de l’immobilier chez CoreLogic.

“Alors que les taux hypothécaires ont augmenté, s’ils peuvent se permettre leurs remboursements, des prix plus bas signifient plus de choix et une plus grande chance d’obtenir une maison qu’ils aiment dans un quartier qu’ils aiment.”

Les propriétaires existants peuvent considérer que la baisse des prix est mauvaise, car s’ils vendent, ils n’obtiendront pas autant que l’année dernière, dit-il. «Mais si vous possédez une propriété depuis plus de deux ans, sa valeur est toujours susceptible d’être supérieure à ce qu’elle était avant la pandémie, donc la plupart des gens qui vendent verront des gains sur ce qu’ils ont payé.”

Pour ceux qui n’ont pas à vendre, les baisses de prix n’ont pas d’importance car elles s’effaceront avec le temps lorsque les prix recommenceront à augmenter, dit-il.

“De plus, la plupart des gens qui vendent achèteront sur le même marché, et les prix ont baissé dans tous les domaines, de sorte qu’ils pourraient bien finir par faire une bonne affaire lorsqu’ils achèteront.”

Le mauvais

Ce sont les acheteurs qui ont acheté au sommet du marché l’année dernière qui sont les plus exposés aux baisses de prix.

Ils sont confrontés à la perspective d’une valeur nette négative, avec des hypothèques plus importantes que ce que valent actuellement leurs maisons.

Les chiffres de CoreLogic suggèrent plus de 500 acheteurs d’une première maison qui ont acheté à la fin de l’année dernière peuvent déjà avoir des capitaux propres négatifs, et si les prix baissent de 15% à 20%, d’autres encore s’y glisseront.

Davidson dit que bien que les capitaux propres négatifs ne soient pas agréables psychologiquement, si vous n’avez pas à vendre et que vous pouvez vous permettre vos remboursements, cela ne devrait pas être un problème.

Mais la baisse des prix, ainsi que la hausse des taux hypothécaires, ont un impact économique plus large car ils ont un effet négatif sur la confiance et les dépenses des ménages, ainsi que sur la croissance économique, dit-il.

“C’est un risque potentiel pour la stabilité financière, mais nous en sommes loin car le chômage est faible, les tests de résistance des banques ont assuré que les emprunteurs pourraient payer à des taux plus élevés, et les hausses de taux d’intérêt pourraient atteindre leur maximum.”

Les investisseurs qui voulaient maximiser les gains en capital sur une propriété, mais qui ont raté le pic du marché, sont un groupe susceptible d’être mécontent de la baisse des prix, a déclaré Hamish Patel, directeur de Mortgages Online.

Un autre est celui des développeurs potentiels qui ont payé trop cher l’année dernière pour de grandes sections subdivisibles, et qui les ont conservés plutôt que de faire progresser leur projet ou de les revendre avec de nouveaux consentements en place.

Certaines personnes qui voulaient vendre pour agrandir leur maison, mais qui n’ont pas écouté les conseils de leurs agents sur l’évolution du marché, ont également été piquées, dit-il.

« Dans un cas, un vendeur d’Auckland voulait 1,7 million de dollars pour sa maison plus tôt cette année. Leur agent a reçu une offre de 1,6 million de dollars et a indiqué que c’était une bonne offre compte tenu de la situation du marché.

“Mais le vendeur l’a refusé, l’a mis en vente ailleurs, et deux mois plus tard, il s’est vendu pour 1,4 million de dollars parce que les prix avaient encore baissé.”

La réalité

Patel dit que le marché a changé et que les vendeurs doivent accepter que leur propriété ne vaut plus ce qu’elle valait à la fin de l’année dernière.

Il convient de rappeler que les prix auraient augmenté d’environ 43 % depuis que Covid a frappé, dit-il. Cela signifie même une baisse de 20 % laissera encore la plupart des propriétés des propriétaires valent plus qu’elles ne l’étaient pré-Covid.

Le directeur général de Harcourts, Bryan Thomson, a déclaré que si les prix baissent, les chutes surviennent après un ensemble unique de circonstances, y compris un accès facile au crédit, qui ont poussé les prix à des sommets artificiels en 2020 et 2021.

Par rapport à l’année dernière, le marché s’est contracté et certains de ces gains ont été annulés, mais par rapport aux tendances à long terme, il s’adapte à des conditions plus normales, dit-il.

«Les gens qui ont peut-être cherché à vendre leur maison l’année dernière à cause de ce qu’elle valait alors, ils sont maintenant hors du marché. Il en va de même pour les commerçants immobiliers qui cherchent à gagner rapidement de l’argent.

“Mais les gens qui vendent pour de vraies raisons, positives ou négatives, acceptent la nouvelle réalité du marché et fondent leurs décisions sur des faits, pas sur des émotions. Et il y a des acheteurs là-bas.

Il y a eu une augmentation de l’activité lors des visites libres et des ventes aux enchères ces dernières semaines, et il est optimiste que le marché se redressera davantage l’année prochaine. “Ce ne sera pas comme l’an dernier, mais les statistiques seront plus positives.”