Le marché immobilier commercial en 2026 : un optimisme prudent se dessine après une année 2025 décevante
Par Antoine Dubois, Rédacteur en chef, Section Économie, nouvelles-du-monde.com
NEW YORK – Après une année 2025 marquée par un ralentissement économique plus prononcé que prévu, le secteur de l’immobilier commercial aborde 2026 avec un optimisme mesuré, mais réel. L’augmentation des tarifs douaniers et les restrictions migratoires ont pesé sur les coûts de construction, tandis que le chômage a progressé. Cependant, la baisse des taux d’intérêt commence à débloquer des capitaux, bien que lentement et avec prudence. Les experts s’accordent à dire que le marché entre dans une phase de « nouvelle équilibre », selon les termes de Colliers, et que les fondamentaux se raffermissent, selon Cushman & Wakefield.
Un sentiment en légère baisse, mais toujours positif
Une enquête récente de Deloitte auprès de 850 dirigeants d’entreprises immobilières à travers le monde révèle un sentiment légèrement moins optimiste qu’en 2025. 83% des répondants s’attendent à une amélioration de leurs revenus d’ici la fin de 2026, contre 88% l’année précédente. Moins d’entre eux prévoient d’augmenter leurs dépenses, mais 68% anticipent une hausse des coûts globaux. L’amélioration du coût du capital est perçue comme un facteur positif, et la croissance est attendue dans la plupart des classes d’actifs.
Malgré ce léger recul, le sentiment général reste bien supérieur à celui de 2023, signe d’une confiance retrouvée. Les États-Unis, en particulier, semblent bénéficier d’un regain de dynamisme, avec une visibilité accrue et un optimisme croissant sur les marchés locatifs et financiers, selon Cushman & Wakefield.
L’intelligence artificielle, moteur de croissance inattendu
L’économie américaine a fait preuve de résilience en 2025, en grande partie grâce à l’essor de l’intelligence artificielle. Ce secteur en pleine expansion stimule la demande dans plusieurs segments, notamment l’industrie et les centres de données. Kevin Thorpe, économiste en chef chez Cushman & Wakefield, souligne que “le ton a changé de manière significative”. “Il y a encore des risques, mais nous avons dépassé le pic d’incertitude et la confiance dans le secteur de l’immobilier commercial se renforce. Le capital circule à nouveau, les taux d’intérêt baissent et les fondamentaux locatifs se stabilisent ou s’améliorent.”
Les secteurs en lumière
- Bureaux : Le marché des bureaux semble avoir atteint son point bas, avec des signes de stabilisation des prix et une baisse attendue des taux de vacance, qui pourraient passer sous la barre des 18%. La demande se concentre sur les bâtiments de haute qualité, en particulier ceux qui favorisent le travail hybride. Les constructions de nouveaux bureaux sont au plus bas depuis plus de trois décennies, selon Yardi. Des villes comme San Francisco, Austin, New York, Atlanta, Dallas et Nashville devraient connaître une croissance positive grâce à l’expansion de l’IA et à la diversification de l’emploi.
- Industriel : La construction de nouvelles surfaces industrielles a chuté de 63% depuis 2022, mais la demande reste forte, notamment en raison du reshoring (rapatriement des activités industrielles) et du développement des centres de données. L’absorption nette devrait atteindre 220 millions de pieds carrés.
- Commerce de détail : Le secteur du commerce de détail est en pleine mutation, avec une augmentation de la location d’espaces commerciaux au rez-de-chaussée dans des propriétés non traditionnelles, telles que les immeubles d’habitation, les campus universitaires et les hôtels. Les enseignes privilégient des surfaces plus petites, en particulier les restaurants et les services de restauration rapide. Cependant, l’incertitude liée aux tarifs douaniers et à leur impact sur le pouvoir d’achat des consommateurs reste une préoccupation.
- Multifamilial : Les loyers dans le secteur multifamilial commencent à se stabiliser, en raison de l’arrivée massive de nouvelles offres sur le marché.
- Centres de données : Le secteur des centres de données a été le plus performant en 2025, avec une demande dépassant largement l’offre. Deloitte le décrit comme un “point lumineux” du marché immobilier commercial américain. Cependant, des obstacles se profilent, notamment en matière de financement, de capacité du réseau électrique, de zonage et de réglementations locales.
Les REITs et les fusions-acquisitions
Les transactions de privatisation de REITs (Real Estate Investment Trusts) et les fusions-acquisitions devraient être fréquentes en 2026, car les valorisations en bourse sont inférieures aux prix du marché privé. PwC prévoit une accélération des fusions-acquisitions, stimulée par la nécessité d’atteindre une taille critique, d’améliorer la gouvernance et de réduire le coût du capital.
Les REITs, qui ont été les moins performants en 2025, pourraient surperformer en 2026, selon Nareit, l’association des REITs. Un écart croissant entre les valorisations boursières et les valorisations privées pourrait se réduire, ce qui profiterait aux REITs.
Un marché en transition
Le marché immobilier commercial en 2026 s’annonce donc comme un marché en transition, marqué par un optimisme prudent et des opportunités de croissance dans des secteurs spécifiques. L’intelligence artificielle, la baisse des taux d’intérêt et la résilience de l’économie américaine sont autant de facteurs qui pourraient stimuler la reprise. Cependant, les incertitudes liées aux tarifs douaniers, aux réglementations et à la capacité des infrastructures restent des défis à relever.
[Image d’illustration : Une vue aérienne d’un centre de données moderne, symbolisant la croissance du secteur. Source : Getty Images]
[Lien vers une vidéo CNBC sur l’avenir de l’immobilier commercial : [Insérer lien YouTube ici]]
[Lien vers un article de CoStar sur les tendances du marché : [Insérer lien vers article CoStar ici]]
