Dans la lutte pour les contrats, les constructeurs ont réduit les prix au point de rentabilité

La situation concerne principalement les entreprises dont l’activité est liée à la construction d’appartements et de bureaux. La lutte des prix pour les contrats est confirmée par les promoteurs eux-mêmes : “En ce moment, nous vendons des appartements dans le projet Výhledy Barrandov II, qui est un contrat de plusieurs centaines de millions de couronnes. Dans l’appel d’offres que nous avons lancé, un certain nombre d’entreprises de construction étaient prêtes à accepter des prix qu’elles n’auraient pas acceptés auparavant », explique le propriétaire de la société de développement Ekospol Evžen Korec. Il ajoute que les remises sont si importantes qu’elles ont permis à l’entreprise de fixer le prix des appartements à un prix inférieur au prix moyen à Prague.

L’exemple d’Ekospol n’est pas unique. Ceci est confirmé par les données de la société d’analyse Ceec Research, qui mène plusieurs fois par an une enquête auprès des entreprises de construction. « Les deux tiers des entreprises de construction admettent qu’elles enfreignent même parfois leurs directives internes lors de l’obtention d’un contrat. Il s’agit principalement d’un effort pour remporter un contrat, où il y a une pression plus élevée sur les prix, parfois même des prix de dumping sont proposés ou une méthode de mise en œuvre dans des délais de livraison non standard », explique le directeur des opérations de CEEC Research, Petr Ondrášek.

Les entreprises de construction ont encore beaucoup de travail à faire grâce aux contrats qu’elles ont contractés les années précédentes et qu’elles sont en train de construire ou d’achever. Ils sont occupés à 92 %. Le développeur morave Trikaya déclare que, par exemple, les constructeurs ont encore suffisamment de commandes sur le petit marché de Brno. “Les projets reportés n’ont pas encore d’influence sur les négociations de prix avec nous”, déclare le directeur de la construction Martin Štěpánek.

D’ici la fin de l’année, cependant, la situation peut changer rapidement, les économistes prédisant un refroidissement de 2% de l’industrie de la construction tchèque. Par exemple, le chef des entreprises de construction Siko Tomáš Vala, dont l’activité comprend également la fourniture de salles de bains pour les promoteurs, s’y prépare. « Maintenant, des projets sont encore en cours d’achèvement, mais il est vrai que les nouveaux sont en grande partie en attente. Cependant, cela ne s’est pas encore reflété dans nos livraisons », explique Vala, ajoutant qu’il s’attend à un tournant au second semestre.

Bien que Siko ait constaté une baisse du volume des commandes de vingt à trente pour cent sur le marché, cela ne s’est pas encore traduit par des ventes. Le gaz cher, qui représente un tiers de la valeur des tuiles et des pavés, actuellement même jusqu’à la moitié, a fait grimper le prix. Selon Vala, au cours des deux dernières années, il a même cultivé le plus de tous les matériaux de construction. Alors qu’en juin, Siko affichait des ventes plus élevées que les années précédentes, d’ici la fin de l’année, Vala s’attend à ce que les ventes en République tchèque et en Slovaquie baissent de quelques pour cent, mais dans l’ensemble, elles seront tirées par les exportations.

Metrostav s’attend à une pression sur la baisse des prix

Même le plus grand groupe de construction Metrostav se prépare à un important refroidissement. “Il y a une baisse évidente du marché privé, notamment dans la construction résidentielle et administrative, et cela se reflète par la suite dans l’ensemble de l’industrie de la construction. Actuellement, le marché de la construction fait preuve d’une inertie prolongée. La pression sur les prix est constante, mais aujourd’hui, elle est nettement plus forte », explique Radim Mana, porte-parole de Metrostav.

Une partie importante des développeurs ont commencé à suspendre leurs projets dès la fin de l’année dernière. La raison en est principalement la hausse des taux d’intérêt, qui rend le financement des projets plus coûteux, mais aussi les hypothèques, en raison desquelles la demande d’appartements neufs s’est considérablement refroidie. La tendance est illustrée par les chiffres de l’Office statistique tchèque (ČSÚ) d’avril. La production de construction dans la construction de bâtiments, c’est-à-dire la construction d’appartements, de bureaux et d’autres locaux non résidentiels, dans ce secteur a diminué de 5,3% en glissement annuel à partir du mois mentionné.

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Cependant, de nombreux promoteurs ont suspendu des projets précisément à cause des entreprises de construction, qui ont tenté de protéger leur entreprise avec des clauses d’inflation à une époque où les prix augmentaient rapidement. “Les entreprises de construction demandent des clauses d’inflation de dix à vingt pour cent pour la mise en œuvre de bâtiments dans un horizon d’un à deux ans, ce qui est souvent inacceptable pour les promoteurs”, a décrit Petr Sklenář, économiste de la J&T Bank, pour E15 il y a quelque temps.

La pression sur les constructeurs augmente

Ces derniers mois, les promoteurs ont fait savoir aux entreprises de construction que leurs prix de soumission pouvaient aider à démarrer certains projets suspendus. Selon le propriétaire de la société de développement Central Group, Dušan Kunovský, une reprise de la croissance pourrait se produire à un moment où le prix des matériaux de construction chuterait d’un dixième par rapport à l’année dernière.

La pression sur les constructeurs pour qu’ils baissent les prix augmente. “Et nous nous attendons à encore plus de pression sur le prix de l’offre, qui frise souvent le dumping”, admet le PDG de Swietelsky stavební Radim Čáp.

Cela se reflétera bien sûr dans les ventes des constructeurs, en raison de l’inflation toujours persistante et de la hausse des coûts, les bénéfices qu’ils retireront des projets actuellement en construction ne seront pas assez élevés. Cela pourrait également signifier un gros problème à l’avenir. « Au fil du temps, cela aura un impact négatif sur la situation économique de certaines entreprises de construction, qui manqueront de fonds pour le renouvellement technologique et le développement du personnel », prévient Čáp.

Pari à plusieurs coûts

Cependant, les entreprises de construction n’ont souvent pas d’autre choix que de postuler pour le contrat, même en sachant qu’il ne promet pas un profit élevé. “Les entreprises de construction ont des coûts fixes considérables et elles doivent les étaler même au prix du contrat à un prix inférieur. Il arrive aussi souvent que, bien qu’ils proposent un prix inférieur, ils le compensent au fil du temps par des coûts supplémentaires. Enfin et surtout, le financement bancaire des entreprises de construction a un effet – un prêt d’exploitation des banques signifie qu’elles doivent documenter l’activité de construction afin que les fonds ne soient pas utilisés, par exemple, pour couvrir des problèmes de liquidité », explique l’économiste du groupe d’investissement DRFG Martin Slaný. Il ajoute que la position des promoteurs est désormais plus forte qu’auparavant par rapport aux entreprises de construction.

Les constructeurs ne se soucient pas de la vitesse à laquelle les projets de logements sont approuvés par les autorités. Au cours des quatre premiers mois, les autorités du bâtiment ont délivré onze pour cent de permis de moins que l’an dernier. En outre, l’année dernière, un certain nombre d’entreprises de construction ont bloqué des contrats pour l’État. Mais même lui commence à économiser de manière significative.

“L’État commence toujours à investir dans les infrastructures au niveau central, mais le volume des investissements régionaux dans les nouveaux bâtiments et les réparations diminue. Et alors que jusqu’à récemment, la principale cause était l’effet de l’inflation sur les budgets régionaux, les économies prévues par le gouvernement ont également contribué à la baisse », explique le porte-parole de Skansky, Ondřej Šuch.

avec la contribution d’Adéla Karolyová