Comment s’y prendre pour financer l’achat de votre réparateur – The Irish Times

Il n’est pas difficile de trouver des biens vacants inutilisés en Irlande. Appartements vides au-dessus des magasins fermés dans les villes. Des fermes qui n’ont pas eu de lumière depuis des années. Les vieux cottages en pierre qui s’effondrent sur le bord de la route pourraient recevoir la visite d’un touriste étrange ici ou d’un groupe d’adolescents avec des naggins là-bas, mais sont autrement laissés mal aimés, inutilisés et seuls.

Selon les chiffres du recensement de l’année dernière, il y avait 166 752 logements résidentiels vacants en Irlande, sans compter les maisons de vacances. Bien que ce nombre comprenne des maisons ou des appartements qui sont déjà à louer ou à vendre, il semble toujours être un nombre de places inacceptable pour un pays en crise du logement. Plus tôt cette année, il a été signalé que le nombre de sans-abri enregistrés avait atteint un record de 11 754 personnes, y compris des enfants.

Deux pensées s’élevaient à la fois sur le pays. L’Irlande avait des logements vides qui pouvaient, théoriquement avec quelques travaux, loger des gens, et l’Irlande n’avait pas assez de logements. La solution semblait simple, surtout lorsque le gouvernement a augmenté les subventions de rénovation des propriétés vacantes jusqu’à 70 000 € pour les propriétés abandonnées. Pourquoi n’avons-nous pas simplement restauré des propriétés vacantes et/ou abandonnées avec un peu d’aide et y avons-nous vécu ?

La réponse est que le processus est un peu plus compliqué que cela.

Commençons par la bonne nouvelle. La subvention de rénovation dans le cadre du programme Croí Cónaithe a été renforcée en avril 2023 dans le but de remettre en service davantage de maisons potentielles. Les subventions pour les logements vacants approuvés ont été augmentées d’un maximum de 30 000 € à 50 000 € avec un complément pour les logements abandonnés disponible jusqu’à 20 000 € supplémentaires.

Cela signifie que pour une restauration à l’abandon qui répond aux critères, le gouvernement pourrait injecter 70 000 € dans le projet. Les propriétés sur les îles éligibles attirent un maximum plus élevé allant jusqu’à 84 000 € pour les logements abandonnés, ce qui a causé des problèmes internationaux titres et les suggestions incorrectes selon lesquelles l’Irlande “vous paiera” de l’argent pour vous déplacer vers les îles au large.

Le programme est désormais national et s’étend également aux propriétaires qui souhaitent louer la propriété à l’achèvement, alors qu’auparavant seuls les propriétaires-occupants avaient l’intention d’être éligibles. Cela pourrait être une incitation particulière pour les personnes qui possèdent déjà des biens vacants, par exemple un cottage désaffecté sur des terres agricoles.

Pour être admissible, une propriété doit être vacante depuis deux ans et avoir été construite au plus tard en 2007 (y compris cette année-là). Cela peut être prouvé aux autorités locales via des factures de services publics indiquant presque aucune utilisation ou déconnexion pendant cette période. Selon les directives du ministère du Logement, “un demandeur ne peut pas laisser une propriété vacante de manière déraisonnable et intentionnelle” pour obtenir ses mitaines sur la subvention de rénovation.

Pour prouver qu’une propriété est abandonnée afin d’accéder au montant de subvention le plus élevé, elle doit être jugée dangereuse et impropre à l’habitation par un rapport professionnel. Cependant, une inscription existante dans le registre des sites abandonnés de l’autorité locale fera l’affaire.

Les villes et villages de ce pays, au lieu de rester vides et tristes, reçoivent une dose de revitalisation et de régénération dont ils ont cruellement besoin

Pour être éligibles, les demandeurs doivent démontrer qu’ils sont propriétaires du bien et qu’ils disposent d’un permis d’urbanisme pour les travaux qu’ils envisagent d’effectuer ou d’une dérogation. Les parties intéressées présentent la demande à leur autorité locale, détaillent les travaux et les coûts prévus, prouvent ce qu’elles doivent prouver, y compris la conformité fiscale, et la soumettent.

L’autorité locale évalue l’éligibilité, inspecte le site, évalue la faisabilité et les coûts des travaux proposés et, si tout est en ordre, approuve la subvention.

Cependant, la subvention ne sera versée qu’une fois que le propriétaire aura terminé les travaux, ce qui signifie que les candidats doivent assumer eux-mêmes les coûts. Ensuite, l’autorité locale inspectera l’achèvement des travaux et versera la subvention si elle est conforme au programme.

De plus, dans les petits caractères, vous trouverez que le montant maximal de la subvention n’inclut pas tous les coûts comptabilisés sans distinction. Cela signifie qu’une subvention de 50 000 € ne peut pas être composée de 30 000 € sur du papier peint design, 10 000 € sur une baignoire en marbre déposée par une grue et 10 000 € sur la fixation des lames de plancher. Même si ce sont vos priorités personnelles.

Des seuils de coût existent par catégorie de travail. Pour une maison jumelée à deux étages et trois chambres, le département limite les frais de peinture et de décoration à 10 500 € et les sanitaires à 2 800 €. Les travaux structurels et le déblayage du site, y compris l’élimination des risques, sont éligibles pour un maximum de 50 000 € à 70 000 € selon la classification du logement.

Un hic du programme pour la plupart des gens est qu’ils doivent être propriétaires de la propriété avant de postuler et la plupart des banques hésitent à prêter contre des propriétés structurellement fragiles ou jugées inhabitables.

Même s’ils sont propriétaires de la propriété, ils doivent quand même avoir suffisamment d’argent pour payer les travaux de construction à l’avance avant d’être remboursés par la subvention. Cela pourrait mettre l’utilité du programme hors de portée des acheteurs d’une première maison ou des personnes ordinaires aux prises avec la crise du coût de la vie.

Bien que Vivian Cummins, architecte et partenaire de Dooley Cummins, trouve une tendance jusqu’à présent chez les professionnels de l’immobilier avec des réserves de liquidités disponibles prenant le régime par rapport aux acheteurs réguliers, il est encouragé par les subventions.

“Les villes et villages de ce pays, au lieu de rester vides et tristes, reçoivent une dose de revitalisation et de régénération dont ils ont cruellement besoin”, a-t-il déclaré.

Cummins préconise depuis longtemps que «les gens sortent des sentiers battus» lorsqu’il s’agit de rechercher des maisons potentielles en examinant d’anciens magasins dans les villes et les villages.

“Il existe de grandes opportunités pour ce type de propriété, elles ne nécessitent généralement pas trop de travaux, elles ont des pièces de bonne taille et proportionnées et certaines d’entre elles ont même un espace de cour provenant d’anciennes écuries, donc c’est un espace de jardin substantiel à l’arrière, ” il a dit.

“Dans la plupart des cas, vous pouvez être à 10 minutes à pied des écoles, des cafés, des boulangeries”, a-t-il déclaré, qualifiant la capacité des enfants de se rendre à l’école à pied “un avantage colossal” pour certains.

Cummins reconnaît que le déploiement de la subvention peut être lent. Plus tôt cette année, il a été signalé qu’aucune somme n’avait encore été versée dans le cadre du programme, mais le ministère indique qu’au moins quatre subventions ont été accordées jusqu’au 30 juin 2023, dont trois entre avril 2023 et juin 2023. Jusqu’à présent, 2 868 des demandes ont été déposées et 1 019 ont été approuvées.

“Il est assez typique qu’un nouveau programme soit annoncé [where] peut-être que les ressources ne sont pas là pour le gérer, après tout, vous ne voulez pas traîner 70 000 € sans vérifier les choses, donc le système prend un peu de temps pour fonctionner, mais cela a un autre effet sur les personnes qui détiennent au démarrage », selon Cummins.

Les retards ont été particulièrement « durs pour les personnes bénéficiant d’une approbation de développement qui sont impatientes de démarrer » en raison de l’inflation continue des matériaux de construction.

« 70 000 €, c’est beaucoup d’argent, mais cela peut être dépensé très rapidement », a-t-il prévenu.

C’est quelque chose que l’artiste John Ruddy a découvert en rénovant une ferme de quatre chambres à Donegal pendant la pandémie avec sa femme Roxy.

“Quel que soit votre budget, ajoutez au moins 40 %, au moins probablement le double si vous voulez être réaliste”, a-t-il dit en riant.

Bien que le maintien du processus ait été « fantastique » et « en valait la peine », Ruddy ne passe pas sous silence les défis lorsqu’il donne des conseils aux autres qui cherchent à restaurer une maison vacante.

Nous venons d’avoir un bébé là-bas en mars et je pense que les gens ont été si heureux de voir une nouvelle vie être apportée à l’endroit

“Tout prend plus de temps, donc si cela prend un mois, cela prendra probablement trois mois, si cela prend trois mois, cela prendra probablement neuf.”

Ruddy et sa femme sont “tombés amoureux” de la maison de 120 ans qui, malgré des lits au sol pourris, n’était pas en “trop ​​mauvais” état grâce au fermier qui avait acheté la propriété principalement pour la terre, gardant la maison au chaud dans les six ou sept ans qu’il a laissés vacants.

“Nous avions un budget très limité et nous recherchions quelque chose autour de la barre des 100 000 € parce que je suis un artiste et que ma femme est infirmière, donc nous ne pouvions pas devenir trop extravagants, mais nous voulions être à la campagne mais pas trop loin en ville », a-t-il dit.

Le couple vivait sur place “sans eau chaude courante” et “seulement un micro-ondes et une friteuse” dans un studio dans une dépendance pendant qu’ils construisaient la maison de leurs rêves avec l’aide du constructeur James McCormack.

Grâce à la perspicacité de McCormack et à l’organisation de Roxy, ils ont pu maintenir des coûts bas à une époque où les matériaux de construction montaient en flèche.

« Il nous disait d’acheter du revêtement le vendredi avant qu’il ne triple pendant le week-end de Pâques. Nous avions des carreaux et des portes dont nous n’avions pas besoin pendant un an, en partie grâce à l’empressement de Roxy à les acheter, nous les avons donc entreposés jusqu’à ce qu’ils soient nécessaires.

Lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier pour une propriété vacante, Ruddy attribue la valeur de deux acres avec laquelle il est venu, plus le montant de principe relativement inférieur a aidé à obtenir l’hypothèque à travers la ligne.

“Nous avons finalement payé 85 000 €, mais s’il était passé à 120 000 €, ils n’auraient peut-être pas approuvé”, a-t-il déclaré.

Le couple n’a finalement bénéficié d’aucune subvention gouvernementale car “pour nous, c’était pour des gens qui avaient déjà de l’argent, c’était exaspérant”, selon Ruddy.

Le couple a financé des rénovations en utilisant un mélange d’épargne, de rénovation domiciliaire, de prêts commerciaux et hypothécaires.

Tout en admettant que c’était parfois “financièrement effrayant” et physiquement difficile d’avoir à bricoler un sol quand “il n’y avait pas d’angle droit dans la maison”, le couple était ravi du résultat final.

“Nous venons d’avoir un bébé là-bas en mars et je pense que les gens ont été si heureux de voir une nouvelle vie être apportée à l’endroit”, a-t-il déclaré.

“De plus, j’adore balayer mes sols en sachant combien d’efforts ont été consacrés à cela.”