2024-05-25 02:28:03
Sur la base des taux de commission standards des courtiers, cela suggère que le revenu moyen des courtiers hypothécaires du Top 100 est proche de 2 millions de dollars et que les principales opérations de courtage hypothécaire gagnent entre 5 et 6 millions de dollars.
Il n’est pas étonnant que l’un des premiers pionniers du secteur du courtage hypothécaire – John Symond, qui a lancé Aussie Home Loans au début des années 1990 – possède l’un des biens immobiliers les plus précieux du pays. Sa maison de Point Piper, Wingadal, a récemment été mise sur le marché pour un prix de plus de 200 millions de dollars.
John Symond en 1995, alors qu’il bouleversait la concurrence bancaire. David Hancock
Il va sans dire que les milliards de dollars versés chaque année au secteur du courtage hypothécaire nuisent aux bénéfices des grandes banques du pays. Les marges d’intérêt nettes des grandes banques – la différence entre ce qu’une banque gagne grâce à ses prêts et ce qu’elle paie pour son financement – ont chuté d’environ 3,5 pour cent en 2000 à moins de 2 pour cent, reflétant en grande partie la concurrence féroce sur les prix sur le marché hypothécaire. .
Lors de leurs derniers résultats, les dirigeants de certaines des plus grandes banques du pays ont indiqué qu’ils perdaient patience à l’idée d’accorder des prêts par l’intermédiaire de courtiers en prêts hypothécaires qui ne parvenaient pas à couvrir le coût du capital des banques. “Je pense qu’aucune entreprise ne vendrait, à perpétuité, des biens et des services à perte”, a observé au début du mois Andrew Irvine, le nouveau directeur général de la National Australia Bank.
Dans le même temps, le patron de la banque de détail de Westpac, Jason Yetton, s’est engagé à obtenir les « bons rendements pour les actionnaires » plutôt que d’escompter les prêts pour accroître la part de marché de la banque, tandis que le patron de la banque de détail de Macquarie, Greg Ward, a souligné qu’il visait à être « discipliné sur les rendements, plutôt que sur les bénéfices ». que de courir après des parts de marché ».
Mais malgré les nobles promesses de tous les banquiers d’éviter les prêts à taux réduit, il est clair que l’équilibre des pouvoirs s’est déplacé de manière décisive en faveur des courtiers hypothécaires.
Un rapport de McKinsey publié en novembre a souligné que les prêts immobiliers des banques ont grimpé en flèche pendant la pandémie de COVID-19 lorsque les taux d’intérêt sont tombés près de zéro, mais ont ralenti brusquement lorsque la hausse des taux et la crise du coût de la vie ont entraîné une baisse des demandes de prêt hypothécaire, laissant les banques se battent pour un bassin de plus en plus restreint de nouveaux prêts immobiliers.
« L’un des gagnants de ce climat hypothécaire turbulent a été le courtier hypothécaire », observe le rapport.
« Sur de nombreux marchés majeurs, les courtiers hypothécaires émettent une part surprenante des prêts immobiliers : aux Pays-Bas, par exemple, les courtiers émettent environ 60 pour cent de tous les prêts immobiliers ; en Australie, cette proportion oscille autour de 70 pour cent ; et au Royaume-Uni, ce chiffre atteint 75 pour cent.
Le rapport avertit que « les banques historiques perdent du terrain face à ces nouvelles forces du marché et sont confrontées à un risque accru de voir leur produit hypothécaire devenir une marchandise ».
Alors, comment les banques réagissent-elles ? Selon McKinsey, certains ont baissé les taux des prêts immobiliers pour augmenter le volume des demandes de prêts hypothécaires, tandis que d’autres « offrent des incitations significatives aux clients et aux intermédiaires pour qu’ils gagnent des marchés ».
Et, ajoute-t-il, « certains s’attaquent directement aux courtiers en lançant de nouveaux attaquants numériques qui commercialisent directement auprès des clients et contournent le marché des courtiers ».
Par exemple, McKinsey a souligné le lancement d’Unloan par la Commonwealth Bank « en tant qu’entreprise de refinancement direct uniquement numérique ciblant les propriétaires soucieux des prix avec une application numérique ».
Mais même si les banquiers peuvent rêver d’un avenir dans lequel les clients contourneront les courtiers en prêts hypothécaires et choisiront des prêts hypothécaires directs uniquement numériques auprès des banques, ils sont suffisamment réalistes pour savoir que cela se fera lentement.
Entre-temps, les banquiers seniors doivent faire face à l’irritation supplémentaire du fait que les courtiers en prêts hypothécaires qui réussissent empochent beaucoup plus d’argent que les principaux prêteurs immobiliers des banques, qui gagnent entre 300 000 et 350 000 dollars par an. En conséquence, les dirigeants des banques doivent assister à un exode constant de leurs collaborateurs les plus ambitieux et les plus entreprenants vers le secteur du courtage hypothécaire.
Anja Panneck est directrice générale de la Mortgage and Finance Association of Australia. Oscar Colman
Mais les courtiers hypothécaires offrent-ils réellement un bon rapport qualité-prix ?
« Les consommateurs votent avec leurs pieds », déclare Anja Pannek, directrice générale de la Mortgage Finance Association of Australia, l’organisme national le plus important du secteur du courtage hypothécaire et financier. « Près de 72 pour cent des Australiens ont choisi de faire appel à un courtier hypothécaire. Cela représente une augmentation de 12 ou 13 points de pourcentage depuis que l’obligation du meilleur intérêt des courtiers hypothécaires a été instaurée après la [Hayne] Commission royale.”
Pannek soutient que les consommateurs bénéficient d’un meilleur choix, d’une meilleure concurrence et d’une meilleure protection des consommateurs en faisant appel à un courtier hypothécaire plutôt qu’en traitant directement avec une banque.
« Comme les courtiers hypothécaires ont accès à entre 30 et 60 prêteurs, ils peuvent conclure de très bonnes affaires au nom du consommateur, qu’il s’agisse d’un nouvel emprunteur, d’un refinancement ou d’un remboursement d’un prêt », dit-elle. “Et les courtiers ne facturent pas de frais à leurs clients parce que le prêteur rembourse le courtier.”
Pannek souligne que les courtiers hypothécaires « aident également leurs clients à acquérir des connaissances financières, à établir un budget et à naviguer dans l’ensemble du processus de prêt immobilier, ce qui est assez complexe ».
Les critiques des courtiers hypothécaires se concentrent sur le manque de transparence et les conflits potentiels dans leur structure de rémunération.
En règle générale, les courtiers hypothécaires reçoivent une commission initiale comprise entre 0,55 pour cent et 0,7 pour cent du montant du prêt, ainsi que des commissions de suivi qui se situent généralement entre 0,165 pour cent et 0,275 pour cent du solde restant du prêt chaque année.
Le rapport final de la commission royale Hayne, publié en février 2019, s’est concentré sur la nature conflictuelle de la rémunération des courtiers hypothécaires. Étant donné que le prêteur paie la commission du courtier, cela est susceptible d’influencer les recommandations du courtier quant au prêteur à choisir et au montant à emprunter. Parallèlement, l’emprunteur s’attend à une fidélité sans faille de la part de son courtier hypothécaire.
Le rapport final recommandait de modifier la structure afin que l’emprunteur, plutôt que le prêteur, paie le courtier. Et il s’est montré particulièrement critique à l’égard des commissions de sentiers, dont il a recommandé l’interdiction dans un délai de 12 à 18 mois.
« Pourquoi un courtier dont le travail est terminé au moment où le prêt est mis en place devrait-il continuer à bénéficier du prêt pendant des années ? » a-t-il demandé.
Dans la première vague d’enthousiasme post-commission royale, le gouvernement Morrison a adopté cette idée de refondre complètement la rémunération des courtiers, en commençant par une interdiction des commissions de suivi, puis en s’étendant à une interdiction plus large pour les prêteurs de payer d’autres commissions aux courtiers.
Au lieu de cela, l’emprunteur, et non le prêteur, paierait au courtier hypothécaire des frais pour son aide à l’obtention d’un prêt immobilier.
Mais la Coalition a été contrainte à un retournement de situation embarrassant à la suite d’une intense campagne de lobbying menée par le secteur du courtage hypothécaire – qui a longtemps été un soutien politique majeur.
La campagne a été menée par l’ami célèbre de Morrison, Mark Bouris, dont la société de conseils financiers Yellow Brick Road collectait à l’époque 53 millions de dollars par an en commissions de suivi.
Bouris a personnellement fait pression sur Morrison, alors Premier ministre, puis trésorier Josh Frydenberg, pour qu’il revienne sur l’engagement du gouvernement d’adopter la recommandation de Hayne.
Kenneth Hayne remettant le rapport final de sa commission royale au trésorier de l’époque, Josh Frydenberg, en février 2019. AAP
Les courtiers hypothécaires ont réussi à convaincre le gouvernement que l’interdiction des commissions de suivi nuirait aux consommateurs, car elle réduirait la concurrence sur le marché hypothécaire. C’est parce que les petits prêteurs, avec moins de succursales, comptent sur les courtiers hypothécaires pour les aider à rivaliser avec les grandes banques et leurs vastes réseaux de succursales.
Le gouvernement a adopté la recommandation de la commission royale Hayne visant à imposer une nouvelle obligation légale aux courtiers d’agir dans le meilleur intérêt des emprunteurs.
Et Frydenberg a promis que dans trois ans, les commissions initiales et de suivi seraient révisées par les régulateurs. Mais à l’approche de 2022, le gouvernement a décidé d’abandonner le projet de révision de la rémunération des courtiers, affirmant qu’il n’existait aucune preuve systémique d’une mauvaise conduite des courtiers ou d’un préjudice pour le consommateur découlant de la structure de rémunération des courtiers.
Pannek, de la MFAA, affirme que « les commissions de suivi versées aux courtiers sont souvent mal comprises ». « Lorsqu’un courtier accorde un prêt à un prêteur, il génère une valeur future, des valeurs futures. [net interest margin],” elle dit. « La façon dont le prêteur rémunère un courtier consiste à payer d’avance une partie de la valeur future, et le reste est payé à titre de suivi. C’est la structure de rémunération des courtiers, et cela aide le courtier à gérer son entreprise de manière continue.
Elle souligne également que « si ce prêt est remboursé – généralement dans un délai de 18 mois à deux ans – alors la totalité de la rémunération du courtier est récupérée, il ne gagne donc pas un centime ».
Pannek souligne également que « 46 pour cent des courtiers sont des opérateurs uniques. Ils doivent payer tous les coûts liés à la gestion d’une entreprise.
Warren Wang, fondateur et directeur de Reservoir Finance, basé à Sydney, souligne que « notre commission est basée sur le montant du prêt, mais cela ne profite pas toujours aux courtiers ».
« Très récemment, nous avons contracté un prêt immobilier de 110 000 $, et pour un si petit montant, nous ne facturons rien, et nous pourrions donc finir par ne gagner presque rien après tous les coûts », dit-il, ajoutant que « de nombreux courtiers ne le font pas ». de petits prêts, car cela signifie qu’ils ne gagneront qu’une infime commission. Mais nous sommes heureux de le faire.
Selon Wang : « Je pense que la plupart des courtiers hypothécaires veulent aider leurs clients. Si vous faites cela uniquement dans le but de gagner de l’argent, je ne pense pas que vous survivrez longtemps dans cette industrie. Après la commission royale, il y a eu davantage d’exigences de conformité et davantage d’exigences pour les prêteurs. Vous devez être diligent dans cette industrie.
« Quand je parle aux grands courtiers, ils aiment ce qu’ils font. Ils ne le font pas pour l’argent. Mais l’argent est une bonne récompense pour les courtiers hypothécaires s’ils réussissent bien », dit-il.
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