Vous trouverez ici des prix d’entrée de gamme bon marché en 2024

Chaos officiel, hauts lieux sociaux et pas une seule société du DAX – c’est pourquoi les investisseurs ont laissé Berlin à l’écart. Il y a maintenant la deuxième chance.

Trouver les aspects négatifs de la capitale fédérale est incroyablement simple. Berlin donne lieu à de nombreuses critiques, et on a l’impression qu’il y en a de plus en plus chaque jour. Qu’il s’agisse des émeutes du Nouvel An à Neukölln et Kreuzberg, d’une politique de logement destructrice ou de rues sales, partout où l’on regarde, la liste pourrait s’étendre aux rendez-vous avec les autorités, pour lesquels il faut parfois attendre des années.

Mais pour beaucoup, Berlin est la ville la plus attractive du monde. Les investisseurs étrangers l’ont compris depuis longtemps et sourient lorsque l’AfD propose une nouvelle fois de fermer le Berghain et classe le Kotti comme une « zone interdite ». Même si on peut certainement voir ce dernier de cette façon à certains moments, et pas seulement en tant que membre de certaines minorités du pays.

Berlin offre néanmoins une seconde chance sur le marché immobilier au tournant de l’année 2024. Parce que les investisseurs comme Warren Buffett ne sont pas des investisseurs qui investissent expérimentalement dans des start-ups hors de prix. Il s’est très tôt intéressé à Haribo, a racheté un constructeur allemand de motos et investit depuis longtemps dans des sociétés comme Apple, Coca-Cola et IBM.

Au cours des dernières années, il a découvert le marché immobilier berlinois et de nombreux investisseurs étrangers l’ont suivi. Ce sont exactement eux qui sentent désormais les points d’entrée bon marché. A titre d’exemple, on peut citer des packages tels que ceux actuellement commercialisés par la foncière Vonovia. Il y a des appartements anciens à Prenzlauer Berg, à proximité immédiate de la rue branchée Stargarder Straße, qui sont proposés à moins de 3 000 euros le mètre carré.

Certes, des revenus locatifs compris entre six et huit euros le mètre carré ne sont pas un monde pour les investisseurs. Mais si un tel bien immobilier devenait vacant dans quelques années ou si les prix des biens loués se redressaient, la spéculation pourrait être intéressante.

Parce que Berlin est un endroit très spécial. En raison d’un indice des loyers de facto inexistant et d’un marché locatif confus depuis les années 1990, les locataires à 20 euros cohabitent avec ceux à six euros dans la même maison. Ces phénomènes ne peuvent être observés à Munich, Francfort ou Hambourg. Quiconque fait des calculs minutieux se retrouvera actuellement avec des logements mal loués et des prix élevés en même temps. La deuxième chance se présente désormais sous la forme d’un pari sur l’évolution des taux d’intérêt.

Il y a encore quelques semaines, on craignait des taux d’intérêt de 5 % pour les financements sur dix ans. Si la Banque centrale européenne emprunte une voie en 2024 comme le prévoit la Réserve fédérale américaine, les taux d’intérêt immobiliers pourraient tomber à 2 ou 2,5 pour cent. Ensuite, le portefeuille mal loué devrait également se redresser. Les prix des immeubles neufs à Berlin n’ont d’ailleurs pratiquement pas baissé et les loyers sont à un tout autre niveau.

Curieusement, certains experts écrivent actuellement sur l’éclatement de la bulle berlinoise. C’est quelque peu discutable, car chaque propriété nécessite de toute façon sa propre considération et, d’un autre côté, Berlin n’est pas comparable à Nuremberg, Pforzheim ou Essen, mais plutôt à Londres, Paris ou New York. Même si cela fera probablement rire les sceptiques berlinois.

Buffett a exprimé son intérêt au moment même où les médias allemands parlaient de plus en plus de bulle. Les prix à Berlin ont explosé en 2019 et 2022. Il s’agissait en grande partie d’effets de rattrapage. Le marché immobilier allemand a connu une longue pause entre 1995 et 2010, tandis que les prix ont augmenté massivement aux États-Unis et en Grande-Bretagne.

La première vague de hausses de prix, notamment à Berlin, n’était rien d’autre qu’un lissage d’une sous-évaluation extrême. Mais il y a aussi le facteur allemand et le facteur berlinois en particulier. Les responsables des ressources humaines de grandes entreprises telles que Google, SAP et Amazon citent des clubs comme le Berghain comme facteur de localisation pour les candidats étrangers.

Ajoutez à cela l’atmosphère détendue de Berlin-Mitte et l’ambiance du dimanche au Mauerpark – et pour beaucoup de gens, Berlin semble nettement plus attrayante que Paris. Le fait que l’on paie encore une fraction de ce que l’on paierait à San Francisco ou à Londres pour un plat de sushi à Berlin est tentant, tout comme le loyer, qui reste en comparaison acceptable pour les étrangers.