Voulez-vous un logement dans la neige? Préparez votre portefeuille | Entreprise

À Aspen, station de ski la plus chère et emblématique des États-Unis, les maisons de luxe atteignent des prix allant jusqu’à 125 000 dollars (environ 114 000 euros) le mètre carré. Il est facile de trouver des maisons dans ce station balnéaire du Colorado qui se vendent à plus de 25 millions de dollars. A la gare de Saint-Moritz en Suisse, les prix au mètre carré atteignent 100’000 francs suisses, soit environ 106’000 euros.

Les achats de logements dans les principales destinations neige du monde résistent dans un contexte économique plus hostile porté par la hausse des taux d’intérêt. Selon le cabinet de conseil Savills, les prix moyens des logements prime des 20 premières stations ont connu une baisse de 4 % sur l’année. Cependant, les prix dans les stations les plus exclusives restent 20 % supérieurs aux niveaux de 2021 et sont 41 % supérieurs aux valeurs d’avant la pandémie.

Les stations les plus hautes des Alpes suisses et françaises—St. Moritz, Val d’Isère et Courchevel 1850 ainsi que les immeubles à l’année Chamonix et Verbier sont les mieux placés pour répondre aux nouvelles demandes des acheteurs. « Les investisseurs donnent la priorité aux endroits où les saisons de ski sont plus longues et où la neige est garantie, ainsi qu’aux endroits où il existe un plus large éventail d’activités liées au ski », prévient Knight Frank. Il semble clair que le changement climatique et l’incertitude quant aux futures conditions d’enneigement naturel mettront à l’épreuve le secteur du ski à court terme.

Même si l’Espagne ne possède pas les stations d’Aspen ou des Alpes et ne figure pas sur les listes des principales destinations internationales de neige, elle possède néanmoins un marché immobilier en plein essor. « Elle a connu une croissance notable ces dernières années, malgré l’offre limitée de propriétés dans ces zones et les restrictions sur la réalisation de grands projets de construction en raison du caractère unique de sa situation géographique », indique Ernesto Ferrer-Bonsoms, directeur commercial de Solvia Real Estate.

Au sein du cabinet de conseil CBRE, on estime que la hausse de la demande repose sur quatre piliers : « opportunité d’investissement en tant que résidence secondaire, rendements locatifs importants pour le ski et le tourisme rural, valeur refuge dans les stations de ski les plus recherchées et demande de zones rurales par les télétravailleurs.»

Les résidences touristiques qui font leur apparition dans les destinations de neige sont une preuve de l’intérêt des investisseurs. À Panticosa, au cœur des Pyrénées aragonaises, il y avait 88 logements à usage de vacances en 2020 et selon les dernières données de l’INE, de février 2023, il y en a 142. La même chose se produit dans les villages de ski les plus importants du pays. Pyrénées catalanes ou Sierra Nevada . Il y a sept ans, dans la région de La Jacetania, dans la province de Huesca, il y avait 42 maisons de tourisme et actuellement ce chiffre s’élève à 448.

La rentabilité de ces immeubles se situe en moyenne entre 8% et 11% bruts par an, indique Ferrer-Bonsoms. Le chiffre dépend de l’emplacement, du type de logement et de la saison. En hiver, ces performances montent en flèche. Cependant, contrairement à d’autres destinations de vacances, les stations de neige offrent l’avantage d’une double saison (hiver et été), qui permet aux visiteurs de pratiquer d’autres activités, comme la randonnée ou le patinage sur glace. « Sa popularité s’étend tout au long de l’année car on la retrouve dans des milieux naturels privilégiés. Cela est dû à l’intérêt croissant pour le tourisme rural et les activités de plein air, ce qui entraîne une demande constante de propriétés dans ces zones », commente Ferrer-Bonsoms. Cette polyvalence donne à l’épargnant une rentabilité au-delà de l’hiver.

Andorre et Baqueira Béret

Les études de Fotocasa montrent que la demande de résidences secondaires a augmenté et atteint son maximum depuis 2017. Le portail immobilier inclut Andorre dans son analyse et conclut que les maisons situées à proximité des pistes de ski andorranes d’Ordino Arcalís, Vallnord-Pal Arinsal et Grandvalira, ainsi que comme celles de Baqueira Beret (Lleida) sont pour la deuxième année consécutive les destinations avec les prix les plus élevés.

À Ordino Arcalís, la station la plus chère des Pyrénées andorranes, les appartements coûtent 5 016 euros le mètre carré et les maisons individuelles atteignent 4 446 euros, ce qui représente une augmentation de 15 % par rapport à l’année précédente. L’offre s’étend des petits appartements aux grands chalets et les acheteurs recherchent avant tout deux choses. « La proximité des stations de ski est essentielle, ils souhaitent pouvoir accéder facilement aux pistes sans avoir à parcourir de longues distances ; et les vues sur les montagnes et les paysages enneigés sont très appréciées par les acheteurs », déclare Josep Lluis Estruga, directeur d’Engel & Völkers Andorra.

Les propriétés à Baqueira Beret, dans les Pyrénées catalanes, sont également devenues plus chères. Les appartements coûtent 3.838 euros le mètre (22,5% de plus sur un an) et les maisons coûtent 3.319 euros, soit une augmentation de 8,2%. Un exemple de ce que propose le marché : une maison jumelée dans l’urbanisation Val de Ruda, à côté de l’accès au téléphérique, de 320 mètres carrés et quatre étages, est vendue pour 2,7 millions d’euros.

Il existe cependant une autre formule pour devenir propriétaire de ces voies sans assumer de telles dépenses. La copropriété a débarqué ici l’année dernière, c’est-à-dire acquérir une maison pour une fraction de sa valeur. L’entreprise Vivla a mis sur le marché six logements exclusifs à Baqueira Beret – deux entièrement vendus et deux autres à moitié vendus – et prévoit d’en atteindre dix en mars et de s’étendre à La Cerdanya (Lleida). Leur fourchette s’étend de 600 000 à 1,4 million d’euros et les prix par fraction (ils sont vendus en huit fractions) s’échelonnent entre 75 000 et 175 000 euros.

Si les chiffres ne fonctionnent toujours pas, il faut se diriger vers Javalambre (Teruel), la station de ski la moins chère, avec des maisons à 381 euros le mètre carré, selon Fotocasa, qui estime que les prix ont baissé de 28% en un an. Ils sont suivis par Manzaneda (Ourense) et Valgrande-Pajares (Asturies), qui se vendent respectivement à 387 et 482 euros le mètre.

Quant au loyer, Baqueira Beret, où se trouvent 636 logements touristiques, est à nouveau la station où le prix est le plus élevé : 38,6 euros le mètre carré et par mois, ce qui représente une augmentation de près de 9% par rapport à la saison précédente. « Le prix moyen des locations au réveillon ou à Pâques peut atteindre 7 000 euros par semaine et les locations saisonnières oscillent entre 14 000 et 18 000 euros par mois », indique-t-on à Vivla. Les locations les moins chères se trouvent à Puerto de Navacerrada (Madrid), où le loyer est de 8,3 euros par mètre carré, et à Valdesquí, également dans la région de Madrid, avec 6,3 euros.

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