SANTA CLARA – Le prochain chapitre d’une parcelle de terrain de la Silicon Valley sous le parc d’attractions Great America à Santa Clara est sur le point de changer la donne et pourrait prendre une décennie – ou quelques années seulement – à se préparer.
Prologis, l’une des plus grandes sociétés immobilières du pays et un acteur majeur dans le développement de projets industriels, de fabrication de pointe et de logistique, a payé 310 millions de dollars pour le terrain de Great America, selon le vendeur du site, le propriétaire du parc d’attractions Cedar Fair.
Dans le cadre de l’accord d’achat, Prologis a accepté de louer le terrain sous le parc à Cedar Fair afin qu’il puisse continuer à exploiter un parc à thème sur le site jusqu’à 11 ans.
Prologis a également fait preuve d’une grande flexibilité dans la partie leasing de l’accord avec Cedar Fair.
Le bail est d’une durée de six ans et offre à Cedar Fair la possibilité de prolonger le bail jusqu’à cinq ans. Toutefois, Prologis a le droit de résilier le bail par anticipation si le titan de l’immobilier donne à Cedar Fair un préavis de deux ans.
Même si les futurs plans de développement n’ont pas encore été entièrement révélés, le terrain de Santa Clara est considéré comme un emplacement de choix dans la Silicon Valley, selon les experts de l’immobilier commercial de Bay Area.
“C’est un site en or”, a déclaré Dave Sandlin, vice-président exécutif de Colliers, une société immobilière commerciale. “La porte est grande ouverte pour cet endroit.”
Les 112,6 acres du 1 Great America Parkway à Santa Clara que Prologis a achetés pourraient convenir à un large éventail d’options de développement, selon les courtiers.
“Je pense que ce serait un site de développement à usage mixte avec beaucoup de résidences”, a déclaré Phil Mahoney, vice-président exécutif de Newmark, une société immobilière commerciale.
De multiples utilisations pourraient réussir sur le site, qui dispose d’un bon accès à l’US Highway 101, à la State Route 237, à une ligne de métro léger et à une gare ACE derrière le Levi’s Stadium.
“Le résidentiel s’intégrerait bien là-bas, le bureau s’intégrerait bien et le commerce de détail s’intégrerait bien là-bas”, a déclaré Sandlin.
Un défi majeur : les postes vacants sont très élevés dans la ville de Santa Clara, rapportent les sociétés de courtage.
Fin mars 2022, la ville de Santa Clara a connu un taux d’inoccupation des bureaux de 19,3 %, ce qui était bien supérieur au taux d’inoccupation des bureaux de 10,6 % pour l’ensemble du comté de Santa Clara, selon un rapport du premier trimestre de Colliers.
Selon l’étude Colliers, 10,2 % des espaces de bureaux de la ville de Santa Clara étaient disponibles à la sous-location, soit plus du double des 3,7 % disponibles en sous-location pour l’ensemble de South Bay.
“Il y a beaucoup d’espaces de bureaux vides sur le marché de Santa Clara”, a déclaré Mahoney. « Tant que le marché des bureaux ne sera pas aplani à Santa Clara, Prologis ne construira probablement pas d’immeubles de bureaux » sur le site de Great America.
La flexibilité du contrat de location concernant le terrain de Great America signifie que Prologis pourrait résilier le bail d’ici deux ans. Le début du développement pourrait également être dans 11 ans. Ou quelque temps entre les deux.
Tout cela signifie qu’il n’est pas clair combien de temps Great America fonctionnera sur ce site, à part qu’il restera probablement ouvert pendant au moins deux ans de plus.
De plus, deux grands projets de développement ont été proposés à Santa Clara à proximité du site Great America :
– Le développeur basé en Chine, Kylli, envisage un projet appelé Mission Point qui comprend 3 millions de pieds carrés de bureaux, 1 800 maisons et 100 000 pieds carrés d’espace de vente au détail et de restauration.
– Related Cos. a proposé le développement de 5,4 millions de pieds carrés de bureaux, 700 chambres d’hôtel, 1 680 unités résidentielles et 1 million de pieds carrés d’espaces de vente au détail, de restauration, de boissons et de divertissement.
“Qui sait ce qui se passera avec l’un ou l’autre de ces projets”, a déclaré Mahoney. “Quand et jusqu’à ce que tout soit réglé avec ces deux projets, Prologis attendra probablement son heure avec le site Great America.”
Le récent rachat par Prologis souligne également la forte hausse du coût du foncier dans la Silicon Valley, du moins pour les sites prime.
Lorsque la filiale de Cedar Fair a acheté le site il y a presque exactement trois ans en juin 2019 à l’agence de réaménagement de Santa Clara, la société de parc d’attractions a payé 150,3 millions de dollars, selon les registres de la propriété publique.
Les 310 millions de dollars que Prologis a payés représentent une augmentation de 106 % – plus du double – de la valeur du terrain sous le parc au moment de l’achat précédent.
“Vous voyez cela pour beaucoup de ventes d’investissements maintenant”, a déclaré Sandlin. “Le prix des terrains explose dans la Silicon Valley.”
En même temps que cet accord de Santa Clara se poursuit, Prologis, qui est l’un des principaux propriétaires du géant du commerce électronique Amazon, a poursuivi son projet d’acquérir Duke Realty, un autre titan de l’immobilier.
« Prologis est une entreprise très formidable et très talentueuse qui sait clairement ce qu’elle fait », a déclaré Mahoney.
Duke Realty lui-même est un acteur majeur sur le marché pour développer de grands centres industriels, logistiques et de fabrication de pointe. L’acquisition est évaluée à 26 milliards de dollars.
« Prologis est l’une des sociétés immobilières les plus performantes de tous les temps », a déclaré Sandlin. “L’acquisition de Duke Realty place Prologis dans une position encore plus forte.”
