Que se passe-t-il ensuite pour les prix de l’immobilier irlandais ? – Le Times irlandais

Pour décider de ce qui pourrait arriver aux prix de l’immobilier l’année prochaine, nous devons d’abord essayer de déterminer si les prix sont actuellement surévalués, puis examiner quels facteurs affecteront les perspectives jusqu’en 2023. Ni l’un ni l’autre n’est simple. Alors que disent les économiques ?

Les prix de l’immobilier sont-ils actuellement trop élevés ?

Déterminer si les prix des logements sont surévalués n’est pas un exercice simple – les économistes utilisent généralement une gamme d’outils, tels que la comparaison des prix des logements aux loyers, aux niveaux de revenu et à une gamme de facteurs d’offre et de demande.

Le résultat dépend beaucoup des hypothèses que vous faites sur les principaux déterminants des prix de l’immobilier et de la manière dont ils interagissent. Et rappelez-vous qu’il ne s’agit pas d’un jugement de valeur basé sur le niveau que nous pensons que les prix devraient être, c’est une tentative de voir comment ils se rapportent aux fondamentaux économiques actuels.

Le dernier commentaire trimestriel de l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI) estime qu’au début de cette année, les prix des logements irlandais étaient surévalués d’environ 7 % – le professeur de recherche de l’ESRI, Kieran McQuinn, affirme que cette surévaluation pourrait maintenant être d’environ 10 %.

Son analyse est basée sur une modélisation qui remonte à de nombreuses années et examine la relation entre les prix des logements et les variables démographiques et économiques fondamentales – y compris les tendances démographiques, en particulier les principaux âges d’achat d’une maison, l’offre de logements, les taux d’intérêt et les revenus.

Ceci est utilisé pour calculer dans quelle mesure les prix s’écartent de leur valeur en fonction des fondamentaux économiques – soit au-dessus, soit en dessous.

Cela montre que les prix de l’immobilier étaient extrêmement surévalués avant le krach financier – de plus de 30 % au sommet – poussés par un boom alimenté par le crédit, puis se sont effondrés rapidement. Les recherches de la Commission européenne confirment que la chute s’est produite ici beaucoup plus rapidement qu’ailleurs dans l’UE, les prix dans les États baltes ayant également chuté rapidement.

Fondamentalement, les taux d’intérêt sont en hausse – et bien qu’une partie seulement de celle-ci se soit répercutée sur le marché des nouveaux acheteurs, le reste des augmentations sera également répercuté avec le temps.

En quelques années, les prix des maisons se sont effondrés à un point tel qu’ils ont été sous-évalués de plus de 20 %, selon le modèle ESRI. En termes historiques ou internationaux, ce furent d’énormes fluctuations.

Après quelques années de stagnation, les prix irlandais se sont rapidement redressés, atteignant – selon l’analyse ESRI – une juste valeur par rapport aux facteurs économiques sous-jacents en 2018/2019. De manière notable, la croissance des prix des logements s’était fortement ralentie à l’approche de la pandémie. Il semblait que le marché se dirigeait vers une sorte d’équilibre.

Cependant, alors Covid a frappé. Les prix des logements se sont accélérés par la suite, selon la recherche ESRI, publiée dans son dernier bulletin trimestriel, car les fermetures de Covid ont frappé l’offre tandis qu’une partie de l’énorme épargne des ménages accumulée pendant Covid-19 semble avoir été réorientée vers le marché du logement, un phénomène également noté dans un certain nombre d’autres marchés internationaux. La présence d’investisseurs internationaux peut également avoir été un facteur de soutien des prix, dit McQuinn.

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Alors que la méthodologie ESRI estime que les prix de l’immobilier irlandais sont désormais surévalués, tout le monde n’est pas d’accord. Dans son récent rapport Alertes 2023, qui tente de repérer les problèmes de construction, la Commission européenne affirme que ses calculs ne voient pas le marché immobilier irlandais comme étant surévalué – elle oriente ailleurs ses avertissements sur ce point.

Cependant, l’UE note dans le dernier rapport sur l’Irlande les inquiétudes croissantes concernant les prix des logements. Et sur un facteur, l’abordabilité, l’Irlande obtient de mauvais résultats, les calculs de commission indiquant qu’il faut 16 ans de revenu moyen en Irlande pour acheter un appartement de 100 m², l’un des plus élevés des pays de l’UE mesurés. Comment cela cadre avec son évaluation selon laquelle les prix des logements ici ne sont pas fondamentalement surévalués n’est pas clair.

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Alors, que se passe-t-il ensuite pour les prix de l’immobilier ?

Il y a un nombre important de points négatifs pour les prix au cours de la prochaine année. Fondamentalement, les taux d’intérêt sont en hausse – et bien qu’une partie seulement de celle-ci se soit répercutée sur le marché des nouveaux acheteurs, le reste des augmentations sera également répercuté avec le temps. Et il y a des signaux clairs de plus à venir.

De plus, les finances des ménages sont mises à rude épreuve par la crise du coût de la vie, l’économie ralentit et la confiance est en déclin, autant de facteurs qui affecteront la demande de logements.

McQuinn dit que l’on peut s’attendre à ce que les prix des logements reviennent à leur valeur fondamentale dans le temps, soit pendant une période de stagnation, soit pendant une baisse à plus court terme. Cependant, il voit des facteurs qui apporteront un certain soutien au marché en 2023, y compris des signes indiquant qu’après une hausse cette année, les achèvements de logements en 2023 pourraient stagner ou même diminuer.

La hausse des mises en chantier ralentit les mises en chantier de logements et les investissements étrangers. La durée pendant laquelle l’accumulation d’épargne pendant Covid affectera les prix n’est pas claire non plus. McQuinn dit que cela n’est pas inclus dans son modèle formel en tant que facteur car les niveaux d’épargne devront revenir à la normale tôt ou tard.

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Mais pour 2023, le déploiement de l’épargne excédentaire pourrait à nouveau jouer un rôle. De nombreux ménages aisés disposent encore d’importantes économies, avec un record de 150 milliards d’euros déposés sur des comptes d’épargne irlandais en novembre.

McQuinn dit que les perspectives des prix de l’immobilier l’année prochaine sont difficiles à évaluer, mais il s’attend à un ralentissement significatif de la croissance des prix par rapport aux niveaux actuels, bien qu’une baisse réelle des prix puisse être évitée. Cependant, il existe ici des facteurs fondamentaux liés à la demande qui mettront un plancher sous les prix, estime-t-il.

Soutiens à plus long terme à la demande

Alors que l’offre de logements reste limitée, le niveau de la demande à long terme est déterminé par les tendances démographiques. McQuinn dit que si les estimations précédentes indiquaient que l’Irlande avait besoin de 30 000 à 35 000 nouveaux logements par an, les derniers chiffres du recensement, montrant une population plus importante que prévu, suggèrent que ce chiffre devrait probablement atteindre au moins 40 000.

Il existe également une forte demande latente dans les ménages, de nombreux jeunes étant contraints de continuer à vivre chez eux en raison des prix élevés des loyers et des logements – et de nombreux locataires incapables d’économiser pour une maison en raison des niveaux de loyer élevés.

Les prix des maisons semblent peu susceptibles de se diriger vers le bas à court terme, mais la croissance des prix ralentit déjà.

En Irlande, seulement 64 pour cent des 20-49 ans qui travaillent ont leur propre logement, contre une moyenne de 74 pour cent dans l’UE. Ce désavantage générationnel des jeunes en matière de logement n’est pas non plus propre à l’Irlande, les données de l’OCDE montrant que le niveau des prix de l’immobilier aujourd’hui dans le monde industrialisé est beaucoup plus élevé par rapport aux revenus que pour les générations précédentes.

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Une question pour le gouvernement maintenant, dans les circonstances économiques étranges actuelles, est de savoir si la demande de logements pourrait rester relativement forte, malgré le ralentissement économique. Jusqu’à présent, le chômage est resté très bas – seulement 4,4% selon les dernières lectures – et bien que les problèmes du secteur technologique puissent affecter des poches du marché, il se peut qu’ils n’aient pas un impact plus large.

Le facteur inconnu sur le marché est maintenant la confiance et l’impact de la compression du coût de la vie. Cela devrait rendre les acheteurs plus prudents, bien que la saison des ventes d’automne ait semblé saine, le nombre de transactions en septembre ayant augmenté de 6% par rapport au même mois l’an dernier à 4 583.

Il est peu probable que les prix des maisons se dirigent vers le bas à court terme, mais la croissance des prix ralentit déjà, passant d’un taux annuel de 14 % en juin à 10,8 % en septembre. Le taux d’augmentation mensuel semble également ralentir et, comme au Royaume-Uni, nous pourrions assister à des baisses mensuelles des prix de l’immobilier, même si les augmentations annuelles restent en territoire positif.