Le récit d’« atterrissage en douceur » des prix de l’immobilier résiste-t-il à un examen minutieux ? – Le Times irlandais

La ruée vers le sucre induite par Covid sur les marchés immobiliers est terminée. L’inflation globale ralentit ou devient négative en raison de la hausse des taux d’intérêt. Des preuves anecdotiques suggèrent que les acheteurs sont contraints de se retirer des accords de vente parce que leur prêteur leur a donné moins dans l’offre de prêt ou l’a complètement retirée.

Le site Web immobilier MyHome indique qu’il a 3 300 propriétés de plus à vendre qu’à la même époque l’année dernière et qu’un pourcentage plus élevé de vendeurs révisent leurs prix demandés à la baisse. L’Institut de recherche économique et sociale (ESRI) a également indiqué que les prix des maisons y sont surévalués d’au moins 7 %. Et ce calcul ne remonte qu’à la fin de l’année dernière, ce qui suggère que la surévaluation pourrait être plus élevée.

Quel que soit votre point de vue, il existe des preuves d’un ralentissement, mais cette tendance se transformera-t-elle en une correction des prix ?

Les professionnels de l’industrie ici disent non. La plupart soulignent l’inadéquation entre l’offre et la demande, qui a obsédé le marché pendant plus d’une décennie, comme quelque chose qui garantira les prix au moins à moyen terme.

Selon Sherry FitzGerald, il y avait 15 300 propriétés d’occasion à vendre dans tout le pays en juillet, ce qui représente une augmentation annuelle de 1 800 propriétés. Malgré l’amélioration, le volume total de propriétés à vendre en juillet ne représente que 0,8 % du parc immobilier total.

Dans un marché normal et fonctionnel, on s’attendrait à voir environ 2 % du stock existant être renouvelé à tout moment. De même, bien que nous ayons constaté une légère augmentation des nouvelles constructions – les achèvements de nouveaux logements au cours de l’année jusqu’en juin s’élevaient à 24 929 – cela ne se rapproche pas encore du niveau estimé de la demande à 35 000.

D’autres soulignent les perspectives macroéconomiques relativement bénignes. L’économie irlandaise devrait croître fortement cette année et rester en croissance l’année prochaine alors que de nombreux autres pays tomberont en récession. Les deux programmes gouvernementaux de soutien aux acheteurs – le programme First Home et le programme Help to Buy – continueront également de soutenir les prix, disent-ils.

Ainsi, selon l’industrie, nous aurons un ralentissement de la croissance des prix, mais pas une correction. Keith Lowe, directeur général de l’agent immobilier DNG, dit qu’il s’attend à ce que l’inflation globale tombe entre 5 et 7% dans les mois à venir, contre son taux actuel de 13%, et à 2% l’année prochaine.

Ce récit d’atterrissage en douceur contraste cependant avec le sentiment à l’étranger, qui se concentre sur l’impact corrosif des coûts d’emprunt plus élevés, qui devraient déclencher des ralentissements sur les marchés immobiliers à travers le monde et une éventuelle réinitialisation douloureuse sur certains des marchés les plus surévalués.

“Nous observerons un ralentissement du marché du logement synchronisé à l’échelle mondiale en 2023 et 2024”, a récemment déclaré à Bloomberg Hideaki Hirata de l’Université Hosei, ancien économiste de la Banque du Japon et co-auteur d’un article du Fonds monétaire international sur les prix mondiaux de l’immobilier. Il a averti que le plein impact des hausses de taux agressives de cette année mettra du temps à se faire sentir pour les ménages.

Les turbulences sur les marchés financiers du Royaume-Uni ont incité les analystes à prédire que les prix de l’immobilier pourraient chuter jusqu’à 20 %. Les prix chutent déjà au Canada, en Australie et en Nouvelle-Zélande en raison de fortes hausses des taux d’intérêt.

Les États-Unis, qui sont plus avancés que nous sur la voie des hausses de taux, en sont un exemple. Les taux hypothécaires attachés aux contrats à taux fixe de 30 ans y ont plus que doublé pour atteindre 6,7 %. En pratique, cela signifie que payer 2 500 $ par mois achète maintenant une maison d’une valeur d’environ 480 000 $. À cette époque l’an dernier, le même remboursement mensuel aurait pu acheter une propriété d’une valeur de 760 000 $. En d’autres termes, l’abordabilité des logements diminue rapidement.

La Banque centrale européenne (BCE) est la dernière grande banque centrale, en dehors de la Banque du Japon, à amorcer un resserrement monétaire, en partie parce qu’elle est généralement moins interventionniste que la Réserve fédérale américaine. Il a relevé ses taux de 125 points de base combinés au cours de ses deux dernières réunions et les marchés prévoient des hausses supplémentaires de 175 points de base d’ici le printemps prochain, ramenant les taux d’intérêt de zéro à 3 % en moins d’un an. bref, nous n’avons pas encore ressenti le plein impact des taux plus élevés.

Une question centrale est de savoir si le frein de la hausse des taux d’intérêt l’emporte ou s’avère plus percutant que le déficit d’approvisionnement qui tourmente tant le marché irlandais. Lorcan Sirr, chargé de cours en études sur le logement à l’Université technologique de Dublin, insiste sur le fait qu'”il existe une plus grande corrélation entre les taux d’intérêt et les mouvements des prix des logements que l’offre et les mouvements des prix”.

Nous ne savons pas non plus jusqu’où iront les taux d’intérêt. Cela dépend de la spirale inflationniste actuelle, du choc des prix de l’énergie qui la sous-tend et de la guerre de Vladimir Poutine en Ukraine, un ensemble de variables apparemment inconnaissable.

Une autre question est de savoir quel impact des taux d’intérêt plus élevés auront sur les fonds qui opèrent ici. Ces entités sont responsables de la plupart des appartements construits à Dublin et dans d’autres centres urbains. Que se passe-t-il lorsque le rendement des obligations d’État refuge dépasse le rendement de l’immobilier ? Vont-ils commencer à se départir de leurs avoirs ici ?

Rien n’est jamais certain en ce qui concerne le secteur immobilier volatil de l’Irlande. L’activité frénétique d’achat et d’enchères de la période pandémique est peut-être terminée, mais la suite n’est pas encore claire.