Ne paniquez pas les détenteurs de prêts hypothécaires, les taux d’intérêt baissent cette année – The Irish Times

Les détenteurs de prêts hypothécaires pourraient bien être nerveux en lisant les gros titres. Des responsables du Fonds monétaire international (FMI) et de la Banque centrale européenne (BCE) tentent de dissuader les espoirs d’une baisse précoce des taux d’intérêt.

Le chaos en mer Rouge fait grimper l’inflation. Les derniers chiffres montrent une légère hausse de l’inflation en Irlande – et dans la zone euro –, ce qui ajoute à la nervosité quant au moment où les taux d’intérêt pourraient baisser.

Les emprunteurs doivent garder la foi. Sauf bouleversement inattendu, les taux d’intérêt baissent cette année. Considérez à quel point le discours de la BCE a changé : à la fin de l’année dernière, les membres de son conseil prévenaient que les taux d’intérêt pourraient encore augmenter.

Ils suggèrent désormais que les attentes du marché selon lesquelles les taux d’intérêt pourraient commencer à baisser au printemps sont fausses, mais ils acceptent tacitement que cela se produira probablement au cours de l’été.

La baisse des taux d’intérêt en avril ou en juin peut être importante si vous gérez un grand fonds d’investissement – ​​et cela sera certainement le cas si vous êtes un hedge fund qui parie sur des changements de prix infimes. Mais si vous avez un prêt hypothécaire sur 25 ans, la différence est minime.

Bien sûr, certains détenteurs de prêts hypothécaires trackers sont financièrement stressés et plus tôt la tendance à la baisse commencera, mieux ce sera. Mais les taux d’intérêt baisseront par petites étapes – ce qui compte le plus est l’ampleur et la rapidité avec lesquelles ils baisseront, plutôt que le moment où la première baisse interviendra.

Les primo-accédants doivent-ils opter pour des taux variables et espérer que les offres à taux fixe baissent ?

La baisse statistique de l’inflation pourrait être irrégulière – en partie à cause des hauts et des bas observés dans les chiffres du début 2023 à partir desquels les taux annuels seront calculés au cours des prochains mois. Mais les pressions sur les prix s’atténuent clairement et les consommateurs commencent à en bénéficier, comme le montrent les réductions des factures de gaz et d’électricité annoncées cette semaine et la baisse des prix de certains produits de première nécessité.

L’inflation dans la zone euro est passée de 2,4 pour cent en novembre à 2,9 pour cent en décembre, mais la tendance générale est désormais clairement à la baisse. La dernière enquête réalisée par Indeed, le site de l’emploi et la Banque centrale d’Irlande montrent que la croissance des salaires dans la zone euro a ralenti à 3,8 pour cent en décembre, avec plus de la moitié des catégories d’emploi affichant une croissance plus lente qu’en juin. Ce chiffre devrait continuer à baisser en 2024, indique le rapport, ce qui constituera un facteur vital pour la BCE, qui craint que la croissance des salaires ne ralentisse la baisse globale de l’inflation.

Bien sûr, il y a toujours des dangers. La perturbation du commerce dans la mer Rouge souligne le risque de voir le conflit de Gaza s’étendre plus largement au Moyen-Orient, un producteur énergétique clé.

Jusqu’à présent, les analystes estiment que l’impact sur l’inflation ne sera pas trop important, mais tout dépendra de l’évolution de la situation. Mais d’un autre côté de l’équation, il est également possible que l’inflation chute plus rapidement que prévu, compte tenu notamment des faibles performances économiques dans une grande partie de la zone euro et de la faiblesse de la demande des consommateurs.

Et, comme l’a souligné l’économiste Simon Barry, même si les taux d’intérêt sont réduits, ils resteront pendant un certain temps suffisamment élevés pour avoir généralement un impact restrictif sur les emprunts et sur l’économie – en d’autres termes, les banques centrales peuvent réduire considérablement tout en continuant à supporter les taux d’intérêt. en baisse sur l’inflation.

Pour l’instant, les investisseurs parient que la première baisse de taux de la BCE aura lieu en avril et que d’ici la fin de l’année, les taux seront inférieurs de 1,5 point de pourcentage.

Une enquête de la BCE cette semaine a montré que les attentes des ménages en matière d’inflation étaient en baisse. Il a montré que les ménages médians s’attendaient à ce que les prix augmentent de 3,2 pour cent au cours des 12 mois suivants, contre 4,0 pour cent un mois plus tôt. Les attentes en matière d’inflation dans trois ans ont également diminué à 2,2 pour cent contre 2,5 pour cent. pour cent.

Ceci est important dans la mesure où le niveau d’inflation attendu se répercute sur les revendications salariales – ainsi que sur ce que les consommateurs accepteront lorsqu’ils paieront pour des biens et des services. Selon la théorie, les attentes inflationnistes déclenchent la réalité.

Il reste encore de la place pour des fluctuations du marché au cours des premiers mois de l’année. Pour l’instant, les investisseurs parient que la première baisse de taux de la BCE aura lieu en avril et que d’ici la fin de l’année, les taux seront inférieurs de 1,5 point de pourcentage.

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La BCE et le FMI à Davos ont fait preuve de réticence, la présidente de la banque Christine Lagarde affirmant qu’elle ne disposerait même pas des données nécessaires pour prendre une décision avant la fin du printemps et la première directrice générale adjointe du FMI, Gita Gopinath, avertissant que les banques centrales devaient agir avec prudence. veiller à ce que l’inflation ne revienne pas prématurément. Les autorités craignent que la baisse des taux d’intérêt du marché n’annule une partie du durcissement des conditions résultant de la hausse des taux officiels, nuisant ainsi à la lutte contre l’inflation.

Cette offensive de relations publiques a un certain impact sur les prix du marché et a influencé les attentes des économistes. Une enquête de Reuters Une étude menée par 85 économistes européens au cours de la semaine dernière a montré que les taux d’intérêt seraient en moyenne inférieurs d’un point de pourcentage d’ici la fin de l’année, soit un demi-point de réduction de moins que ce que les investisseurs avaient prévu.

Les avis restent partagés sur la date de la première réduction, le plus grand nombre – 38 sur 85 – optant pour juin, 21 pour avril et 23 optant pour le troisième trimestre ou plus.

Où en sont les emprunteurs hypothécaires, en particulier les primo-accédants ? Ils sont clairement confrontés à des coûts nettement plus élevés que ceux qui ont acheté pendant la longue période où les taux de la BCE étaient proches de zéro pour cent.

La meilleure nouvelle est que les taux d’intérêt de la BCE ont désormais atteint un sommet et que les offres aux nouveaux détenteurs de prêts hypothécaires ne devraient pas augmenter davantage, sauf revers du marché. Et il y a de bonnes chances que certaines offres s’améliorent au fil de l’année.

La prochaine vague d’emprunteurs ne sera pas en mesure de bénéficier des taux d’environ 2,75 pour cent qui étaient disponibles depuis de nombreuses années et 3,5 pour cent et plus semble être un plancher plus probable pour la plupart des offres de trois à cinq ans au cours des deux prochaines années.

La grande majorité des nouveaux emprunteurs optent pour des offres à taux fixe, selon le courtier hypothécaire Michael Dowling, privilégiant la certitude sur les remboursements dans les premières années du prêt. Et il existe encore des offres intéressantes sur le marché, par exemple, dit Dowling, les tarifs verts disponibles pour ceux qui achètent une maison avec un certificat BER A1-B3, qui engloberaient la plupart des acheteurs de maisons neuves.

Il existe également des taux qui – dans le contexte d’une baisse probable des taux d’intérêt – semblent chers. Les emprunteurs doivent également évaluer le niveau variable de flexibilité offert par les différents prêteurs avec les produits à taux fixe dans des domaines tels que l’augmentation des remboursements pour une période donnée ou le remboursement d’une partie du solde du prêt.

AIB, Haven, EBS et Bank of Ireland proposent toutes des taux « verts » sur trois à cinq ans inférieurs à 4 pour cent à ceux qui empruntent entre 80 et 90 pour cent de la valeur de leur maison. Les taux fixes non verts – qui sont susceptibles de s’appliquer à la plupart des primo-accédants achetant une propriété d’occasion, commencent à un peu plus de 4 pour cent, Avant proposant des taux compris entre 4,05 et 4,1 pour cent.

Cependant, les autres taux fixes sur trois et cinq ans se situent généralement autour de 4,75 pour cent. Certains prêteurs proposent des taux plus bas sur les prêts plus importants.

Comme les banques ont généralement augmenté leurs taux fixes de deux points de pourcentage ou moins – par rapport à l’augmentation de quatre points de la BCE, il faudra peut-être un certain temps avant qu’une baisse générale de ces taux ne se produise. Nous espérons que les forces concurrentielles entraîneront une réduction de certains des taux les plus élevés au fil de l’année.

Le prêteur non bancaire MoCo, propriété de la Bawag Bank en Australie, s’est lancé sur le marché irlandais en novembre dernier et a annoncé aujourd’hui qu’il réduisait ses offres à taux fixe ici. Trevor Grant, président de l’Association irlandaise des conseillers hypothécaires, dit qu’il espérait que les petits prêteurs pourraient annoncer des réductions cette année, même si les plus gros acteurs ont été plus lents à suivre.

Et à plus long terme, tout dépend de la manière dont les taux de la BCE pourraient s’établir. Mais la prochaine vague d’emprunteurs ne sera pas en mesure de bénéficier des taux d’environ 2,75 pour cent qui étaient disponibles depuis de nombreuses années et 3,5 pour cent et plus semblent être un plancher plus probable pour la plupart des offres de trois à cinq ans au cours des deux prochaines années. .

Les primo-accédants doivent-ils opter pour des taux variables et espérer que les offres à taux fixe baissent ? Ces taux variables ne sont pas particulièrement attractifs pour le moment dans de nombreux cas – et pourraient ne pas correspondre aux taux de la BCE. En effet, le Permanent TSB a récemment légèrement augmenté son tarif. AIB, Haven et EBS offrent un taux variable à un prix raisonnable de 4,1 pour cent, bien que d’autres se situent généralement dans la région de 4,75 pour cent.

Le malheur est que les prêts sont tarifés de telle sorte que la majeure partie du risque incombe à l’emprunteur. Dans le cas des taux fixes, le risque est désormais de se bloquer durablement en haut du cycle.

Comme les circonstances individuelles diffèrent, il est préférable de consulter un courtier professionnel avant de prendre l’appel – et cela vaut certainement la peine de faire le tour, car il existe une différence significative dans les remboursements entre l’obtention d’un prêt à taux fixe à 4 pour cent et celui à 4,75 pour cent. cent.

Comme l’a dit Dowling, il vaut également la peine d’envisager un blocage pour une période plus courte – peut-être trois ans au lieu de cinq – étant donné la tendance générale à la baisse des taux attendue au cours des deux prochaines années. Dans certains cas, passer au variable pendant une courte période peut également être une option, mais la plupart voudront probablement s’y fixer à un moment donné.

Le malheur est que les prêts sont tarifés de telle sorte que la majeure partie du risque incombe à l’emprunteur. Dans le cas des taux fixes, le risque est désormais de se bloquer durablement en haut du cycle.

Il n’existe aucun moyen d’éviter complètement ce risque. Mais il existe désormais une concurrence évidente sur le marché et un espoir réaliste que cela continue à générer une valeur croissante au fil de l’année. Et une incitation claire à parcourir le marché pour trouver la meilleure offre adaptée à votre situation particulière.

2024-01-18 14:32:55
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