Marché immobilier : le logement restera un problème social

Les prix de l’immobilier résidentiel ont nettement baissé en 2023, comme l’a calculé l’Office fédéral de la statistique. L’Institut de Kiel pour l’économie mondiale a même qualifié ce déclin de historiquement unique. Même les plus jeunes Calculs du DIW Berlin aux prix d’achat démontrent cette tendance. Ces chiffres alimentent l’espoir que le logement redeviendra plus abordable – après l’explosion des loyers et des prix d’achat au cours des 15 dernières années. Certains spéculent même sur l’éclatement d’une bulle immobilière.

Cependant, cet espoir pourrait s’avérer être une illusion. Les loyers devraient continuer à augmenter, notamment dans les villes. Au lieu d’espérer une correction des prix sur le marché, les responsables politiques devraient initier eux-mêmes les réformes nécessaires.

Les loyers devraient continuer à augmenter

Parler d’éclatement d’une bulle immobilière est exagéré et trompeur. En économie, on parle de bulle lorsque la valeur d’une propriété s’écarte considérablement des facteurs qui lui confèrent sa valeur à long terme. Ce sont avant tout les attentes en matière de prix qui jouent un rôle important : les particuliers et les investisseurs sont prêts à payer plus pour un appartement ou une maison s’ils s’attendent à ce que les loyers de propriétés comparables augmentent à l’avenir. Les conditions de financement jouent également un rôle important. Les taux d’intérêt bas, comme c’est le cas depuis de nombreuses années, rendent non seulement le financement d’un bien immobilier moins cher, mais rendent également les investissements alternatifs moins attractifs.

Et c’est précisément là que réside le problème : au cours des dix dernières années, les prix d’achat et les loyers des propriétés résidentielles se sont considérablement éloignés, car les prix d’achat ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers. comme le révèlent les études annuelles du DIW Berlin. Beaucoup associent désormais cela à l’espoir que la baisse des prix d’achat entraînera également une baisse des loyers. Toutefois, un renversement de tendance signifie que les prix baisseront et que, dans le même temps, les loyers – du moins dans les grandes villes – pourraient continuer à augmenter de manière significative dans les années à venir. Cela continuera jusqu’à ce que l’écart entre le prix d’achat et le loyer soit à nouveau comblé. En outre, l’Allemagne traverse une période économique difficile, mais les actifs financiers privés ne diminuent pas, mais continuent d’augmenter – et avec eux le pouvoir d’achat des futurs propriétaires immobiliers. Tôt ou tard, une baisse des taux d’intérêt risque également de faire à nouveau grimper les prix.

Le déséquilibre social va s’aggraver

La correction des marchés immobiliers est donc bonne et nécessaire, mais elle ne freinera guère la hausse des loyers ni même entraînera une baisse des loyers. Dans les grandes villes, c’est toujours l’inverse qui se produira.

Les personnes à faibles revenus en souffrent particulièrement. Car la pénurie de logements s’accentue généralement dans les grandes villes. Il y a toujours un afflux net dans la plupart des villes qui dépasse le nombre de nouvelles constructions de logements. Le Gouvernement fédéral s’était fixé pour objectif de construire 400 000 nouveaux appartements par an – mais est loin d’atteindre cet objectif avec moins de 300 000 nouveaux appartements par an. Et 2024 risque également d’être sombre à cet égard, car le nombre de nouveaux appartements pourrait continuer à baisser. une étude DIW montre. La responsabilité n’incombe pas en premier lieu au gouvernement fédéral, mais aux villes et aux communes, qui sont responsables des conditions-cadres nécessaires.

Cela risque d’aggraver encore davantage le déséquilibre social. Au cours des 25 dernières années, les ménages à revenus moyens et faibles ont dû consacrer en moyenne une part toujours croissante de leur revenu net mensuel au logement : près d’un tiers de tous les locataires dépensent désormais plus de 40 pour cent de leur revenu mensuel net. revenus sur le logement. Et l’augmentation des salaires au cours des dix dernières années n’a pas été en mesure de couvrir l’augmentation des loyers et du coût du logement. À cela s’ajoute une inflation élevée, avec une forte hausse des prix des denrées alimentaires et des coûts de l’énergie – qui ont également largement dépassé les augmentations de salaires, en particulier pour les personnes travaillant dans le secteur à bas salaires.