Maison verte, donc l’hypothèque pour acheter et rénover coûte moins cher : 4 exemples – Corriere.it

Les factures élevées et les nouvelles réglementations qui accompagnent la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments sont destinées à diviser clairement le marché résidentiel : d’un côté les maisons vertes, de l’autre les maisons énergivores. Cette division affectera inévitablement aussi le marché hypothécaire : les prêts qui auront des propriétés vertes en garantie seront offerts à des conditions bien meilleures que les autres. La raison est expliquée par Luca Bertalot, secrétaire général de l’EMF (Fédération européenne des prêts hypothécaires) : « Les règles sur la couverture que les banques doivent avoir pour accorder des prêts vont bientôt devenir plus strictes.

Efficacité énergétique : des prêts hypothécaires de plus grande valeur et moins chers

Un bien vert déjà aujourd’hui, et encore plus demain, peut être revendu plus facilement sans perte de valeur: plus la garantie est solide, plus la quote-part sur le déboursé qui sera mise en réserve sera faible et par conséquent plus le coût pour le client sera faible ». Dans nos simulations (sur données mutuionlines actualisées au 8 février 2023), par exemple, une hypothèque verte de 20 ans pour une maison de 300 mille euros peut avoir un taux fixe entre 3,66% (Bper) et 3,80% (Webank) et une variable entre 2,81% (Ing) et 3,95% (Webank). Pour un prêt à 30 ans, le taux fixe vert pourrait fluctuer entre 3,50% (Bnl) et 3,74% (Ing), le variable entre 3,05% (Ing) et 4% (Banco Bpm).

Les valeurs des maisons augmentent plus rapidement

Une partie importante de l’activité des banques proviendra des crédits hypothécaires et non hypothécaires, destinés moins à l’achat qu’à la requalification énergétique. «Un saut de deux classes signifie sur une maison moyenne de 100 mètres carrés en Italie réduire les coûts énergétiques de 70 et 80% et augmenter la valeur potentielle de la propriété de 12% en moyenne. Pour obtenir ce résultat – poursuit Bertalot – des investissements d’au moins 25 à 30 000 euros par maison sont nécessaires. Si l’on considère que les estimations pour l’Italie concernent des interventions sur plus de 28 millions de foyers, un chiffre qui s’élève à 220 millions si l’on considère le scénario de l’UE, il est évident dans de nombreux cas, les propriétaires ne pourront pas faire face à la dépense ni faire pleuvoir les caisses publiques, avec des interventions telles que le superbonus ».

Les incitations

De plus, si l’on considère, ajoutons-nous, que la dépense par appartement pour laquelle le superbonus a été utilisé(qui a l’amélioration de deux classes énergétiques comme condition discriminante), est bien supérieur à 25-30 mille euros : pour les villas il dépasse 100 mille, pour les copropriétés il est proche de 600 mille euros. Mais il faut dire que une incitation moins généreuse de 110 % réduirait certainement les dépenses également.

L’étiquette verte

Emf a donné naissance à la Eeem Label, un label, évidemment vert, de prêts visant l’efficacité énergétique. L’objectif est d’établir une garantie pour les clients et les établissements de crédit. Et aussi pour les investisseurs : les hypothèques vertes coûteront moins cher aussi parce que le financement sera garanti par des obligations « éthiques » à taux réduit. 33 banques de la zone euro ont déjà adhéré, dont 10 italiennes. Parmi les initiatives déjà mises en œuvre figure le Green Bees – Building Energy Efficiency Simulator : une plateforme, gérée pour le marché italien par le Crif, qui permet d’évaluer, à partir de l’adresse d’un bâtiment, les interventions nécessaires au redéveloppement énergétique, avec une estimation, intervention par intervention, des coûts et du rendement en termes d’économies dans la gestion et la revalorisation de la maison. Un aspect intéressant est que le système est capable d’identifier la classification énergétique du bâtiment, chiffre qui aujourd’hui, sur la base des certificats délivrés, n’est disponible que pour 16% du patrimoine immobilier.

Les montants et remises

Passant du futur proche au présent, Alessio Santarelli, directeur général du groupe MutuiOnline, souligne à quel point les hypothèques vertes ont déjà des caractéristiques particulières par rapport au reste du marché. «Les prêts verts sont nettement plus élevés que les prêts standards: de nos données actualisées en janvier il ressort que la demande porte sur un montant supérieur à 174 mille euros contre moins de 131 mille de la moyenne. Les emprunteurs sont plus jeunes, 37 ans contre 40, la durée moyenne est de 26 ans contre 24. Les banques aiment les clients verts, qui offrent des APR inférieurs allant jusqu’à 30 cents ».

Le swing des demandes

Jusqu’au troisième trimestre 2022, les hypothèques vertes touchaient 10% des demandes et au quatrième trimestre de l’année, il y avait un reculaussi parce que la hausse des taux d’intérêt a incité à plus de prudence dans l’achat de logements qui sont de toute façon plus chers.L’intérêt pour les prêts destinés à la requalification énergétique reste fort. «Ce sont des produits qui permettent d’économiser jusqu’à plus d’un point sur le taux mais pour les banques et sociétés financières qu’ils présentent un problème : la finalité verte est auto-déclarée par le client et il n’est pas toujours facile de distinguer quand la motivation est réelle ou s’il s’agit d’une demande de fonds de liquidité. En plus de ne pas avoir la certitude du double saut de classe énergétique à la fin des travaux ».