2023-08-04 17:27:23
Immeubles Vonovia dans le quartier Gorbitz de Dresde
Photo : imago/C3 Pictures
Les taux d’intérêt élevés des prêts immobiliers rendent difficile la construction de maisons et d’appartements. Les banques facturent actuellement environ quatre pour cent. Dans le même temps, les prix des terrains et les coûts de construction augmentent. Et l’inflation élevée pose également des problèmes aux sociétés de logement. De plus, il n’y a pratiquement pas de terrains à bâtir dans les endroits dits attractifs des aires métropolitaines. Dans ce contexte, Vonovia, en tant que plus grande société de logement privée en Allemagne, ne démarre aucun nouveau projet de construction cette année. Seuls environ 3500 appartements, qui sont déjà en construction, seront achevés.
« Si la situation reste comme ça, nous ne démarrerons pas non plus de nouveaux projets de construction en 2024. Nous laissons nos permis de construire dans le tiroir”, a déclaré le PDG Rolf Buch à l’approche de la publication des chiffres semestriels vendredi. Buch a ainsi empêché la discussion de crise alimentée par les chiffres semestriels présentés vendredi à Bochum.
Les conséquences de la crise du marché immobilier pèseraient également lourdement sur le leader allemand de l’industrie. Au deuxième trimestre seulement, la société de Bochum a dû procéder à une nouvelle dévaluation de 2,7 milliards d’euros sur son portefeuille immobilier par rapport à l’année précédente, a annoncé le groupe lors d’une conférence téléphonique. Au premier semestre, la réduction d’impôts dans l’évaluation des biens immobiliers s’est même élevée à environ 6,4 milliards d’euros.
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Selon la Commission centrale de l’immobilier (ZIA), l’association leader du secteur, de nombreuses entreprises viennent de corriger à la baisse la valeur de leurs biens immobiliers. En raison de la hausse des taux d’intérêt et des prix, ainsi que pour des raisons psychologiques, la vente d’un bien immobilier n’est actuellement possible qu’avec un rabais. Cela s’applique en particulier aux bâtiments anciens avec une classe d’efficacité énergétique défavorable.
Après la forte dépréciation, le patron de Vonovia, Buch, a maintenant annoncé une perte de plusieurs milliards. En fin de compte, d’avril à juin, il y avait environ deux milliards d’euros – après un bénéfice de 1,8 milliard d’euros il y a un an. Pour autant, la question d’une augmentation de capital ne se pose pas pour le premier groupe immobilier européen. Malgré plus de 40 milliards d’euros de dettes, que l’entreprise tente de réduire en vendant des dizaines de milliers d’appartements.
“La confiance du marché des capitaux dans notre modèle économique reste élevée”, a assuré le directeur financier Philip Grosse. “Les mesures de financement réussies de ces derniers mois le confirment à nouveau.” En fait, le ratio de la dette à la valeur de la propriété se situe dans la fourchette habituelle pour l’industrie : selon l’entreprise, le ratio est de 46,8 %. L’objectif est de 40 à 45 %.
Malgré la perte de milliards, Buch déclare: “Le cœur de métier de la location d’appartements s’est développé de manière très positive.” En fait, les bénéfices de la location au deuxième trimestre ont augmenté de 10,3% à 618,5 millions d’euros. La hausse des loyers y a contribué (1,5 % au deuxième trimestre seulement). La construction neuve et la modernisation ainsi que les “synergies” issues du rachat de Deutsche Wohnen en octobre 2021 ont également contribué au bond des bénéfices.
Vonovia possède actuellement environ 548 100 appartements d’une valeur actuelle de 88,2 milliards d’euros. Il existe également environ 70 400 appartements locatifs gérés. L’entreprise emploie environ 15 800 personnes. Selon les données actuelles des portails immobiliers, la demande d’appartements locatifs dans toute l’Allemagne est supérieure de 30 % à celle de fin 2019, et même de 90 % supérieure pour les appartements locatifs neufs.
Buch blâme la coalition des feux de circulation pour l’énorme écart entre l’offre et la demande sur le marché immobilier allemand. Celle-ci avait promis une “offensive construction neuve” avec 400.000 appartements neufs par an, mais le nombre de livraisons devrait passer de 295.000 en 2022 à 223.000 cette année et à seulement 177.000 l’année prochaine, selon une récente étude du syndicat- institut affilié pour la macroéconomie et la recherche sur le cycle économique. L’espace de vie est rare et cher depuis des décennies, du moins dans les régions métropolitaines pour les personnes à revenu faible et moyen et pour les familles.
Selon Vonovia, la hausse des prix sur le marché du logement locatif est liée au fait que moins de locataires emménagent dans leur propre propriété, car les prix d’achat et de construction des appartements et des maisons ont augmenté encore plus rapidement que les loyers ces dernières années. Une thèse couverte par les chiffres de l’Office fédéral de la statistique.
L’écart croissant entre les contrats existants et les nouveaux contrats plus chers est également problématique : “Les locataires restent dans leurs appartements aussi longtemps qu’ils le peuvent”, a déclaré Buch. La fluctuation des appartements Vonovia a diminué de moitié.
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