BarceloneLa loi catalane qui réglementait et limitait le prix des locations a-t-elle fonctionné ? La règle a duré dix-huit mois, de septembre 2020 à mars 2022, jusqu’à ce que la Cour constitutionnelle l’annule partiellement. Depuis, une demi-douzaine d’études académiques issues d’universités, d’écoles de commerce et d’instituts économiques ont cherché à répondre à la question. Les conclusions ? Divers et beaucoup même antagonistes.
La dernière preuve en est la mise à jour d’une étude de l’Institut d’Economia de Barcelona (IEB), initialement publiée en février 2022, qui conclut désormais que les prix de location dans les municipalités réglementées ont baissé de 4% et 6% – dans le rapport d’un an il y a 6% -. Cela équivaut à une baisse du loyer d’environ 520 euros par an. L’étude a également révélé que la loi ne réduisait pas le nombre de nouveaux baux, de baux conclus ou le stock de logements locatifs.
L’étude conclut que ces obstacles peuvent fonctionner
“Nos résultats suggèrent que les politiques de contrôle des loyers peuvent effectivement réduire les prix sans nécessairement rétrécir le marché locatif”
Il détecte un “effet d’anticipation” car le nombre de contrats signés a augmenté deux semaines avant l’encadrement des loyers. Dès lors, la conclusion est claire : “Nos résultats suggèrent que les politiques de contrôle des loyers peuvent effectivement réduire les prix sans nécessairement rétrécir le marché locatif”.
En fait, il note également que les effets sur les prix tout au long de la validité de la règle étaient constants, tandis que lorsqu’elle a été abrogée, la différence de prix entre les municipalités réglementées et celles qui n’étaient pas revenues aux niveaux de la période antérieure à la norme.
Comment cette étude a-t-elle été réalisée ?
Le rapport a été élaboré à partir de l’univers des contrats de bail signés et finalisés en Catalogne de 2016 à 2022, et a cherché à identifier la relation causale entre la loi et son effet sur les prix et l’offre en comparant les municipalités concernées – soixante municipalités qui ont été zones déclarées avec un marché du logement tendu – avec un autre groupe de municipalités non réglementées qui ont également connu un marché du logement tendu, mais qui ne remplissaient pas les critères de population pour être incluses dans la réglementation – elles devaient compter plus de 20 000 habitants.
A partir de là, l’étude analyse l’évolution des revenus moyens, le nombre de baux signés et conclus, le parc actif de logements locatifs dans les communes réglementées et dans les localités non réglementées. Il comprend une série de méthodologies pour séparer l’impact du covid-19 du résultat et garantit que les conclusions adoptées ne semblent pas être motivées par la pandémie, bien qu’elle ait coïncidé en grande partie avec le moment de l’application de la règle.
L’étude de l’IEB se contredit avec une note d’orientation – un rapport qui rassemble des preuves empiriques – du Département du logement et de l’avenir des entreprises de l’UPF et de l’Association des promoteurs de Catalogne (APCE) présenté en janvier. Pour son directeur, Josep Maria Raya, la conclusion est que ce règlement “n’a pas fonctionné non plus” car il y a une erreur de diagnostic.
Raya voulait dire que les preuves empiriques au-delà du cas catalan montrent de petites réductions de prix, à court terme et pour le segment réglementé, mais que l’offre est réduite et que les prix des locations non réglementées augmentent. Ainsi, les effets en termes de bien-être social sont négatifs en termes nets. C’est la conclusion d’une autre étude similaire du même département publiée en septembre 2021, qui recueillait des informations internationales et déterminait déjà que la limitation des prix ne fonctionnait pas en termes d’équité et d’efficacité.
