Un règlement à l’échelle nationale de plusieurs poursuites antitrust contre le secteur immobilier promet de réduire les commissions que les vendeurs de maisons de la région de Baltimore paient aux courtiers et potentiellement de bouleverser l’activité en injectant davantage de concurrence.
En vertu d’un accord avec une classe nationale de vendeurs de maisons, le L’Association nationale des agents immobiliers a déclaré vendredi il modifiera ses règles utilisées pour déterminer les commissions et versera 418 millions de dollars pour compenser les vendeurs. De nombreux observateurs s’attendent à ce que le règlement amène les acheteurs et les vendeurs de maison à négocier des commissions d’agent plus faibles.
L’accord met fin à cinq années de litige entre vendeurs qui accusaient les agents immobiliers et quatre franchiseurs immobiliers nationaux d’exiger des vendeurs qu’ils paient des frais de courtier à l’acheteur, à un taux gonflé, en plus des commissions de leurs propres courtiers. Les plaignants avaient placé leurs maisons sur l’un des 20 services d’annonces multiples dans cinq régions des États-Unis, y compris la région métropolitaine de Baltimore et son service d’annonces Bright MLS.
Historiquement, les vendeurs payaient des commissions de 5 à 6 % du prix de vente qui sont réparties entre leur agent inscripteur et l’agent de l’acheteur.
Un plaignant, Daniel Umpa, 36 ans, de Davidsonville, s’est joint au recours collectif de 2019 pour lutter contre les commissions des agents immobiliers qui, selon la poursuite, sont artificiellement gonflées.
“Je suis ravi des changements radicaux qui en résulteront”, a déclaré Umpa, propriétaire d’un gymnase ouvert cet été en Virginie appelé USA Ninja Challenge, dans une interview vendredi.
Les modifications apportées aux règles des agents immobiliers devraient entrer en vigueur à la mi-juillet, en attendant l’approbation du tribunal.
« Il faudra peut-être un certain temps avant que les changements aient un impact sur le marché, mais nous espérons que cela exercera une pression à la baisse sur le coût de l’embauche d’un courtier immobilier », a déclaré Robby Braun, avocat dans le cadre du procès fédéral intenté en 2019. à Chicago au nom de millions de vendeurs de maisons.
La nouvelle règle des agents immobiliers interdirait aux agents qui mettent une maison en vente d’utiliser le service d’annonce pour offrir une compensation aux agents représentant des acheteurs potentiels, qu’il s’agisse d’un montant forfaitaire ou d’une partie de la commission de l’agent vendeur. Au lieu de cela, les vendeurs de maisons peuvent négocier avec l’agent d’un acheteur en dehors de la plateforme d’annonces.
“Il s’agit d’un très grand changement pour notre secteur dans la manière dont les agents sont rémunérés”, a déclaré Sarah Rayne, PDG de la Howard County Association of Realtors.
Le procès s’opposait aux offres de rémunération des agents acheteurs sur le service d’annonces, affirmant que certains agents acheteurs « éloigneraient » les clients des propriétés offrant des commissions inférieures.
Mais le secteur immobilier continue de plaider en faveur d’un système dans lequel les vendeurs, plutôt que les acheteurs, paient des commissions au courtier de l’acheteur. La National Association of Realtors a fait valoir dans son annonce vendredi que lorsque les vendeurs assument le fardeau, ils « augmentent les opportunités de logement équitable et augmentent le bassin d’acheteurs potentiels ».
“L’impact le plus important concerne réellement les premiers acheteurs de maison, les acheteurs à faible ou moyen revenu qui n’ont peut-être pas beaucoup de liquidités”, qui doivent payer pour la représentation d’un courtier, a déclaré Brian McGeehan, président du conseil d’administration du Grand Baltimore. Agents immobiliers et courtier associé chez Cummings & Co. Realtors.
« Cela les oblige potentiellement à décider : « Est-ce que je veux être représenté pour ce qui est probablement l’un des achats les plus importants de ma vie, ou est-ce que j’y renonce en raison du coût que je ne pourrai peut-être pas récupérer auprès d’un vendeur ? ‘», a déclaré McGeehan. “C’est ce qui va être la chose à surveiller, comment ça se passe.”
Selon l’accord de vendredi, un acheteur peut demander un paiement spécifique pour son agent comme condition de son offre.
“Cela fait passer le statut de quelque chose de connu et non négociable à une négociation, au même titre qu’une inspection ou toute autre concession du vendeur qu’un acheteur pourrait demander”, a déclaré McGeehan. “Cela fait partie du processus de négociation.”
Outre le changement de règle du service d’annonce, la National Association of Realtors a accepté une règle exigeant que les agents acheteurs concluent des accords écrits avec leurs clients qui détailleront la rémunération versée par l’acheteur à cet agent. Le Maryland exige déjà un document similaire.
L’association des agents immobiliers a nié tout acte répréhensible en relation avec sa règle actuelle sur les services d’inscription, qui a débuté dans les années 1990 pour assurer la représentation des acheteurs.
« Notre objectif a toujours été de préserver le choix des consommateurs et de protéger nos membres dans la mesure du possible », a déclaré Nykia Wright, PDG par intérim de l’association, dans un communiqué de presse Vendredi. « Ce règlement atteint ces deux objectifs. »
Actuellement, la rémunération totale des courtiers aux États-Unis représente généralement 5 à 6 % du prix de vente de la maison, selon les informations fournies par Cohen Milstein, l’une des sociétés représentant les acheteurs dans l’affaire de 2019. Environ la moitié de ce montant, voire parfois plus, va au courtier acheteur.
Le procès indique que les commissions des courtiers acheteurs sont restées dans la fourchette de 2 à 3 % pendant des années, malgré leur rôle décroissant à mesure que les acheteurs trouvent eux-mêmes un logement en ligne.
Mantill Williams, porte-parole de la National Association of Realtors, a déclaré vendredi que c’était une idée fausse selon laquelle le groupe professionnel fixe les commissions.
“Ils sont négociables”, a déclaré Williams. « La règle qui a fait l’objet d’un litige exige seulement que les courtiers inscripteurs communiquent une offre d’indemnisation. Cette offre peut être de n’importe quel montant, y compris zéro.
L’association des agents immobiliers a fait face à plusieurs poursuites judiciaires concernant la manière dont les commissions des agents sont fixées. Fin octobre, un jury fédéral du Missouri a conclu que l’association et plusieurs grandes sociétés de courtage immobilier avaient conspiré pour exiger que les vendeurs de maisons paient des commissions aux agents des acheteurs de maison, en violation de la loi fédérale antitrust.
Le jury a ordonné aux accusés de payer près de 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts – et potentiellement plus de 5 milliards de dollars si le tribunal finissait par accorder aux plaignants des dommages-intérêts triples.
“En fin de compte, continuer à plaider aurait nui aux membres et à leurs petites entreprises”, a déclaré Wright dans sa déclaration. « Même s’il ne peut y avoir de résultat parfait, cet accord est le meilleur résultat que nous puissions obtenir dans les circonstances. »
Le règlement, s’il est approuvé par le tribunal, résout ce problème et les poursuites similaires auxquelles l’association des agents immobiliers est confrontée. Elle couvre plus d’un million de membres de l’association, ses services d’annonces multiples affiliés et toutes les maisons de courtage ayant un membre de l’association comme mandant qui ont enregistré un volume de transactions résidentielles en 2022 de 2 milliards de dollars ou moins.
Umpa, le demandeur du recours collectif de 2019, a également déposé une plainte en décembre dernier en tant que seul plaignant impliquant une maison d’Edgewater qu’il a vendue en novembre et une maison de l’Ohio qu’il a vendue en 2021. Dans les ventes de maisons du Maryland et de l’Ohio, le procès d’Umpa dit : « il payé une compensation acheteur-courtier substantielle.
Son procès, qui est en cours, citait l’association des agents immobiliers et un certain nombre de maisons de courtage immobilier comme défendeurs et allègue qu’elles ont imposé « des restrictions anticoncurrentielles qui obligent les vendeurs de maisons à payer des commissions gonflées sur la vente de leurs maisons, en violation de la loi fédérale antitrust ». .»
La poursuite contestait spécifiquement la règle de l’association exigeant que les agents proposant des maisons à vendre offrent une compensation aux agents des acheteurs.
La règle « crée une pression énorme sur les vendeurs pour qu’ils offrent une commission élevée qui a longtemps été maintenue dans ce secteur afin que les courtiers acheteurs ne « détournent » pas les acheteurs de leur propriété et vers des propriétés offrant des commissions de courtier acheteur plus élevées », indique la poursuite.
L’Associated Press a contribué à cette histoire.
2024-03-16 02:03:23
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