Les règles à connaître pour respecter son contrat de bail

Le premier conseil de Maître Remy est d’abord de consulter la bonne information. “Là où le bât blesse, c’est qu’il y a des centaines de pages Internet qui expliquent la matière des baux. Mais malheureusement, les lois changent et les contrats datent parfois de Mathusalem et ne sont donc plus à jour. C’est une matière régionalisée et extrêmement mouvante dans le temps.” Le mieux est donc de consulter les décrets régionaux sur les baux et de vérifier si le contrat prévoit des clauses particulières, ou pas.

1. Faut-il toujours respecter le contrat de bail ?

“Il faut avoir beaucoup de vigilance“, prévient le notaire. “Les gens croient toujours que leur contrat est la sacro-sainte vérité mais c’est d’abord et avant tout la loi qui s’impose avant le contrat.” Par exemple, si votre contrat prétend que le bailleur peut y mettre fin avec trois mois de préavis, la loi atteste que la durée est désormais de six mois. Ou si votre bailleur résilie le contrat car ce dernier prévoit qu’il peut le faire, la loi est impérative : il est interdit de donner un congé.

Votre contrat a été signé en 1998 ? Si la loi a changé depuis, vous devez respecter les nouvelles règles impératives, même si vous avez signé le contraire. “Ce n’est pas juste ? Oui mais c’est la loi, il faut respecter les règles légales, même si c’est perturbant.“

2. Votre contrat de bail est-il réellement celui qu’il prétend être ?

Avez-vous un bail de 9 ans ou croyez-vous avoir un bail de 9 ans ? “Parfois, quand on lit le bail, c’est un bail de 3 ans renouvelable qui se transforme ensuite en bail de 9 ans“, prévient David Remy. “Au début, il s’agit donc d’un bail de courte durée, dont on ne peut y mettre fin avant son échéance sans accord des parties… contrairement au bail classique de longue durée, qui prévoit – en Région bruxelloise – que le preneur peut y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.“

Pour éviter tout piège législatif, il est conseillé d’utiliser le modèle déposé par chacune des Régions pour rédiger le contrat de bail ou la lettre de renon.

Pourquoi le bail de colocation est une aubaine pour les investisseurs

3. La durée du préavis est-elle indiscutable ?

Si vous désirez rompre le contrat de bail avant son expiration, des conditions de préavis, de délais et d’indemnité sont prévues. Elles varient selon les Régions et de qui la résiliation émane. Dans le cas d’un bail de courte durée, la résiliation peut avoir lieu à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois. Notons qu’en Wallonie, cette condition vaut pour les baux conclus ou renouvelés à partir du premier septembre 2018. Par ailleurs, à Bruxelles, aucune résiliation n’est possible pour un bail de moins de 6 mois.

“Le bailleur, lui, ne veut qu’une chose : avoir le moins d’ennuis possibles“, explique le notaire. “Retrouver un locataire engendre des frais, des démarches administratives et du temps. Il est donc certain que si le locataire lui doit une indemnité ou doit rester plus longtemps, il restera.“

Et si le locataire n’a pas le choix à cause d’un divorce ou d’une mutation à l’étranger ? “La première chose que je conseille toujours est d’opter pour un accord avec le bailleur pour réduire le montant de l’indemnité, comme trouver soi-même le nouveau locataire ou prendre uniquement en charge la totalité des frais de l’état des lieux.” Et “un bon petit contrat écrit” est à privilégier, un mail ou un message WhatsApp peut suffire.

4. Et les indemnités dans tout ça ?

Néanmoins, gardez en tête que la loi ne subordonne pas le paiement d’une indemnité au fait de devoir retrouver un remplaçant. Si elle prévoit qu’une indemnité doit être versée au bailleur, le locataire est tenu de le faire. “Rares sont les propriétaires prêts à renoncer à leur indemnité.“

“Le meilleur conseil est donc de connaître dans quel type de bail on se trouve pour trouver les bonnes informations et respecter les bonnes règles“, conclut David Remy. “Dans la loi, il y a des choses qui s’imposent même si le contrat dit le contraire, et certaines clauses dans le contrat peuvent être en contradiction avec la loi. Là, il vaut mieux prendre conseil auprès d’un professionnel et encore, même les juristes ont parfois du mal à savoir ce qui est impératif ou pas.“