Les investisseurs immobiliers sommés de rembourser leurs dettes

Certains propriétaires sont invités par leurs banques à prendre des mesures, y compris éventuellement à vendre des propriétés, pour rembourser leurs dettes en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Le conseiller hypothécaire Glen McLeod a déclaré qu’il travaillait actuellement avec un client dans cette situation.

Lorsqu’un investisseur avait six propriétés ou plus dans son portefeuille, il était généralement traité comme un client commercial par une banque, plutôt que comme un emprunteur résidentiel standard.

Cela signifierait que tous les deux ans, la banque vérifierait si le prêt était toujours acceptable.

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Habituellement, les banques exigeaient que les investisseurs reçoivent un revenu qui équivaut au moins à un an et demi ou au double de la valeur des intérêts facturés sur le prêt chaque année.

“Lorsque les taux d’intérêt étaient bas, ils auraient été soumis à des tests de résistance à un taux plus élevé, mais maintenant que les taux d’intérêt sont élevés, les taux de stress seront encore plus élevés et la réalité est qu’il serait extrêmement difficile de répondre aux critères”, a-t-il déclaré. a dit.

McLeod a déclaré que les investisseurs devaient plutôt passer à des paiements de capital et d’intérêts plus coûteux.

“L’alternative est de vendre une propriété pour ramener le portefeuille sous le seuil. Aucune de ces options n’est généralement acceptable pour l’investisseur. Vendre au plus bas du marché ou empiéter sur les flux de trésorerie. À défaut de pouvoir augmenter suffisamment les loyers pour couvrir l’investisseur, il se retrouve entre le marteau et l’enclume.

McLeod a déclaré qu’il était difficile à régler car les coûts de location n’avaient pas augmenté au même rythme que les taux d’intérêt.

D’autres investisseurs se faisaient dire de rembourser leur dette lorsqu’ils vendaient une propriété plutôt que d’encaisser les bénéfices.

Le conseiller du marché des prêts, Bruce Patten, a déclaré que cela était devenu relativement courant ces dernières années.

«Ce que les gens ne réalisent pas, c’est qu’ils doivent informer la banque qu’ils ont vendue et quelle est leur préférence pour le remboursement de la dette – par exemple pour payer une partie mais aussi conserver une partie du produit de la vente. Souvent, la banque ne le sait pas avant que l’avocat ne demande la mainlevée de l’hypothèque et souvent, c’est seulement une semaine avant le règlement.

Il a déclaré qu’avec tous les récents changements de règles, chaque fois qu’un client vendait une propriété, la banque devait réévaluer sa capacité à continuer de rembourser sa dette restante.

“Par exemple, si quelqu’un vend sa location pour disons 1 million de dollars, mais ne doit que 500 000 dollars dessus et a une autre dette de disons 600 000 dollars, s’il ne fait pas de demande, la banque prendra l’intégralité du produit de la vente de 1 million de dollars et remboursera ce qui est exceptionnel.

Il a déclaré que les banques devaient également assumer une part de responsabilité.

«Souvent, ils restent assis sur la demande de décharge jusqu’à environ un jour avant le règlement, puis contactent le client et lui disent qu’ils prendront l’intégralité du produit de la vente à moins que le client ne fournisse des informations confirmant qu’il peut payer la dette restante.

Le conseiller hypothécaire Jeremy Andrews a déclaré que la plupart des prêteurs exigeaient désormais une évaluation des revenus et des capitaux propres lorsqu’une propriété était vendue, et que la proportion d’emprunteurs à qui l’on demandait de rembourser d’autres dettes augmentait à mesure que le coût de la vie et les taux d’intérêt augmentaient. “En fonction de la façon dont ceux-ci s’empilent, la banque peut potentiellement exiger le remboursement intégral du produit des hypothèques.”

Le directeur général de la New Zealand Bankers ‘Association, Roger Beaumont, a déclaré que les politiques de prêt et l’appétit pour le risque varieraient d’une banque à l’autre et pourraient changer avec le temps.

“En appliquant ces politiques, les banques examineront la situation particulière de l’emprunteur, y compris son niveau d’endettement, sa sécurité et sa capacité à rembourser tout prêt.”