Les analystes s’attendent généralement à ce que les entreprises publiques obtiennent de meilleurs résultats que les promoteurs non publics lors de la dernière crise immobilière. Sur la photo ici à Guangxi, en Chine, le 15 août 2022, se trouve un complexe immobilier développé par le conglomérat public Poly Group.
Édition du futur | Édition du futur | Getty Images
BEIJING – Les flux de trésorerie des promoteurs immobiliers chinois – signe de la capacité des entreprises à rester à flot – ont diminué cette année après une croissance régulière au cours de la dernière décennie, selon Oxford Economics.
Les flux de trésorerie des développeurs jusqu’en juillet sont en baisse de 24% en glissement annuel sur une base annualisée, selon l’analyse de l’économiste en chef de l’entreprise, Tommy Wu.
C’est un net ralentissement de la croissance presque chaque année depuis au moins 2009, selon les données. Le financement total en juillet était de 15,22 billions de yuans (2,27 billions de dollars) sur une base annualisée, contre 20,11 billions de yuans en 2021.
La baisse survient alors que la demande de crédit en Chine a dépassé les attentes en juillet et que les difficultés des promoteurs immobiliers s’éternisent.
Il y a environ deux ans, Pékin a commencé à sévir contre la forte dépendance des promoteurs à l’endettement pour la croissance. Notamment, Evergrande a fait défaut à la fin de l’année dernière. D’autres développeurs comme Shimao ont également fait défaut, bien qu’ils semblent avoir des bilans plus sains.
Alors que les investisseurs sont devenus prudents vis-à-vis des sociétés immobilières chinoises, les promoteurs sont désormais confrontés au risque de perdre une autre source importante de flux de trésorerie : les prépaiements des acheteurs de maison.
Les maisons sont généralement vendues avant leur achèvement en Chine. Mais depuis fin juin, certains acheteurs ont protesté contre les retards de construction d’appartements en l’arrêt des versements hypothécaires.
“Le nœud du problème est que les promoteurs immobiliers ont des flux de trésorerie insuffisants – que ce soit en raison des frais de service de la dette, des faibles ventes de logements ou d’une mauvaise utilisation des fonds – pour poursuivre les projets”, a déclaré Wu dans un rapport la semaine dernière.
“La résolution de ce problème rétablira la confiance des acheteurs dans les promoteurs, ce qui contribuera à soutenir les ventes de logements et, par conséquent, à améliorer la santé financière des promoteurs.”
Plus de 2 milliards de dollars de dettes de promoteurs immobiliers à haut rendement sont exigibles en septembre, soit plus du double de celles d’août, selon l’analyse de Morgan Stanley au 10 août.
Environ un quart des acheteurs de maison qui ont acheté une propriété avant son achèvement sont enclins à arrêter leurs versements hypothécaires si la construction est suspendue, a déclaré la banque d’investissement américaine dans un rapport du 15 août, citant une enquête propriétaire AlphaWise Consumer Survey.
Non seulement l’immobilier représente la l’essentiel de la richesse des ménages en Chine, mais les analystes estiment que les propriétés et les industries liées à l’immobilier représentent plus d’un quart du PIB chinois. La crise de l’immobilier a contribué à un ralentissement général de la croissance économique cette année.
Afin de soutenir la croissance, la Banque populaire de Chine a réduit ses taux, y compris une coupure inattendue lundi de 10 points de base à certains taux d’intérêt à un an pour les institutions, connu sous le nom de facilité de prêt à moyen terme.
Alors que la PBOC peut espérer que la réduction pourrait alléger une partie du fardeau des acheteurs de maison et aider les promoteurs à obtenir des prêts, le problème ne concerne pas seulement le financement, a déclaré Bruce Pang, économiste en chef et responsable de la recherche pour la Grande Chine chez JLL.
Il a noté à quel point les promoteurs ont eu plus de mal à obtenir des financements par eux-mêmes et ont dû compter davantage sur les préventes aux acheteurs de maison. Mais les gens sont de plus en plus prudents quant à l’achat de nouvelles maisons en raison de leurs attentes en matière d’emploi futur et de rendement des produits d’investissement existants, a-t-il ajouté.
Malgré plusieurs rapports sur les plans du gouvernement visant à maintenir le financement des développeurs, le gouvernement central n’a pas encore annoncé officiellement un soutien plus large à l’immobilier. Une lecture d’une réunion gouvernementale de haut niveau le mois dernier a déclaré les gouvernements locaux sont responsables de la livraison des maisons achevées.
Parmi les trois principales sources de financement des développeurs, les acomptes et les dépôts ont le plus chuté cette année, en baisse de 34 %, selon l’analyse de Wu.
Le crédit en tant que source de financement a chuté de 22 %, tandis que le capital auto-levé, y compris les actions et les obligations, a diminué de 17 %, selon les données annualisées.
Les investisseurs se détournent de la propriété chinoise
Les fonds d’investissement se sont largement tenus à l’écart des promoteurs immobiliers chinois, réduisant ainsi une source potentielle de financement.
“Ce qui est inquiétant, c’est le manque de volonté et de rapidité des principaux décideurs politiques pour résoudre les problèmes de financement des promoteurs immobiliers”, a déclaré Carol Lye, gestionnaire de portefeuille adjointe chez Brandywine Global, dans une réponse par e-mail à CNBC.
Lye a déclaré que l’allocation de la société de gestion de placements à l’immobilier chinois était faible et que Brandywine détenait “des obligations immobilières de haute qualité qui ont été privilégiées en termes de soutien gouvernemental”.
Certains investisseurs se sont même tournés vers des entreprises d’autres régions d’Asie.
“Nous avons liquidé la quasi-totalité de nos avoirs dans le résidentiel chinois. C’est plus un jeu attentiste en termes de retour d’exposition”, a déclaré Xin Yan Low, gestionnaire de portefeuille basé à Singapour pour les actions immobilières asiatiques chez Janus Henderson. Elle a refusé de partager un calendrier de ces ventes.
“Il existe encore de nombreuses alternatives dans la région, en particulier avec la réouverture maintenant, Singapour, Australie, essentiellement de retour à une réouverture complète, les fondamentaux sont solides”, a-t-elle déclaré.
Principaux avoirs dans sa cogestion Horizon Asia-Pacific Property Income Fund comprennent Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust et Hang Lung Properties.
Patrick Ge de Morningstar a déclaré dans un rapport ce mois-ci que certains fonds se sont détournés de l’immobilier chinois vers d’autres secteurs asiatiques à haut rendementtels que les sociétés indiennes d’énergie renouvelable et la propriété indonésienne.
Dans l’ensemble, le rapport indique que l’argent investi dans les fonds immobiliers chinois a chuté de 59% sur six mois.
Mais le rapport indique que le géant de l’investissement BlackRock fait partie des entreprises qui achètent des obligations immobilières chinoises, y compris celles de Shimao.
Le gestionnaire d’actifs n’a pas répondu à une demande de commentaire de CNBC.
– Michael Bloom de CNBC a contribué à ce rapport.
