Les bureaux de Dublin sont trop chers et les ventes sur le marché haut de gamme se sont effectivement arrêtées – The Irish Times

Au cours de l’année écoulée, la vacance de bureaux a augmenté plus rapidement à Dublin que dans presque tous les autres sites européens. Cependant, la tarification des investissements en bureaux à Dublin s’est moins ajustée que la moyenne européenne.

Les investisseurs restent attirés par le profil démographique de l’Irlande, nos liens culturels et le succès de notre modèle d’investissement direct étranger. Mais les bureaux de Dublin sont tout simplement trop chers par rapport à d’autres emplacements, et les ventes d’investissements, en particulier sur le marché haut de gamme, ont effectivement fait une pause.

L’assouplissement des restrictions liées à la pandémie a propulsé la croissance économique mondiale à 6,3 % en 2021. Cependant, ce rebond a déclenché une poussée d’inflation qui a rapidement contraint les autorités monétaires à renouer avec une croissance plus durable en augmentant les taux d’intérêt. Pour en comprendre l’impact sur l’immobilier d’entreprise, il est utile de savoir que les bureaux ont deux finalités économiques, sur deux marchés distincts.

Sur le marché des occupants, les propriétaires louent des espaces aux locataires qui en ont besoin pour leurs activités quotidiennes. La hausse des taux et le ralentissement de la croissance ont ralenti les démarrages et les expansions d’entreprises. Combiné au travail hybride, qui a permis aux employeurs de réduire les ratios d’espace par employé, cela a pesé sur la location de bureaux.

La demande placée en Europe a chuté de 23 % en glissement annuel au premier trimestre 2023. Cependant, la baisse à Dublin était de 41 %. L’importance du secteur des technologies de l’information et de la communication (TIC) dans le mix d’occupation de Dublin contribue à expliquer cela.

La technologie a représenté la moitié de la prise en charge des bureaux à Dublin entre 2017 et 2021, avec des marques mondiales telles que Meta, LinkedIn, Amazon et Twitter établissant toutes des campus de bureaux à grande échelle. Cependant, au niveau mondial, l’industrie technologique a connu d’importantes suppressions d’emplois au cours de l’année écoulée, et le travail hybride est plus répandu dans ce secteur. Par conséquent, la part des TIC dans l’occupation des bureaux à Dublin a diminué de moitié au cours des 15 derniers mois.

L’année dernière a été la plus importante pour les achèvements de bureaux à Dublin depuis la crise financière mondiale, avec plus de 200 000 m² de nouveaux espaces livrés

Coïncidant avec une demande plus faible, l’offre de bureaux culmine. L’année dernière a été la plus importante pour les achèvements de bureaux à Dublin depuis la crise financière mondiale, avec plus de 200 000 m² de nouveaux espaces livrés.

Un montant similaire est probable cette année, avant que le pipeline de développement ne se relâche considérablement en 2024. Cette dynamique de l’offre et de la demande signifie que le parc de bureaux de Dublin augmente actuellement plus rapidement que l’espace ne peut être consommé, ce qui entraîne une augmentation de la vacance. En fait, au cours des 12 derniers mois, le taux de vacance des bureaux à Dublin a augmenté plus rapidement que dans tous les 39 marchés de bureaux européens sauf un dans le tableau ci-dessus.

Des taux d’intérêt plus élevés affectent également l’autre marché clé que desservent les immeubles de bureaux. Sur le marché de l’investissement, les investisseurs achètent des biens en location pour les revenus locatifs qu’ils produisent.

Le prix qu’ils sont prêts à payer pour ces flux de trésorerie futurs dépend de plusieurs facteurs. Le « taux de rendement sans risque » fixe une limite inférieure. Si les investisseurs peuvent gagner 3 % par an grâce à des obligations à faible risque et portant intérêt, leur rendement attendu sur les investissements dans les bureaux doit dépasser ce chiffre. Cette prime est nécessaire pour compenser l’illiquidité et les risques supplémentaires associés à la propriété – y compris les risques qui affectent la certitude des revenus locatifs futurs.

Augmentation des rendements

À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les produits à revenu fixe deviennent plus attrayants. Par conséquent, les rendements doivent s’éloigner pour maintenir la compétitivité des investissements immobiliers. En pratique, cela signifie que les investisseurs paieront moins maintenant qu’auparavant pour des immeubles avec un flux donné de revenus locatifs contractuels. L’axe horizontal du graphique le confirme ; comme les taux d’intérêt ont augmenté au cours de l’année écoulée, les rendements des bureaux de premier ordre ont augmenté sur pratiquement tous les marchés européens.

C’est là que Dublin est une valeur aberrante. Seule Barcelone a connu une augmentation plus importante du nombre de postes vacants au cours des 12 derniers mois

Logiquement, il faut s’attendre à un mouvement plus marqué vers la droite sur les marchés utilisateurs où il y a plus de vacance. En effet, la vacance sape la certitude des loyers futurs en réduisant les perspectives de croissance des loyers et en augmentant les risques de vide. Encore une fois, notre graphique le confirme – la courbe de tendance ascendante indique que les investisseurs paient généralement moins pour un euro de revenus locatifs futurs sur des marchés professionnels plus faibles.

[ David McWilliams: Who is going to rent all these expensive offices now? ]

[ A third of Dublin’s available office space is leased out but not being used ]

C’est là que Dublin est une valeur aberrante. Seule Barcelone a connu une augmentation plus importante du nombre de postes vacants au cours des 12 derniers mois. Mais les rendements prime à Barcelone se sont élargis de 100 points de base contre seulement 75 points à Dublin. Plus important encore, dans les 20 marchés sous la zone ombrée de notre graphique, les rendements des bureaux prime ont augmenté plus rapidement qu’à Dublin (indiquant des ajustements de prix plus rapides), malgré des augmentations de vacance moins sévères ou, dans certains cas, une baisse de la vacance.

Les petits marchés d’investissement tels que Dublin n’ont pas le flux transactionnel nécessaire pour fournir une visibilité des prix en temps réel. Sans preuves comparables directes, les vendeurs sont soucieux de ne pas sous-vendre leurs propriétés, tandis que les acheteurs ne veulent pas payer trop cher. Le résultat est une impasse et aucun bureau de premier ordre de nouvelle construction n’a été vendu à Dublin au cours des six derniers mois. Les agents d’investissement ont raison de dire que Dublin reste une proposition d’investissement convaincante, et les investisseurs attendent patiemment dans les coulisses. Mais, sur la base des preuves présentées, les valeurs en capital ont encore du mal à s’adoucir avant que d’autres transactions puissent être conclues.

John McCartney est directeur de la recherche chez BNP Paribas Real Estate Ireland.