Le crowdfunding immobilier en difficulté : retards, négociations et incertitudes

Il y a une décennie, en 2014, le financement participatif immobilier a fait son apparition en France. À l’époque, son offre de placement était innovante : un accès à l’immobilier pour quelques dizaines d’euros, une souscription en ligne et des rendements renforcés sur une courte durée, de douze à trente-six mois. Principal moteur du financement participatif en France avec deux tiers de la collecte nationale, le secteur de l’immobilier essuie sa première tempête.

Ce placement qui finance des opérations de marchands de biens ou des programmes de promoteurs subit la chute des ventes et la baisse des prix. Le déclencheur a été la hausse brutale des taux des crédits, réduisant le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Face à des banques frileuses, certains n’ont plus eu accès au crédit, réduisant les rangs des acheteurs.

Dans le monde du financement participatif immobilier qui, depuis ses débuts, a surfé sur un marché florissant, c’est une vraie déception. « Cette année, la collecte s’est contractée de 25 % à 40 % selon les sites », indique Bertrand Desportes, associé chez Mazars France, un cabinet d’audit. De plus, certains projets financés entre 2021 et 2022 ne se dénouent pas à la date prévue.

Des retards supérieurs à six mois (les plus critiques) s’accumulent, passant de 6,61 % en 2021 à 15,15 % fin 2023. « Avec la crise, cette belle mécanique s’est enrayée. Tant qu’une opération n’est pas totalement commercialisée, le professionnel ne peut pas rembourser l’argent à ses créanciers, dont les crowdfunders », explique Yves Gambart de Lignières, conseiller en gestion de patrimoine à Vannes (Morbihan).

Mobilisées, les plates-formes de financement participatif indiquent négocier avec les professionnels bloqués pour trouver des solutions. « Face au ralentissement net des ventes, ces acteurs ont surtout besoin qu’on leur donne de l’air, donc du temps », commente Frédéric Maxwell, directeur général adjoint d’Eternam, société de gestion immobilière investie dans cette classe d’actifs. « On propose aux débiteurs de rembourser une partie du capital puis d’étaler dans le temps le paiement du solde et les intérêts », indique Quentin Romet, fondateur d’Homunity. « La recherche de compromis est permanente, tout comme le suivi », ajoute Alexandre Toussaint, président de Baltis.

« Des garanties supplémentaires »

Certains sites indiquent qu’avec ce retard ils factureront au débiteur des intérêts supplémentaires, soit une bonification à venir pour les épargnants. « Si le scénario tourne mal, nous pourrons en dernier recours entamer une procédure judiciaire »précise Matthieu Degli Innocenti, fondateur de Tokimo. Pour l’instant, l’argent des épargnants concernés est bloqué sans date certaine de récupération. Il plane aussi un risque de perte en capital si l’opérateur acculé venait, dans les prochains mois, à mettre la clé sous la porte.

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