Le refinancement hypothécaire est très populaire à l’heure actuelle, mais rechercher menée par les courtiers et analyste Carlos Cacho de la société d’investissement Jarden suggère que de nombreux emprunteurs récents qui ont contracté des prêts avec de faibles dépôts au plus fort du marché du logement pourraient avoir du mal à répondre aux critères nécessaires pour changer de banque.
La combinaison de la flambée des taux hypothécaires et de la chute des prix de l’immobilier (fonds propres négatifs) entrave la capacité des emprunteurs à se refinancer car ils ne satisfont plus aux tests de résistance des emprunteurs, les piégeant ainsi dans des hypothèques coûteuses qu’ils ont du mal à rembourser.
La chute des prix de l’immobilier devrait également pousser de nombreux ratios prêt/évaluation (LVR) au-dessus du seuil de 80 % auquel les nouveaux emprunteurs doivent souvent payer une assurance hypothécaire.
Carlos Cacho suggère qu’il pourrait y avoir des centaines de milliers de ce qu’il appelle les “prisonniers hypothécaires”, et que les banques pourraient profiter de leur nombre croissant, car cela signifierait une concurrence réduite :
Cacho a estimé que 10 à 15% des prêts immobiliers en cours pourraient être bloqués auprès de leurs prêteurs respectifs, les acheteurs d’une première maison ayant acheté près du pic des prix de l’immobilier étant particulièrement exposés au risque.
“Il y a probablement entre 200 et 300 milliards de dollars de prêts hypothécaires qui auront des difficultés à se refinancer”, a déclaré Cacho.
“En réalité, la plupart des personnes qui vont rencontrer des difficultés seront des personnes qui ont contracté leurs prêts au cours des deux dernières années.
La valeur des logements australiens a déjà chuté de 5,5 % par rapport à son sommet, tandis que le taux hypothécaire variable d’escompte moyen de l’Australie a grimpé à 5,95 %, ce qui est bien au-dessus du niveau d’avant le resserrement d’avril de 3,45 % et le plus élevé depuis septembre 2012 :
Les taux hypothécaires variables montent en flèche.
La chute des prix de l’immobilier et la flambée des taux hypothécaires sont une combinaison toxique pour les emprunteurs qui se sont étendus pour entrer sur le marché du logement l’année dernière près du sommet. Bon nombre de ces emprunteurs auront désormais des capitaux propres négatifs et ne pourront pas se refinancer car ils ne satisfont plus aux critères d’utilité des prêteurs. Ils seront effectivement prisonniers de l’hypothèque.
La détérioration de la situation dépendra de ce que la Banque de réserve d’Australie (RBA) fera des taux d’intérêt. S’il continue d’augmenter, les prix de l’immobilier chuteront plus fortement et les tests de viabilité des prêts hypothécaires se durciront. À leur tour, davantage d’emprunteurs deviendront des « prisonniers hypothécaires ».
La semaine dernière, la RBA a choisi de revenir à des opérations normales et n’a augmenté que de 0,25%. Cela suggère qu’il approche de la fin de son cycle de resserrement des taux.
Cela dit, la RBA a déclaré que “le Conseil prévoit d’augmenter encore les taux d’intérêt au cours de la période à venir”suggérant que quelques hausses supplémentaires de 0,25 % pourraient arriver si les données le permettent.
Néanmoins, les prévisions hawkish de Westpac, Morgan Stanley et du marché obligataire semblent désormais improbables. Nous semblons plutôt approcher de la fin du cycle actuel de resserrement des taux, ce qui limite les risques baissiers pour le marché immobilier, les détenteurs de prêts hypothécaires et l’économie.
Leith van Onselen est économiste en chef chez MB Fund et MB Super. Il est également économiste en chef et co-fondateur de MacroBusiness.
Leith a précédemment travaillé au Trésor australien, au Trésor victorien et à Goldman Sachs.
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