Les prix de l’immobilier pourraient chuter jusqu’à 20% l’année prochaine en cas de récession, préviennent les experts – et l’immobilier dans certaines régions du pays est surévalué jusqu’à 72%.
Mark Zandi, économiste en chef de Moody’s Analytics, était pessimiste quant au marché du logement en mai, mais il a maintenant rendu ses prévisions encore plus sombres, Fortune rapporté mercredi.
Cela survient au milieu de discussions en cours sur la question de savoir si les États-Unis sont déjà en récession, le pays enregistrant deux trimestres consécutifs de croissance négative – la définition traditionnelle d’un tel effondrement.
La nouvelle est particulièrement désastreuse pour les personnes qui ont acheté des maisons dans ce que Fortune appelle les marchés «pétillants», Boise dans l’Idaho, Charlotte en Caroline du Nord et Austin au Texas étant tous nommés les marchés les plus surévalués.
Mais un total de 180 autres régions à travers les États-Unis ont des propriétés jugées surévaluées, dont beaucoup sont très souhaitables.
Ils comprennent Los Angeles, Orlando, Seattle et Indianapolis, où l’on estime que les propriétés sont toutes surévaluées de 30 %.
Les maisons de Houston sont surévaluées d’environ 34,5 %, tandis que les propriétés du Montana sont surévaluées de 25 %.
Le pittoresque Bend dans l’Oregon – régulièrement élu l’un des meilleurs endroits où vivre aux États-Unis – a des maisons surévaluées de 43,8%, selon Moody’s, avec Billings dans le Montana surévalué de 25%.
Cela survient des semaines après que la Banque centrale américaine a relevé le taux d’intérêt de référence à 2,5%, avec une autre augmentation à 3,4% attendue d’ici la fin de l’année alors que la Fed tente de maîtriser l’inflation.
On s’attend à ce que ces hausses de taux d’intérêt plongent les États-Unis dans la récession et fassent probablement baisser le coût de l’immobilier, car il devient trop cher pour beaucoup d’obtenir un prêt hypothécaire, ce qui fait chuter la demande.
Les zones les plus surévaluées se trouvent en grande partie dans la montagne ouest et la ceinture de soleil.
Boise, Idaho – qui a vu les prix de l’immobilier monter en flèche pendant la pandémie, alors que des masses ont échangé des villes chères de la région de la baie et de la Californie au sens large pour la ville animée de l’Idaho – est la zone la plus surévaluée, a déclaré Zandi.
Boise, où la maison moyenne actuelle vaut 526 050 $ selon Zillow, est surévaluée de près de 72 %, bien qu’une récession ne devrait effacer au maximum que 20 % du prix des maisons.
Charlotte en Caroline du Nord est la deuxième plus surévaluée, à 66 %, avec Austin à la troisième place à 61 %.
Charlotte, en Caroline du Nord, est surévaluée de 66 %, avec une maison moyenne à 406 137 $ pour le moment – et Austin, au Texas, est surévaluée de 61 %, avec une moyenne de 661 337 $.
Flagstaff, Arizona (668 845 $), est surévalué de 61 %, tandis que Nashville, Tennessee (460 447 $) est surévalué de 54 % et Miami (552 082 $) est de 34 %.
On ne sait pas pourquoi ces zones surévaluées devraient voir un maximum de 20% des prix de l’immobilier effacés, plutôt que le montant total que les experts pensent qu’elles sont surévaluées.
Seule une poignée d’endroits étaient considérés comme sous-évalués – le plus sous-évalué étant Decatur, dans l’Illinois, où la maison moyenne est de 92 129 $, sous-évaluée à 6 %.
Montgomery, Alabama (135 742 $) est sous-évalué de 2,6 % et Grant’s Pass, Oregon (418 440 $) est de 3,1 %.
Le stock de logements est à son plus haut niveau depuis avril 2009, alors que les vendeurs ont du mal à se débarrasser de leur propriété parce que les hypothèques sont devenues plus chères et que d’autres pressions financières – prix élevés de l’essence, flambée des prix de l’épicerie – continuent de se faire sentir.
Les taux hypothécaires ont presque doublé depuis janvier, atteignant 5,13% pour un prêt de 30 ans la semaine dernière, selon Freddie Mac.
Les efforts de la Fed pour réduire l’inflation en ralentissant les dépenses ont provoqué un ralentissement marqué des ventes de maisons.
Moody’s Analytics évalue chaque trimestre si les fondamentaux économiques locaux, y compris les niveaux de revenus locaux, peuvent soutenir les prix des logements locaux.
Leurs dernières données, partagées avec Fortune, ont révélé que 183 des 413 plus grands marchés immobiliers régionaux du pays sont « surévalués » de plus de 25 %.
Et à l’échelle nationale, les prix des logements vont également probablement baisser, a estimé Zandi.
Il prédit que les prix de l’immobilier américain à travers le pays diminueront au cours des 12 prochains mois entre zéro et -5 % : une prévision plus pessimiste qu’en juin, lorsque Moody’s Analytics s’attendait à ce que les prix de l’immobilier américain restent inchangés.
Si les États-Unis entrent en récession, ce sera pire : les prix de l’immobilier chuteront de 5 à 10 %.
Dans les 183 zones surévaluées, les maisons pourraient chuter de 15 à 20 % en cas de récession.
Mark Zandi, économiste en chef de Moody’s Analytics, a mis à jour ses prévisions pour que le marché du logement soit encore plus pessimiste
Les 10 villes qui ont connu la plus grande part des réductions de prix d’inscription le mois dernier sont présentées ci-dessus
Bien que les transactions immobilières aient diminué, les prix restent solidement élevés, le prix de vente médian national de juillet de 403 800 $ représentant une augmentation de 10,8 % par rapport à il y a un an.
Moody’s Analytics n’est pas une valeur aberrante.
Ian Shepherdson, économiste en chef chez Pantheon Macroeconomics, a déclaré mardi que les perspectives des ventes de logements étaient encore plus sombres que ne l’avaient annoncé la Fed, et que le “pire est encore à venir” pour les prix des maisons.
Il a tweeté mardi qu’il avait été «baissier comme l’enfer sur le logement pendant des mois» – ce qui signifie qu’il prévoyait une chute importante du marché.
Un marché baissier est un marché où les prix baissent et où les gens vendent.
Il a joint un graphique montrant le ralentissement dramatique et a déclaré: “Eh bien, je me sens justifié.”
Les ventes de nouvelles maisons unifamiliales ont atteint leur plus bas niveau en près de sept ans en juillet, chutant de 12,6% à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 511 000.
Fitch Ratings a déclaré qu’il envisageait une baisse des prix des maisons aux États-Unis pouvant atteindre 15%, et Robert Shiller, un économiste qui avait correctement prédit le krach immobilier de 2008, pense qu’il y a de bonnes chances que les prix des maisons chutent de plus de 10%.
Une étude publiée par le courtage immobilier Redfin lundi a révélé qu’une part élevée de vendeurs de maisons avait baissé leur prix demandé en juillet, en particulier dans les anciennes villes en plein essor pandémiques.
Boise a vu 70% des inscriptions réduites en juillet, contre seulement un tiers il y a un an.
À Denver, 58 % des annonces immobilières ont été réduites le mois dernier, tandis que 56 % des annonces à Salt Lake City ont été supprimées du prix initial demandé.
“Les vendeurs et les constructeurs de maisons individuels ont tous deux rapidement baissé leurs prix au début de l’été, principalement parce qu’ils avaient des attentes irréalistes en matière de prix et de délais”, a déclaré Shauna Pendleton, agent de Boise Redfin.
“Ils ont fixé un prix trop élevé parce que la maison de leur voisin s’est vendue à un prix exorbitant il y a quelques mois et s’attendaient à recevoir plusieurs offres le premier week-end parce qu’ils avaient entendu des histoires à ce sujet”, a-t-elle ajouté.
Un lotissement est vu à Boise, où le mois dernier, 70% des annonces de maisons ont été réduites en dessous de leur prix demandé initial alors que les vendeurs étaient confrontés à leurs «attentes déraisonnables»
À Denver, 58% des annonces immobilières ont été réduites le mois dernier
Les prix des maisons restent solidement élevés, le prix de vente médian national de juillet de 403 800 $ représentant une augmentation de 10,8 % par rapport à il y a un an, et juste en dessous du record établi en juin.
Le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans s’élevait à 5,13 % cette semaine
«Mon conseil aux vendeurs est de fixer le prix de leur maison correctement dès le départ, d’accepter que le marché ait ralenti et de comprendre que la vente peut prendre plus de 30 jours. Si quelqu’un vend une belle maison dans un quartier recherché, il ne devrait pas avoir besoin de baisser son prix.
Bien que les données de l’industrie montrent que les prix des maisons restent plus élevés qu’ils ne l’étaient il y a un an à l’échelle nationale et sur presque tous les marchés, les réductions d’inscriptions ont considérablement augmenté alors que les attentes élevées des vendeurs se heurtent à la froide réalité.
Redfin a déclaré que la part nationale des maisons à vendre avec des baisses de prix avait atteint un niveau record en juillet.
Aucune des 97 villes incluses dans l’analyse n’avait moins de 15% d’annonces immobilières qui ont été réduites par rapport à leur prix demandé initial.
Plus de la moitié des villes avec la plus grande part de baisses de prix – Boise, Denver, Tacoma, Sacramento, Phoenix, San Diego et Portland – figuraient parmi les 20 marchés du logement qui se sont refroidis le plus rapidement au premier semestre 2022.
Redfin note que ces marchés avaient attiré des dizaines d’acheteurs de maisons enthousiastes pendant la pandémie, lorsque les travailleurs de la technologie et d’autres cols blancs ont fui les marchés plus chers et ont fait grimper les prix des maisons dans les petites villes.
/data/photo/2024/04/21/6625001ce2c85.jpg?fit=300%2C300&ssl=1)