Le puissant mélange de défis auxquels sont confrontés les acheteurs a ralenti le marché du logement, mais des millions de maisons changent encore de mains cette année. Certains acheteurs se rendent compte qu’ils préféreraient chasser maintenant plutôt que de faire face aux guerres d’enchères et aux achats à l’improviste qui ont défini le marché frénétique de l’année dernière.
Il n’a fallu que quelques semaines en septembre à M. Lanser et Mme Manfreda pour trouver la maison qu’ils voulaient dans la banlieue de Boston, à Waltham. La propriété nouvellement construite était sur le marché depuis des mois et le vendeur avait baissé le prix à plusieurs reprises. Le couple a proposé le dernier prix demandé et il a été rapidement accepté.
“Le positif de faire baisser le prix était plus important pour nous que le taux d’intérêt plus élevé”, a déclaré M. Lanser.
L’hypothèque fixe de 30 ans qu’ils ont négociée avait un taux de 4,5 %, supérieur à celui qu’ils auraient payé il y a un an. Mais cela n’a pas suffi à faire dérailler l’achat et à les garder en location à Boston, où ils s’attendaient à ce que leur propriétaire augmente le loyer pour la deuxième fois en autant d’années.
Le marché ralentit dans pratiquement toutes les régions et tous les types de maisons, et les économistes s’attendent à ce que cela continue. Les ventes de maisons d’occasion ont chuté de près de 24 % en septembre par rapport à l’année précédente pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,71 millions, le niveau le plus faible depuis le pic de la pandémie.
La propriété nouvellement construite qu’Eric Lanser et Allison Manfreda possèdent maintenant était sur le marché depuis des mois.
La hausse des taux d’intérêt a poussé de nombreux acheteurs hors du marché. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans a doublé cette année pour atteindre près de 7 %, dont une hausse de près de 2 points de pourcentage au cours des deux derniers mois.
Ceux qui peuvent absorber les coûts hypothécaires plus élevés trouvent un marché plus calme. L’année dernière, de nombreux acheteurs payaient bien plus que les prix demandés et renonçaient aux garanties courantes telles que la possibilité de se retirer de l’accord en cas de problème lors de l’inspection ou de l’approbation de l’hypothèque. Désormais, ils peuvent prendre leur temps, atterrir sur un prix raisonnable et conserver toutes les protections en place, disent les agents immobiliers.
Les Américains ont amassé beaucoup d’économies pendant la pandémie, et les dirigeants des banques affirment que les consommateurs américains sont globalement en bonne santé financière, malgré le taux d’inflation le plus élevé depuis des décennies. Pourtant, il faut un certain type d’acheteur pour pouvoir s’offrir une maison en 2022.
Les gens au milieu de la route semblent être les plus prêts à acheter sur le marché actuel, selon Mike Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association, un groupe commercial. Ils sont moins touchés par l’inflation que les acheteurs les plus bas de gamme, et également moins touchés par la chute des cours des actions et des obligations que les acheteurs les plus haut de gamme.
Les demandes de prêts hypothécaires d’achat avec des soldes de 300 000 $ à 510 000 $ ont moins chuté en septembre par rapport à un an plus tôt que les demandes de prêts hypothécaires à la fois plus gros et plus petits, selon les données du MBA. (Quelqu’un qui mise de 20 % sur une maison au prix médian aurait une hypothèque d’environ 308 000 $.)
Selon Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, un point positif relatif sur le marché est que les gens quittent des zones chères et achètent dans des zones moins chères..
“La montée des taux fait mal, mais le marché vers lequel vous vous dirigez est toujours beaucoup plus abordable”, a-t-il déclaré.
Le vendeur de la maison achetée par Eric Lanser et Allison Manfreda avait baissé le prix à plusieurs reprises.
Selon l’analyse de M. Khater, les achats des personnes qui se déplacent d’une région métropolitaine à une autre ont diminué de moitié autant que les achats de ceux qui se déplacent localement.
Cet été, Jeffrey Zyjeski et Ashley Calabrese ont déménagé à West Hartford, dans le Connecticut, depuis Sturbridge, dans le Massachusetts, en partie pour se rapprocher de leur famille. Le couple marié a vendu son ancienne maison et en a acheté une nouvelle à un prix inférieur au prix initial demandé.
Ils voulaient obtenir une hypothèque maintenant au cas où les taux d’intérêt continueraient à grimper. Ils ont utilisé un prêt hypothécaire à taux variable qui est fixé pour les 10 premières années à un taux de 4,625 %. Les ARM offrent généralement un taux inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe pendant les premières années. La semaine dernière, ils représentaient la plus grande part des demandes de prêt hypothécaire depuis 2008, selon le MBA.
« À long terme, attendre ne servira à rien », a déclaré M. Zyjeski.
Les acheteurs qui utilisent des prêts à faible mise de fonds, comme ceux offerts par le ministère des Anciens Combattants et la Federal Housing Administration, sont également mieux en mesure de rivaliser avec les autres acheteurs cette année. Selon Black Knight, quelque 27 % des blocages de taux hypothécaires en septembre provenaient des programmes de prêts FHA ou VA, contre 19 % en janvier. Inc.,
un fournisseur de technologies et de données hypothécaires.
Ces acheteurs ont été mis à l’écart l’année dernière parce que les vendeurs ont préféré accepter les offres de nombreuses personnes payant en espèces ou versant de gros acomptes.
Il y a encore beaucoup d’acheteurs qui utilisent de l’argent comptant et qui font des acomptes plus importants. Selon la National Association of Realtors, près d’un quart des acheteurs ont payé la totalité en espèces au cours des derniers mois, à peu près au même niveau qu’il y a un an. Mais maintenant, ils le font pour contrôler leurs coûts.
Le logement est l’une des catégories les plus pondérées lors du suivi de l’inflation, mais c’est aussi l’une des plus compliquées à mesurer. David Harrison du WSJ explique comment l’indice du logement est calculé et pourquoi il peut brouiller les perspectives d’inflation de la Fed. Illustration : Laura Kammermann
Lorsque Davis Kali a acheté sa maison à Englewood, dans le Colorado, cet été, il a décidé de mettre 30 % de côté. Cela a permis de supporter plus facilement l’hypothèque mensuelle, qui avait un taux de 5,375%, et de maintenir le paiement autour de ce qu’il en coûterait pour louer.
Ses parents ont mis la main à la pâte pour qu’il n’ait pas à vendre ses investissements à perte. Il a acheté la maison pour 600 000 $, soit 15 000 $ de moins que le prix demandé.
“J’ai eu beaucoup de chance car j’ai obtenu à peu près ce que j’avais prévu”, a déclaré M. Kali.
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