Les banques centrales nationales, y compris la Banque de Lettonie (LB), ont une tâche principale, qui est écrite dans les premiers articles de leurs statuts. Cette tâche consiste à assurer la stabilité des prix dans le pays.
Il est mentionné à l’article 4 des statuts de la Banque de Lettonie : “Conformément au traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, l’objectif principal de l’activité de la Banque de Lettonie est de maintenir la stabilité des prix.” Dans les statuts de la BCE, article 2 : “Conformément à l’article 127, paragraphe 1, et à l’article 282, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, l’objectif principal de la BCE est de maintenir la stabilité des prix.”
L’inflation annuelle en février 2023 était de 20,3 % en Lettonie et de 8,5 % dans les pays de la zone euro.
L’ancien président de longue date de LB Ilmars Rimševičs était autrefois prêt à parler de tout, à l’exception de ses fonctions directes – à propos de la stabilité des prix. Lorsque le taux d’inflation en Lettonie a dépassé 16% par an en 2007, Rimševičs a participé à d’innombrables débats publics, où il a parlé du déficit budgétaire de l’État (qui était proche de zéro), de l’extravagance du gouvernement de Kalvīš, de la mauvaise gestion et d’autres choses que le public aime, mais n’a rien fait qu’il aimait que le chef de la banque centrale fasse pour réduire une inflation élevée.
Depuis cette époque, dans la conscience des masses lettones, la politique monétaire de la banque centrale et la stabilité des prix sont deux choses différentes et sans rapport. Dans la conscience des masses lettones, le gouvernement est responsable des “prix élevés”. En 2007 c’était Kalvītis, et en 2023 – Kariņš.
En fait, les banques centrales, qui tentent de maintenir l’inflation à un certain niveau, sont responsables du niveau des prix, selon leurs propres statuts. En règle générale, ce niveau cible est de 2 %. À l’heure actuelle, l’inflation est nettement plus élevée.
Le principal outil des banques centrales pour stabiliser les prix est le taux d’intérêt de base, qui rend l’argent « plus cher » ou « moins cher ». Si l’inflation est faible ou si la déflation menace, alors l’argent doit être rendu moins cher et les taux d’intérêt de base doivent être abaissés. Jusqu’à tout récemment, avant la pandémie, les économistes s’inquiétaient de la menace de déflation, et les taux directeurs de la BCE étaient fixés à 0 % jusqu’au 27 juillet 2022. Zéro pour cent. Ils ont connu une croissance rapide au cours des neuf derniers mois seulement.
Aujourd’hui, en grande partie grâce à la stratégie “intelligente” de la direction pour lutter contre la pandémie de Covid-19, l’inflation dans le monde occidental a atteint des niveaux sans précédent au cours de ce siècle. La BCE (comme la Réserve fédérale américaine et d’autres banques centrales) augmente rapidement le taux d’intérêt de base pour étouffer la hausse rapide des prix et ramener l’inflation à son objectif de 2 %.
Il est clair que rendre l’argent « plus cher » a un effet négatif non seulement sur les mensualités des emprunteurs, mais aussi sur les économies nationales dans leur ensemble. Une situation apparemment paradoxale émerge – les prix des biens et des services augmentent, mais les prix de la forme la plus populaire de dépôts à long terme en Occident – les actions – baissent. En Lettonie, le marché des valeurs mobilières est peu développé, de sorte que le rôle des investissements à long terme est souvent joué par le marché immobilier.
Les prix de l’immobilier en Lettonie sont relativement bas. Elles sont faibles non seulement par rapport aux villes des pays occidentaux développés, mais aussi par rapport à de nombreux pays asiatiques et africains beaucoup plus pauvres que la Lettonie.
Les prix de l’immobilier en Lettonie sont encore bien inférieurs à ce qu’ils étaient au sommet de 2007. Par conséquent, en théorie, ils auraient encore de la place pour grandir. D’autant plus si l’on considère l’augmentation attendue des niveaux de salaire à l’avenir.
Cependant, le marché immobilier en Lettonie est fortement tiré vers le bas par la situation démographique. Il y a un petit afflux de personnes dans les villes en provenance de la campagne ou de l’étranger, qui a toujours et partout été le principal moteur de la hausse des prix de l’immobilier. Précisément parce que de grandes masses de personnes se déplacent de la campagne vers les villes, les prix de l’immobilier dans l’Asie et l’Afrique déjà mentionnées ne sont pas plus bas qu’en Lettonie, malgré des salaires beaucoup plus bas.
Il ne fait aucun doute que dans un avenir prévisible (d’ici 5 à 10 ans), le niveau des salaires et les prix des logements augmenteront en chiffres absolus. Une autre question est de savoir si cette hausse sera également relative (par rapport au niveau global des prix et des salaires). Dans tous les cas, ces évolutions de prix seront différentes selon les segments du marché immobilier, mais l’évaluation de ces segments n’est pas l’objet de cet article. À ce sujet une autre fois.
Cette fois sur le fait que l’augmentation des taux d’intérêt de base de la BCE rend l’argent (les prêts) plus « cher ». Par conséquent, dans un avenir proche (d’ici un an), l’immobilier en général ne deviendra pas plus cher avec une grande fiabilité. En même temps, il n’y a aucune raison d’espérer et d’attendre une sorte de « éclatement de la bulle », comme ce fut le cas en 2009.
Premièrement, il n’y avait pas de “bulle” du tout (au contraire, les prix sont restés bas pendant longtemps), deuxièmement – il n’y a aucune base pour une crise économique grave et profonde, qui pourrait faire baisser ces prix immobiliers. Oui, les problèmes de certaines banques mondiales indiquent certaines lacunes du système bancaire, mais la structure économique globale de la Lettonie, de l’UE et des États-Unis est relativement bonne.
L’OCDE vient de relever sa prévision de croissance économique mondiale pour 2023 de 2,2% à 2,6%. Le Fonds monétaire international donne une prévision encore plus optimiste – 2,9 %. Cela signifie que la crise économique mondiale n’est pas prévue.
En Lettonie, en revanche, une croissance du PIB proche de zéro est prévue cette année. Cette tourmente économique, combinée à des taux d’intérêt élevés, permet de prévoir une baisse des prix de l’immobilier. Quelle sera sa taille est difficile à dire. Il est peu probable que la baisse des prix soit significative, car les prix ne sont de toute façon pas très élevés. Le marché est susceptible d’être inactif et de stagner.
Le marché pourrait évoluer lentement lorsque la BCE commencera à baisser les taux d’intérêt de base. Cela ne se produira que lorsque le taux d’inflation reviendra près de la cible.
Quand cela arrivera-t-il ? Certains prédisent que déjà à la fin de cette année, d’autres sont plus prudents, mais si aucun cataclysme ne se produit, alors le marché immobilier se relancera déjà (seulement) l’année prochaine.
