La hausse des taux d’intérêt complique le plan de la Sareb pour réduire les pertes de l’État

Plus d’une décennie après sa création, on peut affirmer que la facture des comptes publics a été capitale. Et tout indique que cette année, il sera difficile d’inverser l’impact négatif que Sareb a sur la dette et le déficit public, après qu’Eurostat a forcé l’État à assumer ces chiffres à des fins comptables en mars 2021, tirant le premier à près de 35 000 millions d’euros et le déficit de plus de 10.500 millions.

«Les pertes de l’entreprise ne sont pas une surprise, mais quelque chose de nécessaire et d’inévitable. Plus on vend, plus on perd, mais l’objectif est de vendre pour rembourser la dette », se défendent-ils auprès de la société. Ils le font sous la pression d’une date marquée en rouge sur leur calendrier : novembre 2027, date à laquelle la Sareb cessera en principe d’exister, bien que le gouvernement puisse décider de prolonger sa durée de vie au-delà s’il le juge approprié.

D’ici là, l’objectif est de vendre le plus possible, afin de générer des revenus qui allègent le fardeau des contribuables. Mais le problème, ce sont les énormes pertes latentes dans ces opérations, avec une bonne partie de son portefeuille acquis à un prix bien supérieur à celui actuel. Un revers aujourd’hui aggravé par le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt, qui affecte notamment la dégradation de la valorisation de ces actifs.

Concrètement, cette dépréciation de la valeur comptable de ses actifs a augmenté de près de 3 000 millions d’euros par rapport à 2021, pour représenter un total de 11 622 millions d’euros, qui marque la différence entre la comptabilisation initiale des actifs et leur prix de vente.

Des sources de l’entreprise indiquent que ce chiffre volumineux intervient après un “effort” pour accepter la valorisation à des prix transactionnels. Et ils insistent sur le fait que l’environnement de hausse des taux a été essentiel à ce stade, représentant près d’un tiers de l’ajustement malgré le scénario d’un marché immobilier en hausse. “Les expertises ont aussi une influence, qu’il faut actualiser et qui ont été renouvelées à la baisse”, indiquent-ils.

L’impact du sol

Dans le cadre du calcul, la Sareb a également procédé à un exercice de projection des valeurs futures, qui pointe vers une modération des prix de marché qui affecte également, notamment dans le portefeuille foncier, où aucune prévision de revalorisation n’a été projetée. “Il y a des terres qui, dans l’horizon de vie de Sareb, auront peu de capacité à générer de la valeur”, reconnaissent-ils. Actuellement, son portefeuille dans ce segment s’élève à

Avec des fonds propres également négatifs, la valeur nette présente également des chiffres rouges de 14 172 millions d’euros, contre 9 934 millions l’année précédente. Les sources de la Sareb précisent que cette différence d’environ 4 milliards n’implique pas que ce sera le chiffre que l’entreprise ajoutera au déficit public, et elles estiment que ce sera “beaucoup moins”. Mais cela continuera à avoir un impact. Et aussi dans la dette publique.

A ce stade, l’entreprise défend que “nous avions un problème de plus de 50 000 millions – en référence à la dette garantie par l’Etat au début – et maintenant nous avons un problème de 31 000”. La réduction de ces années a été notable. Mais la vérité est que, malgré l’effort notable de l’équipe de direction, la dette actuelle est supérieure aux 20,3 milliards qui ont été annulés ces dernières années. “Combien pouvons-nous amortir davantage, je ne sais pas, mais nous y sommes absolument engagés”, indiquent-ils depuis l’entreprise. Déjà l’an dernier, quelque 3 183 millions d’euros avaient été annulés, le plus gros amortissement en un an.

Sareb a toujours 217 285 unités dans son portefeuille. Les vendre au meilleur prix est essentiel pour réduire leur impact sur les comptes publics. Et, avec les données sur table et l’environnement de marché actuel, il semble difficile d’atteindre 2027 dans le but de minimiser au maximum les pertes pour l’Etat.