Immobilier : « Trop complexe » – La pause inquiétante dans la rénovation des bailleurs privés

DLa rénovation d’immeubles à appartements n’est pas seulement une question de coûts. Et c’est exactement ce que de nombreux propriétaires privés semblent éviter. Selon une enquête récente, plus de la moitié des petits propriétaires (53 %) n’envisagent actuellement aucune rénovation ou mesure de rénovation.

56 pour cent des personnes interrogées ont cité le fardeau financier comme l’une des raisons les plus importantes. Cependant, beaucoup plus des deux tiers (71 %) ne voient tout simplement pas l’urgence d’une rénovation économe en énergie. Mais 37 % d’entre eux hésitent également à entreprendre des rénovations économes en énergie car ils trouvent ces projets « trop complexes ».

L’enquête fait partie d’un « rapport sur les propriétaires » que l’Institut économique allemand (IW) de Cologne a créé pour la première fois et est disponible exclusivement chez WELT. Le client et co-auteur du rapport est Deutschland.Immobilien, un marché en ligne d’immeubles de placement axé sur les immeubles d’habitation et de soins adaptés à l’âge.

Pour le rapport, environ un millier de propriétaires privés ont été interrogés sur leur humeur actuelle. Et c’était mieux, comme le montrent les données.

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Michael Voigtländer, expert immobilier chez IW Cologne, voit la raison de cette attitude hésitante notamment dans les décisions politiques parfois erratiques et difficiles à comprendre des derniers mois.

“Les déclarations floues du pouvoir législatif sur les possibilités de financement ainsi que les discussions sur d’autres réglementations et dispositions ont récemment conduit à l’incertitude – cela se reflète également dans la proportion élevée de propriétaires qui n’ont pas encore prévu de mesures de rénovation liées à l’énergie”, déclare l’économiste. . « Les responsables politiques doivent rétablir de toute urgence la fiabilité afin de stimuler les investissements dans de nouveaux bâtiments et de faire progresser la transition énergétique », a poursuivi Voigtländer.

Même si de nombreux propriétaires ne sont pas directement touchés par la pénurie de logements locatifs, ils se plaignent néanmoins du manque de nouvelles constructions. Seulement 16 pour cent des personnes interrogées sont entièrement satisfaites de la politique actuelle du logement, tandis que 40 pour cent sont insatisfaites.

57 pour cent citent la création de logements abordables pour les groupes à revenus moyens comme le principal problème auquel les politiciens accordent trop peu d’attention. Le gouvernement fédéral a lancé un financement global pour le logement social et prévoit plus de 18 milliards d’euros entre 2022 et 2027, complétés par au moins le même montant provenant des budgets des États. Mais la construction régulière de logements pour ces classes à revenus moyens n’est soutenue que si des classes d’efficacité particulièrement élevées sont atteintes.

Selon IWD, un service d’information de l’IW Cologne, les propriétaires privés représentent près des deux tiers de tous les appartements en location en Allemagne et plus de cinq millions de ménages louent un appartement. Et il s’agit rarement de plus d’un appartement.

En outre, on oublie souvent que la majorité des petits propriétaires ne sont pas actifs dans des endroits particulièrement lucratifs comme Berlin ou Munich, mais souvent dans des régions où les revenus des ménages sont également inférieurs à la moyenne.

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Un chiffre intéressant de l’IWD remonte également à 2019, mais compte tenu de l’augmentation des coûts, peu de choses ont changé depuis : seuls onze pour cent des propriétaires privés, disait-on à l’époque, généraient des revenus locatifs supérieurs à 20 000 euros. Beaucoup plus de la moitié ne disposaient même pas d’un revenu annuel supérieur à 7 500 euros.

L’investisseur privé qui profite de la pénurie dans les grandes villes et ignore les règles de contrôle des loyers du Code civil allemand (BGB) – ce cas est probablement l’exception en moyenne au niveau national.

Dans ce contexte, les travaux de rénovation à venir dans les bâtiments existants semblent assez ambitieux. De nombreux propriétaires ont déjà réalisé au moins une fois des rénovations économes en énergie ces dernières années, comme le montre le rapport des propriétaires.

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Le système de chauffage était le plus souvent remplacé. Afin d’atteindre le niveau supérieur de protection du climat, des investissements à six chiffres sont nécessaires, en particulier dans les immeubles d’habitation plus anciens. D’ici 2030, les émissions de CO₂ du secteur du bâtiment devraient passer de 109 millions à 72 ou 74 millions de tonnes.

Comme le montrent les données recueillies par l’IW, de nombreux petits propriétaires ne disposent pas des moyens financiers nécessaires pour entreprendre d’autres travaux de rénovation importants. La nouvelle loi sur l’énergie du bâtiment (GEG) est en vigueur depuis le début de l’année, mais sous réserve de la planification thermique communale.

Cependant, dès qu’un nouveau système de chauffage devient nécessaire, l’installation d’un nouveau système de chauffage au gaz aura des conséquences pour les propriétaires et les bailleurs, car ils devront à l’avenir veiller à ce qu’une part croissante du combustible alimenté provienne de sources renouvelables. .

Pour les propriétaires, la nouvelle ère du chauffage a commencé par une boucle d’attente : il existe de nouveaux taux de financement plus élevés pour l’installation d’un nouveau chauffage – s’il répond aux critères GEG. Mais actuellement, seuls les propriétaires de maisons individuelles peuvent introduire une demande de financement auprès de la KfW compétente. Les associations de propriétaires devraient avoir leur tour à partir du mois de mai, et celui des propriétaires en août.

Mais la KfW souligne également que les projets de remplacement du chauffage éligibles peuvent être lancés dès maintenant par tous les groupes candidats. Si le projet débute avant le 31 août 2024, la demande pourra être complétée avant le 30 novembre 2024. Les propriétaires peuvent au moins espérer recevoir un financement partiel pour un investissement coûteux dans un nouveau chauffage.