Il sera payant d’attendre pour refinancer votre prêt hypothécaire au Royaume-Uni

Mon point de vue optimiste, et la raison pour laquelle il est logique de retarder le refinancement, est que les prix de l’immobilier se stabiliseront un peu plus bas, mais pas de manière substantielle. Cela est basé sur le taux d’intérêt de la Banque d’Angleterre, actuellement à 3%, ne dépassant pas 4%. Alors que les taux officiels continueront d’augmenter, des signes de prudence commencent à émaner des membres du Comité de politique monétaire. L’économiste en chef de la BOE, Huw Pill, a déclaré lors d’un événement en ligne la semaine dernière qu’il s’attend à ce que l’inflation baisse rapidement au second semestre 2023 ; il est peu probable que le MPC préconise des taux encore plus élevés dans cet environnement.

La tendance actuelle des taux hypothécaires fait beaucoup écho aux premiers jours de la pandémie. En 2020, l’offre de crédits immobiliers a fortement chuté car toutes les offres les plus attractives ont été retirées en masse. À mesure que la situation économique se stabilisait, les prêteurs sont revenus sur le marché avec des produits de plus en plus compétitifs. Ce schéma se répète. Au lendemain du mini-budget malheureux de septembre, 1 500 des meilleures offres ont été retirées, contribuant à une forte hausse des taux moyens alors que les prêteurs cherchaient à décourager les nouvelles affaires. Mais tout comme en 2020, les offres à des prix réalistes reviennent régulièrement, à mesure que l’incertitude s’atténue et que les prêteurs retrouvent leur appétit.

La forte augmentation des taux hypothécaires à la suite du mini-budget était plus apparente que réelle. Selon Peter Tsouroulla, responsable des prêts hypothécaires chez Trinity Lifetime Partners, très peu de transactions ont été conclues aux taux effrayants de 6 à 7% largement mentionnés dans les médias. Le taux moyen des prêts hypothécaires conclus en octobre était en fait de 3,1 %.

Bien que le contexte économique se détériore, le marché hypothécaire britannique est fondamentalement en bonne santé. Les banques ont bien résisté à la pandémie et sont toujours désireuses de prêter sur des actifs sûrs à des taux désormais considérablement plus élevés. Le taux fixe sur cinq ans le plus compétitif disponible actuellement, proposé par la Principality Building Society, est de 4,6 %. C’est une baisse considérable par rapport à la dernière fois que j’ai comparé les meilleures offres le 20 octobre, qui provenaient de Nationwide à 5,39%, bien que la BOE ait relevé son taux de base de trois quarts de point de pourcentage dans l’intervalle. Cela aide que le marché de l’emploi soit le plus fort depuis 40 ans et que les salaires globaux augmentent à un rythme soutenu de 6 %.

Les marchés financiers britanniques se sont considérablement calmés depuis la déclaration d’automne du chancelier de l’Échiquier Jeremy Hunt le 17 novembre. Les rendements des gilts et les taux de swap de taux d’intérêt à deux et cinq ans auxquels de nombreux prêteurs se réfèrent pour leurs prix hypothécaires sont revenus à des niveaux observés pour la dernière fois début septembre avant l’explosion de la crise de l’endettement des retraites. Avec des taux de swap à 10 ans désormais inférieurs à ceux à cinq ans, les prêteurs proposent lentement des offres à taux fixe plus compétitives jusqu’à une décennie, en particulier pour les emprunteurs plus établis.

Presque tous les nouveaux prêts hypothécaires de ces dernières années ont été assortis de conditions initiales à taux fixe, à tel point que ces accords représentent désormais 85% de tous les financements immobiliers, selon Nationwide. Quelque 1,8 million devront être reconduits en 2023, soit environ un quart de l’encours total, et la grande majorité devra signer à nouveau à des coûts d’emprunt beaucoup plus élevés. Le refinancement peut être organisé trois mois à l’avance, et souvent jusqu’à six mois en cas de changement de prêteur, mais cela n’engage pas l’emprunteur, mais uniquement le prêteur. De meilleures offres pourraient facilement survenir avant l’expiration des accords existants, de sorte que la patience peut être récompensée.

L’inflation à deux chiffres au Royaume-Uni, exacerbée par la crise de l’énergie, ronge l’accessibilité, mais cela pourrait ne pas durer trop longtemps. Cela aide que l’épargne des ménages se soit considérablement accumulée pendant la pandémie. Rien n’empêche les prix de l’immobilier d’augmenter en période de récession, en particulier sur une petite île surpeuplée avec des règles d’urbanisme ridicules et un gouvernement incapable de les améliorer. Posséder un bien immobilier dans un environnement inflationniste joue normalement en votre faveur.

Les demandes de prêts hypothécaires ont fortement chuté et continueront probablement de baisser alors que le marché du logement passe en mode sommeil hivernal encore plus tôt cette année. Néanmoins, les approbations réelles résistent relativement bien. Les courtiers en hypothèques rapportent que les affaires reprennent avec un retour à la tendance sous-jacente plus ferme d’avant la saga des mini-budgets. Ainsi, bien que la dynamique ait été freinée par la volatilité inattendue des marchés, il y a des raisons de penser qu’elle reviendra au printemps. Il est prometteur que les petits prêteurs aient poussé à l’avant avec les meilleures offres disponibles au cours du mois dernier. Les grandes banques, qui ont dominé ces deux dernières années, sont actuellement plus en retrait. Le marché du refinancement occupera à lui seul une capacité de traitement déjà surchargée.

Il y a eu récemment une reprise de la demande de prêts hypothécaires tracker, fixés à des taux variables liés au taux de base de la BOE plus un écart dépendant de la solvabilité de l’emprunteur, car les mensualités initiales sont inférieures à celles des accords à taux fixe. Ceux-ci augmenteront avec les taux officiels, mais il est également possible qu’ils redescendent dans les années à venir. Et d’ici l’été, lorsque la majeure partie des refinancements arrivera à échéance, il devrait y avoir beaucoup plus de choix parmi toutes les différentes tailles, durées et types de prêts hypothécaires.

Depuis l’examen du marché hypothécaire d’avril 2014, la nature des emprunts immobiliers au Royaume-Uni a considérablement changé, avec des exigences beaucoup plus strictes. Cela a conduit à une réduction considérable des arriérés et des saisies. Les emprunteurs sont soumis à des tests de résistance, l’abordabilité étant évaluée à des taux d’intérêt potentiels beaucoup plus élevés. L’accent est davantage mis sur le ratio prêt-revenu, plutôt que simplement sur un pourcentage de la valeur de la propriété. Il est beaucoup plus difficile de s’endetter sérieusement qu’avant la crise financière mondiale, ce qui a amélioré la qualité de l’exposition globale des prêteurs.

Il est trop tôt pour devenir trop baissier sur le marché du logement, qui a une capacité étrange et persistante à ignorer les mauvaises nouvelles. Les raisons fondamentales pour lesquelles l’immobilier britannique est cher par rapport aux revenus moyens n’ont pas disparu. Pour les propriétaires dont les prêts hypothécaires à taux fixe arrivent à expiration, il sera avantageux d’attendre le plus longtemps possible pour que des offres plus compétitives arrivent sur le marché, car les taux d’intérêt se stabilisent et les prêteurs mettent leurs soldes de trésorerie substantiels au travail dans ce qui est toujours un marché sûr et lucratif.

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Marcus Ashworth est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant les marchés européens. Auparavant, il était stratège en chef des marchés pour Haitong Securities à Londres.

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