Mais il pourrait enfin y avoir de bonnes nouvelles pour les constructeurs et les agents : les chercheurs de Capital Economics pense que l’activité du marché du logement atteint un creux.
« Il y a de plus en plus de signes que l’activité sur le marché du logement pourrait être proche d’un creux. La baisse des taux hypothécaires au cours des deux derniers mois a entraîné une légère amélioration de l’abordabilité et une augmentation du sentiment des acheteurs de maison, bien qu’à partir d’un creux record. Corroborant cela, les demandes de prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison ont augmenté au cours des deux derniers mois, ce qui devrait se traduire par une augmentation des ventes », écrit Sam Halléconomiste immobilier chez Capital Economics.
Ce n’est pas seulement l’économie du capital. Il y a un optimisme grandissant chez les courtiers et agents à travers le pays. Ils espèrent que l’assouplissement des conditions financières, qui a vu le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans passer de 7,37 % à 6,09 % au cours des deux derniers mois, contribuera à donner un peu de jus à la saison printanière qui s’annonce.
Soyons clairs : même si l’activité du marché du logement (c’est-à-dire les ventes de maisons) a effectivement atteint un creux, cela ne garantit pas que les ventes de maisons connaîtront une reprise rapide. Après tout, l’abordabilité du logement reste “sous pression” à un degré historique. Cela se produira lorsque les prix des maisons aux États-Unis grimperont de 41 % en un peu plus de deux ans et que les taux hypothécaires passeront de 3 % à plus de 6 % en seulement 12 mois.
« Mais toute reprise de l’activité sur le marché du logement cette année sera tiède. L’abordabilité étirée, une économie en déclin et la chute des prix de l’immobilier pèseront sur l’activité. En conséquence, nous prévoyons que 2023 sera l’année la plus faible pour les ventes depuis 2011 et pour les mises en chantier depuis 2014 », écrivent les chercheurs de Capital Economics.
Ce n’est pas parce que les ventes de maisons aux États-Unis approchent d’un plancher que nous devrions également viser le bas pour les prix des maisons aux États-Unis.
“L’abordabilité restera tendue”, écrivent les chercheurs de Capital Economics. “Nous pensons que les prix de l’immobilier devront encore baisser de 6% ou 7% pour ramener l’accessibilité à un niveau qui soutiendra des niveaux de demande plus normaux.”
Jusqu’en octobre, l’indice national des prix des maisons Case-Shiller a les prix des maisons aux États-Unis en baisse de 2,4 % par rapport au sommet de juin 2022. En 2023, Capital Economics s’attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent de 6% tandis que le taux hypothécaire moyen sur 30 ans glisse à 5,75 % en fin d’année. Du sommet au creux, Capital Economics s’attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent entre 8% et 10%
L’économiste en chef de Moody’s Analytics, Mark Zandi, pense également que les ventes de maisons aux États-Unis approchent de leur creux tandis que les prix des maisons nationales ont encore baissé.
“La demande de logements [home sales] est proche d’un creux; offre de logement [housing starts and completions] n’a pas encore touché le fond ; et [U.S.] les prix de l’immobilier ont du chemin à faire avant d’atteindre leur nadir”, déclare Zandi Fortune.
Du pic au creux, Zandi s’attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent de 10 %, les marchés du logement « surévalués » de l’Ouest étant les plus durement touchés.
Disons que Capital Economics et Moody’s ont raison et que les prix nationaux des maisons chutent de 10 % du sommet au creux. Si cela se produit, les prix des maisons, tels que mesurés par Case-Shiller, reviendraient aux niveaux d’octobre 2021. D’une part, cela marquerait la deuxième plus grande correction des prix des maisons de l’après-guerre. D’un autre côté, il serait relativement modéré par rapport à la correction nationale de 26 % des prix des maisons observée entre le sommet de la bulle immobilière en 2007 et le creux du krach immobilier en 2012.
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