Comment l’UE a commis une erreur fondamentale en déterminant que les prix des maisons irlandaises ne sont pas surévalués – The Irish Times

Chaque année, la Commission européenne produit ce qu’elle appelle un rapport sur le mécanisme d’alerte. L’objectif – selon les termes de la commission – est de « détecter, prévenir et corriger les déséquilibres qui nuisent ou sont susceptibles de nuire au bon fonctionnement de l’économie d’un État membre ».

Le dernier en date, publié il y a deux semaines, contient un chapitre sur le logement. Il a averti que plusieurs États membres risquaient une correction douloureuse des prix de l’immobilier alors que la hausse des taux d’intérêt interrompait le mini-boom des valeurs observé pendant la pandémie. Les maisons sont surévaluées de plus de 10 % dans plus de la moitié des États membres de l’UE, a-t-il averti, et de plus de 20 % surévaluées dans neuf pays : l’Autriche, la Belgique, la République tchèque, le Danemark, l’Allemagne, le Luxembourg, les Pays-Bas, le Portugal et la Suède. .

Cependant, en ce qui concerne l’Irlande, il a déclaré que les prix de l’immobilier n’étaient «pas surévalués». En fait, ils étaient sous-évalués à hauteur d’environ 10 %.

“Les inquiétudes liées à l’évolution des prix des logements sont présentes”, indique le rapport, notant que la croissance nominale des prix des logements d’une année sur l’autre dans la République est passée à 14,6% au deuxième trimestre de 2022. Cependant, il a déclaré que “l’écart d’évaluation de la commission les indicateurs ne montrent pas de signes de surévaluation potentielle ».

La découverte laissera beaucoup ici se gratter la tête, en particulier lorsque nous savons que les prix moyens des maisons à l’échelle nationale, à Dublin et à Dún Laoghaire-Rathdown, la zone d’autorité locale la plus chère, sont de sept, 10 et 14 fois le revenu moyen à temps plein ici.

Le rapport de la commission, cependant, fait un faux pas fondamental en tirant sa conclusion sur la sous-évaluation. Il utilise des variables de revenu agrégées basées sur des chiffres de produit intérieur brut (PIB) grossièrement gonflés, obtenant ici un sens gonflé du revenu par habitant et un sens erroné de la tendance du revenu à long terme. La commission utilise le PIB pour une mesure uniforme à travers le bloc. Bien sûr, en Irlande, le PIB est biaisé par la présence de multinationales à un tel degré qu’il ne reflète pas l’économie réelle.

Beaucoup soutiennent également que les ratios à long terme entre le revenu et les prix des logements ne sont plus pertinents car ils se rapportent à une époque avant que l’immobilier ne devienne un actif d’investissement turbocompressé et que le prix ne devienne un multiple brut du revenu.

Point de vue d’ESRI

Utilisant une méthodologie différente, l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI), dans son dernier bulletin trimestriel, est parvenu à une toute autre conclusion, estimant que les prix des maisons étaient en fait surévalués d’au moins 7 %, probablement plus.

Le groupe de réflexion a modélisé où les prix des logements devraient être sur la base de divers facteurs économiques et démographiques tels que le revenu, la population, le crédit et les taux d’intérêt.

Il a constaté que les prix étaient d’environ 7 pour cent au-dessus de leurs valeurs tendancielles attendues à la fin de l’année dernière. Contrairement à la période d’avant 2008, lorsque la surévaluation de l’immobilier était motivée par un excès de crédit, cette fois-ci, les prix ont été gonflés par des facteurs liés à la pandémie tels que l’augmentation de l’épargne et la réduction de l’offre combinées à “la part croissante” des investisseurs institutionnels sur le marché. , Ça disait.

“L’analyse va jusqu’à la fin de 2021, donc, compte tenu du rythme de croissance des prix des logements en 2022, la surévaluation est actuellement d’au moins 7%, peut-être même de quelques points de pourcentage de plus”, a déclaré Kieran McQuinn de l’ESRI.

“Cela ne signifie pas nécessairement que les prix de l’immobilier vont baisser de ce montant, mais ce que cela suggère, c’est que les augmentations substantielles des prix de l’immobilier dont nous avons été témoins ne peuvent pas se poursuivre à l’avenir et vous verrez probablement une importante modération en termes de croissance des prix de l’immobilier au cours des prochains trimestres et au cours de l’année prochaine », a-t-il déclaré.

McQuinn a déclaré qu’il était trop tôt pour dire si le ralentissement actuel finirait par se transformer en une correction des prix.

Le taux de croissance des prix des logements à l’échelle nationale est tombé à 10,8 % en septembre, prolongeant une tendance à la décélération observée ces derniers mois. Mais rappelez-vous que ce chiffre est un instantané du marché il y a plusieurs mois car il est basé sur les transactions de juin et juillet.

Facteurs de risque

La hausse des coûts d’emprunt a déclenché un refroidissement rapide des marchés immobiliers à travers le monde et une correction de certains des marchés les plus surévalués.

Dans le rapport de surveillance post-programme de la commission, également publié le mois dernier, il évalue les performances de l’économie irlandaise tout en signalant certains facteurs de risque liés au marché du logement ici.

Il avertit que “la croissance des prix des logements a dépassé les revenus, augmentant le risque de déséquilibres”. Concernant les perspectives du marché ici, il est indiqué que “la croissance des prix des logements devrait se modérer au second semestre 2022 à mesure que les revenus réels diminueront et que les taux d’intérêt hypothécaires augmenteront”.

Un haut responsable de l’UE, cité dans un rapport du Irish Times, a déclaré que l’Irlande avait connu une forte hausse des prix de l’immobilier et que cela devenait clairement un “problème social”.

« Dans le cas de l’Irlande, nos indicateurs indiquent que les hausses des prix des logements ne sont pas aussi élevées que celles observées dans d’autres États membres. Les prix ont augmenté, mais le rythme des augmentations n’a pas été aussi élevé qu’ailleurs », ont-ils déclaré.

« Ce que nous voyons en Irlande, c’est qu’il y a une croissance démographique très rapide. Ce que nous constatons, c’est une pénurie de l’offre par rapport à la demande.

“Cela se traduit essentiellement par un problème social, mais nous ne voyons pas cela comme un déséquilibre économique majeur qui affecterait le secteur bancaire lui-même”, ont-ils déclaré.

En un mot, nous avons un problème social chronique en matière de logement, mais un système bancaire affaibli qui n’est pas exposé à la valeur des logements de la même manière qu’il l’était en 2008.