Comment les riches acheteurs évitent les taux hypothécaires élevés

2024-05-11 17:52:53

Les transactions entièrement en espèces sont de nouveau à la mode pour les acheteurs de maison, un changement qui favorise les riches.

Les marchés de l’immobilier de luxe à New York et en Floride affichent des parts presque record de transactions payées en espèces, selon les données du premier trimestre de la société d’évaluation et de conseil immobilier Miller Samuel Inc.

Cela représente un net renversement par rapport aux transactions davantage dépendantes des prêts hypothécaires pendant la pandémie, lorsque les taux d’intérêt étaient considérablement plus bas.

“Ces personnes ont le privilège et l’influence”, a déclaré Jacky Teplitzky, qui dirige une équipe de courtage de Douglas Elliman qui dessert les marchés de l’immobilier de luxe de New York, du sud de la Floride et des Hamptons.

“Ils se disent : ‘OK, j’achèterai du cash et quand les taux d’intérêt baisseront, je refinancerai et retirerai mon argent.'”

Les propriétés au bord de l’eau sont présentées par l’agent immobilier de luxe Bonnie Heatzig le samedi 8 janvier 2022. (Michael Laughlin/South Florida Sun Sentinel/Tribune News Service via Getty Images) (Sun Sentinel via Getty Images)

Les acheteurs aisés sont tout aussi opposés aux taux hypothécaires plus élevés d’aujourd’hui, actuellement supérieurs à 7 %, que les demandeurs quotidiens de logement. Ils ont simplement les moyens de contourner les tarifs plus souvent que ceux qui disposent de petits budgets.

En savoir plus: Les taux hypothécaires dépassent les 7 % : est-ce le bon moment pour acheter une maison ?

Les transactions entièrement en espèces sont en hausse à tous les niveaux de prix. La part des achats effectués entièrement en espèces aux États-Unis au premier trimestre de l’année était en moyenne mensuelle de 31 %, selon les données de la National Association of Realtors (NAR). Cela correspond à la moyenne mensuelle la plus élevée pour une année complète depuis 2013.

Mais les chiffres sont considérablement plus élevés dans des endroits comme Manhattan, l’un des marchés de luxe les plus connus du pays. Au premier trimestre, 63,4 % des ventes de Manhattan étaient entièrement réalisées en espèces, la troisième part la plus élevée en une décennie, selon Miller Samuel. Dans le même temps, la part des transactions hypothécaires a été la plus faible jamais enregistrée.

Un marché normal à Manhattan, où le prix de vente moyen des maisons de luxe était de 7,5 millions de dollars au premier trimestre, serait « 50 % en espèces et 50 % en financement », a déclaré Jonathan Miller, président et chef de la direction de Miller Samuel Inc.

La tour de copropriétés de luxe, 432 Park Avenue, se reflète dans une fenêtre telle qu’elle se trouve à Midtown Manhattan le 16 mai 2022, à New York. (Spencer Platt/Getty Images) (Spencer Platt via Getty Images)

L’histoire est similaire dans certains des marchés les plus chics de Floride.

Les ventes entièrement en espèces représentaient 85,7 % de toutes les transactions à Royal Palm et Boca Raton, en Floride, soit un chiffre supérieur à la moyenne de la décennie pour le premier trimestre. Le prix de vente moyen y était de près de 10,9 millions de dollars.

Dans les villes côtières de Manalapan, Ocean Ridge et Hypoluxo Island, en Floride, 92,9 % de toutes les ventes – avec un prix de vente moyen de 9 millions de dollars – ont été réalisées en espèces, soit la deuxième part la plus élevée depuis une décennie.

Et à Miami Beach, la part de marché des condos de luxe, vendus en moyenne pour 6,5 millions de dollars, a atteint un nouveau sommet au cours du trimestre.

“Les liquidités ne sont pas exclusives aux riches, mais la probabilité augmente à mesure que les prix augmentent”, a déclaré Miller, “en raison des retraits d’actions du marché boursier en plein essor et d’autres actifs qu’ils peuvent exploiter pour effectuer l’achat.”

L’histoire continue

Et au premier trimestre, le S&P 500 a explosé, bondissant d’un peu plus de 10 %.

Des immeubles en copropriété sont vus le 5 avril 2016 à Miami Beach, en Floride (Joe Raedle/Getty Images) (Joe Raedle via Getty Images)

Dans un marché différent, ces acheteurs aisés pourraient avoir utilisé une ligne de crédit adossée à leurs portefeuilles d’actions pour effectuer un achat, a déclaré Teplitzky, une transaction qui serait toujours considérée comme entièrement en espèces par le vendeur.

Mais cela devient moins acceptable avec la hausse des taux d’intérêt et la souscription d’un prêt hypothécaire.

Dans un environnement de taux d’intérêt plus bas, d’autres auraient peut-être payé tout en espèces, mais se seraient refinancés peu de temps après pour capitaliser sur une stratégie fiscale ou une autre stratégie patrimoniale, a déclaré Miller.

“Ils achètent un appartement pour 10 millions de dollars et obtiennent ensuite une hypothèque de 1 ou 1,5 million de dollars après la fermeture parce que leurs conseillers le leur ont demandé”, a-t-il déclaré. “C’est très courant, mais on ne le voit pas autant non plus en raison de la situation des taux.”

Mais il y a certains avantages à acheter maintenant au comptant. Miller et Teplitzky s’attendent tous deux à ce que les prix continuent d’augmenter, surtout si les taux hypothécaires se modèrent, de sorte que les acheteurs obtiennent désormais une meilleure affaire que d’attendre plus tard.

Les acheteurs comptant au comptant peuvent également obtenir une meilleure offre. Une étude récente de la Rady School of Management de l’Université de Californie à San Diego a révélé que les acheteurs au comptant paient en moyenne 10 % de moins que les acheteurs de prêts hypothécaires.

Les offres entièrement en espèces se démarquent également dans une guerre d’enchères, a déclaré Teplitzky, car les offres qui dépendent du financement ne sont pas sûres.

“Mais s’il s’agit d’une transaction entièrement en espèces, vous avez essentiellement la garantie d’arriver à la table de clôture”, a-t-elle déclaré.

Même si les acheteurs fortunés sont plus susceptibles de disposer des moyens financiers nécessaires pour conclure une transaction entièrement en espèces, ces types de transactions deviennent également plus courants dans les fourchettes de prix inférieures.

Le niveau actuel des achats entièrement en espèces a atteint un niveau aussi élevé en 2011 et 2013, lorsque les saisies et les ventes à découvert représentaient une grande partie des transactions entièrement en espèces réalisées par les investisseurs, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef chez NAR.

C’est loin d’être le cas aujourd’hui. Les ventes en difficulté ne représentaient que 2 % de toutes les ventes au premier trimestre et le nombre d’investisseurs sur le marché est « en quelque sorte normal – rien d’exceptionnel », a déclaré Yun.

Les acheteurs au comptant d’aujourd’hui sont « bien sûr, des personnes à revenus élevés et fortunés », a déclaré Yun.

Mais sur les marchés aux prix moyens, ce sont des retraités qui passent d’un marché où les coûts sont élevés à un marché plus abordable et qui apportent de l’argent provenant de la vente de leur ancienne maison, dont la valeur a augmenté au cours des dernières années. quatre dernières années.

Ce sont également des acheteurs plus jeunes qui peuvent exploiter d’autres sources d’argent – ​​épargne familiale ou retraite – pour augmenter leurs chances dans des situations d’offres multiples.

“Les gens doivent faire preuve de créativité pour remporter l’appel d’offres, et une partie de cette créativité permet de gagner de l’argent”, a déclaré Yun.

“Mais c’est frustrant pour les gens qui ne peuvent pas rivaliser avec l’argent liquide.”

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Janna Herron est chroniqueuse principale chez Yahoo Finance. Suivez-la sur Twitter @JannaHerron.

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