Malgré les difficultés économiques du pays et les performances quelque peu ternes du marché du logement, des ruptures de stock se profilent dans de nombreuses régions du pays – et pas seulement dans les zones où la sémigration en cours a entraîné une augmentation de la demande.
C’est selon Arnold Maritz, co-directeur de Lew Geffen Sotheby’s International Realty dans la banlieue sud du Cap, qui affirme que, dans tout le pays, les agents immobiliers constatent des pénuries croissantes de stocks avec très peu de nouveaux développements approuvés pour atténuer le problème.
“Cela peut être largement attribué à des problèmes de services en vrac tels que les égouts et les infrastructures d’approvisionnement en eau”, a-t-il déclaré.
Maritz a déclaré qu’au Cap, la situation est exacerbée par le positionnement géographique de la ville entre montagne et mer, avec très peu d’espace disponible pour un développement ultérieur.
“C’est pour cette dernière raison que sectionnement est devenu un outil de plus en plus courant utilisé par les développeurs du Cap ces dernières années et constitue désormais une solution viable dans de nombreuses régions du pays où les nouveaux développements sont limités pour une raison quelconque.
“Cependant, ce que beaucoup de gens ne savent pas, c’est que la possibilité de diviser leurs propriétés en logements doubles ou même triples est en fait disponible pour la plupart des propriétaires et pas seulement pour les promoteurs.”
Maritz a déclaré que dans le passé, les propriétaires fonciers devaient rezoner leurs propriétés pour ouvrir un registre des titres en coupe ou parcourir des tonnes de formalités administratives pour subdiviser le erf.
De nos jours, cependant, les propriétaires peuvent développer un maximum de trois unités de titre de section sans avoir à rezoner la propriété, a-t-il dit.
Pour ce faire, vous devez obtenir l’approbation des plans de construction, pour laquelle le consentement des voisins ne sera requis que si les plans nécessitent des dérogations.
« C’est parce que l’approche de l’Afrique du Sud en matière de densification a considérablement changé, l’accent n’étant plus mis sur le développement à faible densité qui garantit beaucoup d’espace ; il est passé à une densification plus élevée pour répondre au manque croissant de logements adéquats dans et autour des métros.
“Vous pouvez également sectionner les propriétés dans les développements si la constitution de l’association des propriétaires le permet – ou ne l’empêche pas spécifiquement”, a déclaré Maritz.
L’avocate spécialisée en transfert de propriété Elana Hopkins de Dykes Van Heerden Incorporated a déclaré qu’il est désormais possible de construire deux à trois logements sur un erf et de vendre les unités sans avoir à demander un lotissement ou le rezonage de votre propriété.
Elle a déclaré que la première étape consiste à consulter le titre de propriété de la propriété et, si nécessaire, à lever toutes les conditions relatives à l’interdiction de plus d’un logement.
Et, si la propriété fait partie d’une association de propriétaires, de prendre connaissance de sa constitution et d’autres règlements pour confirmer qu’il n’y a pas de conditions qui interdisent l’ouverture d’un registre des titres de section ou qui interdisent la construction de plus d’un logement sur un propriété qui en fait partie.
“Cependant, bien que le processus soit beaucoup plus simple qu’il ne l’était par le passé, il est un peu plus complexe que de simplement remplir une offre d’achat standard, puis de vendre et de transférer les unités, surtout si la construction est impliquée.
“Il y a certaines exigences légales ainsi que des implications financières qui doivent être prises en compte et traitées dans ces accords, et pour cette raison, il est toujours préférable de nommer un agent de transfert qualifié pour aider avec le contrat et le processus”, a-t-elle déclaré.
«Étant donné que la propriété sera régie par la sectional Title Schemes Management Act, les règles de conduite et de gestion devront être déposées auprès des services de médiation des régimes communautaires.
“Et, comme le programme doit être administré en attendant la tenue de la première assemblée générale annuelle (AGA) de la personne morale, des mesures provisoires et des règles devront être convenues dans le contrat de vente des premières unités pour permettre au promoteur de gérer le jusqu’à ce qu’une assemblée générale ait eu lieu.
« De plus, l’entente qui relèvera très probablement de la Loi sur la protection du consommateur et/ou de la Loi sur les mesures de protection du consommateur en matière d’habitation devra contenir certaines obligations et clauses requises pour se conformer à une telle législation.
Il y a cependant un hic pour les développeurs propriétaires, a déclaré Hopkins.
“Les plans de coupe ne peuvent pas être dessinés avant qu’un bâtiment n’atteigne la hauteur du toit – et ces plans sont nécessaires pour ouvrir un registre des titres de coupe qui est nécessaire pour transférer ces unités à des utilisateurs finaux tiers.
« En tant que tel, un financement est nécessaire pour permettre au promoteur de terminer le projet avant que le transfert puisse avoir lieu. Un cautionnement de construction normal enregistré au nom de l’utilisateur final tiers avec des prélèvements progressifs effectués sur les unités au fur et à mesure de l’avancement de la construction ne peut pas être utilisé dans ce cas.
« Malheureusement, un droit réel d’extension contre lequel des paiements échelonnés peuvent être effectués s’il est développé, ne peut pas être enregistré car le nombre d’unités n’est pas suffisant. Le cautionnement devra donc être sur l’ensemble de la Propriété et au nom du propriétaire de la Propriété en conséquence.
Hopkins a déclaré qu’avec plus de propriétaires envisageant maintenant cette option, les banques développeraient sans aucun doute bientôt des produits de financement pour répondre à ce besoin.
Maritz a déclaré que même si cela peut sembler être un processus assez long, un nombre croissant de propriétaires envisagent cette option car il y a d’importants avantages financiers à gagner.
Ceux-ci inclus:
- Une injection de liquidités considérable pour alléger la charge financière ;
- Créer une source de revenu supplémentaire ;
- Coûts d’entretien, tarifs et taxes considérablement réduits ; et
- La possibilité d’obtenir un meilleur retour sur investissement lors de la vente.
“À grande échelle, c’est aussi un moyen rapide de créer un nouveau parc de logements, mais comme cela ne peut pas être fait sur une base de parcelle et de plan, le propriétaire a besoin d’un cautionnement de construction sur l’ensemble de la propriété, faire approuver et compléter les plans le développement jusqu’à au moins la hauteur du toit avant de demander le régime de titre en coupe et de transférer la propriété au nouveau propriétaire.
« En fin de compte, la sectionisation offre de nombreux avantages et peut générer d’excellents rendements ; cependant, il n’est pas sans écueils potentiellement coûteux et ne doit jamais être entrepris sans une recherche approfondie en consultation avec l’urbaniste et les professionnels de l’immobilier concernés.
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