Blackstone limite les retraits à un fonds immobilier de 125 milliards de dollars alors que les investisseurs se précipitent pour sortir

Blackstone a limité les retraits de son fonds d’investissement immobilier de 125 milliards de dollars suite à une augmentation des demandes de rachat, alors que les investisseurs réclament de l’argent et que les inquiétudes grandissent quant à la santé à long terme du marché de l’immobilier commercial.

Le groupe de capital-investissement n’a approuvé que 43% des demandes de rachat dans son fonds Blackstone Real Estate Income Trust en novembre, selon un avis qu’il a envoyé aux investisseurs jeudi. Actions dans Pierre noire a chuté de 8 %.

La limite de retrait souligne les risques que les particuliers fortunés ont pris en investissant dans le gigantesque fonds immobilier privé de Blackstone, qui – après prise en compte de la dette – possède 69 milliards de dollars d’actifs nets, couvrant des installations logistiques, des immeubles d’appartements, des casinos et des parcs de cabinets médicaux.

Environ 70% des demandes de rachat proviennent d’Asie, selon des personnes proches du dossier, une part démesurée étant donné que les investisseurs non américains ne représentent qu’environ 20% du total des actifs de BREIT.

Un partenaire du fonds a déclaré au Financial Times que la mauvaise performance récente des marchés et des économies asiatiques pourrait avoir exercé une pression sur les investisseurs, qui ont désormais besoin de liquidités pour faire face à leurs obligations.

Aux États-Unis, l’immobilier commercial est sous pression en raison de la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, selon un récent rapport de la National Association of Realtors. Globalement, l’ambiance dans l’immobilier s’est assombrie et certains investisseurs de haut niveau ont mis en garde contre un manque de financement dans certaines parties du secteur.

L’augmentation des demandes de rachat intervient alors que Blackstone a annoncé la vente de sa participation de près de 50% dans les casinos MGM Grand Las Vegas et Mandalay Bay Resort à Las Vegas pour 1,27 milliard de dollars. Y compris la dette, l’accord valorisait les propriétés à plus de 5 milliards de dollars.

Le produit de la vente, qui a été convenu avec une prime par rapport à la valeur comptable des propriétés, contribuera à la liquidité de BREIT car il répond aux demandes de rachat – ou sera réinvesti dans des actifs immobiliers à croissance plus rapide, a déclaré une personne proche du dossier.

En octobre, BREIT a reçu 1,8 milliard de dollars de demandes de rachat, soit environ 2,7% de sa valeur liquidative, et a déjà reçu des demandes de rachat en novembre et décembre dépassant la limite trimestrielle.

Il a permis aux investisseurs de retirer 1,3 milliard de dollars en novembre, soit seulement 43% des demandes de rachat qu’il a reçues. Blackstone permettrait aux investisseurs de ne racheter que 0,3% de l’actif net du fonds ce mois-ci, a-t-il ajouté dans l’avis.

Les gestionnaires de capitaux privés se sont de plus en plus tournés vers les investisseurs de détail, arguant que les investisseurs fortunés devraient avoir la même capacité que les fonds de pension et les fonds souverains à se diversifier en dehors des marchés publics. Une partie du discours des gestionnaires de fonds est qu’en renonçant à certains droits de liquidité, des rendements plus élevés peuvent être obtenus.

Le fonds BREIT autorise le rachat de 2 % des actifs par les clients chaque mois, avec un maximum de 5 % autorisé au cours d’un trimestre civil. Le fonds a récupéré plus de 9 % au cours des 9 mois se terminant fin septembre, en raison de la hausse des loyers des propriétés et des paiements de dividendes.

Son augmentation de valeur contraste avec les fiducies de placement immobilier cotées en bourse, dont la valeur a fortement baissé en raison de la chute des marchés boursiers.

Ces dernières années, le fonds a été l’une des principales sources de croissance des actifs sous gestion de Blackstone, aux côtés d’un fonds de crédit privé appelé BCRED. Au cours des derniers trimestres, l’augmentation des demandes de rachat des deux fonds a inquiété les analystes en tant que signal d’un ralentissement de la croissance des actifs.

“Notre activité repose sur la performance, pas sur les flux de fonds, et la performance est solide comme le roc”, a déclaré Blackstone dans un communiqué envoyé au Financial Times qui soulignait la concentration du fonds dans le logement locatif et la logistique dans les régions à croissance rapide des États-Unis et principalement passifs à taux fixe.