Analyse : le boycott des prêts hypothécaires en Chine suscite un bouleversement parmi les promoteurs à court d’argent

Des appartements en construction sont photographiés depuis un bâtiment au coucher du soleil dans la région de Shekou à Shenzhen, province de Guangdong, Chine le 7 novembre 2021. REUTERS/David Kirton

HONG KONG, 20 juillet (Reuters) – Une révolte d’acheteurs chinois, qui ont menacé de cesser de payer des hypothèques sur des centaines de projets de logements inachevés, provoque une secousse parmi les promoteurs immobiliers en manque d’argent qui ont longtemps compté sur les préventes d’appartements.

De nombreux promoteurs du secteur privé, déjà à court de fonds et confrontés à un avenir incertain, ont attisé les troubles en retardant des projets.

Les acheteurs de maisons réagissent non seulement par des protestations et des menaces de boycottage des hypothèques, mais aussi en confiant leurs affaires à des promoteurs publics aux poches profondes, ou en insistant uniquement sur l’achat d’appartements achevés.

Selon les analystes et les promoteurs, ce changement de comportement devrait remodeler le secteur immobilier chinois, tandis qu’un certain nombre d’entreprises privées, qui ont vendu l’année dernière jusqu’à 90 % des nouveaux logements avant la fin de la construction, pourraient ne pas survivre à la transition.

“C’est un cercle vicieux. Si les propriétaires cessent de rembourser leurs hypothèques… la reprise de la propriété sera affectée”, a déclaré Betty Wang, économiste senior à l’ANZ pour la Chine.

Elle a déclaré que les acheteurs de projets inachevés pourraient rechigner non seulement à cause des retards de construction, mais aussi à cause de la baisse de la valeur des maisons à mesure que le marché se ramollit.

Les perspectives d’emploi et financières incertaines dans une économie à la traîne et les problèmes environnementaux ont également suscité l’agitation en faveur des boycotts hypothécaires.

La perturbation survient à un moment sensible pour le secteur immobilier chinois, qui représente un quart de la production économique du pays et a montré des signes de stabilisation en juin lorsque les prix sont restés inchangés après avoir chuté pendant deux mois.

Le secteur a vacillé d’une crise à l’autre au cours de l’année écoulée, alors qu’il est aux prises avec des passifs croissants, un ralentissement de l’économie et une demande en baisse, tandis que ses sources de collecte de fonds se tarissent.

Certains promoteurs privés ont déjà fait défaut sur leurs dettes offshore et ont eu du mal à lever des fonds auprès d’autres sources, y compris des banques. Lire la suite

“C’est un effet domino : aucun nouvel acheteur n’achètera nos appartements invendus lors de la prévente, mais nous devons utiliser le peu d’argent que nous obtenons en vendant la moitié ou les deux tiers des unités pour terminer la construction”, a déclaré un cadre d’un promoteur privé qui a raté ses paiements d’obligations en dollars mais n’a pas interrompu la construction.

L’exécutif a refusé d’être nommé en raison de la sensibilité de la question.

“Après avoir remboursé les prêts bancaires avec l’argent restant, s’il en reste, il est presque impossible de rembourser également les obligations onshore et offshore.”

RETARDS DU PROJET

Les estimations varient considérablement sur les projets inachevés, les analystes contactés par Reuters évaluant le chiffre à 5% à 20% des projets à l’échelle nationale.

ANZ estime que 1 500 milliards de yuans (222 milliards de dollars) de prêts hypothécaires sont liés à des appartements risquant de rester inachevés, soit 4 % du total des prêts hypothécaires en cours.

Le régulateur bancaire chinois a cherché à plusieurs reprises à rassurer les acheteurs de maisons et les marchés financiers au cours de la semaine dernière sur le fait que les maisons prévendues seraient correctement livrées, tout en encourageant les prêteurs à fournir les fonds nécessaires à des projets immobiliers valables.

Les promoteurs publics ont également repris certains projets en difficulté d’entreprises non étatiques lourdement endettées, et certains analystes et acteurs du secteur s’attendent à une intensification des prises de contrôle pour faire face aux protestations contre les prêts hypothécaires.

Ces protestations ont atteint une ampleur sans précédent, avec plus de 200 projets d’au moins 80 promoteurs immobiliers touchés à travers la Chine, a déclaré E-house China Research and Development Institution dans un rapport cette semaine.

La tourmente devrait accélérer les changements déjà évidents dans les préférences des acheteurs de maison, qui ont longtemps privilégié les nouvelles propriétés encore sur la planche à dessin ou en construction, mais se sont méfiés des projets inachevés en tant que promoteurs de premier plan – notamment China Evergrande Group (3333.HK) – plongé dans une crise de la dette au cours de l’année écoulée.

Le ratio des ventes de pré-construction aux ventes de maisons existantes est tombé à 6,5 contre un sommet de 9,9 au premier semestre de l’année dernière, selon ANZ.

Les acheteurs de maisons se tournent également vers des promoteurs publics plus sûrs financièrement.

Jason Li, un acheteur potentiel de 30 ans dans la province du Shangdong (est de la Chine), a déclaré qu’il retardait l’achat d’une maison parce qu’il s’inquiétait pour l’économie et la sécurité de l’emploi, et a déclaré qu’il éviterait les projets de promoteurs privés.

“Il a fallu quelques années à mes amis pour enfin obtenir leurs maisons pré-vendues, tandis que de nombreux promoteurs n’ont même pas livré les appartements comme promis”, a déclaré Li.

Moody’s a ajouté dans un rapport que le boycott accélérerait l’ébranlement des développeurs en difficulté.

“L’augmentation des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires … différenciera davantage les promoteurs financièrement solides de leurs pairs plus faibles”, a-t-il déclaré.

(1 $ = 6,7468 yuan renminbi chinois)

Reportage de Clare Jim; Reportage supplémentaire de Liangping Gao à Pékin et de Samuel Shen à Shanghai ; Montage par Edmund Klamann

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