Pour la première fois depuis plus d’une décennie, l’immobilier résidentiel dans le monde développé semble vulnérable à la baisse des prix. C’est ce qui arrive quand les banques centrales basculent en mode hausse des taux d’intérêt après une flambée sans précédent des prix de l’immobilier.
Mais contrairement à la dernière fois—la crise immobilière de 2008… les États-Unis ne seront pas à l’épicentre de ce repli immobilier. C’est du moins selon Goldman Sachs.
Ce mois-ci, des chercheurs de Goldman Sachs ont publié “Le ralentissement de l’immobilier : une affaire plus importante dans le nord et dans le nord”. Jusqu’à la fin de 2023, le document prévoit une chute brutale des prix des maisons en Nouvelle-Zélande (–21 %), en Australie (–18 %) et au Canada (–13 %). À titre de comparaison, la bulle immobilière américaine a vu les prix des maisons chuter de 27 % entre le sommet de 2006 et le creux de 2012.
Goldman Sachs a clairement l’Australie, le Canada et la Nouvelle-Zélande dans le camp du crash immobilier (ou presque), mais il est moins pessimiste quant aux autres pays du G10. Jusqu’à la fin de 2023, les chercheurs de Goldman Sachs prévoient que les prix des maisons chuteront de 6 % en France et resteront inchangés au Royaume-Uni. Pendant ce temps, ils disent que les prix des maisons aux États-Unis augmenteront en fait de 1,8 % en 2023.
Pourquoi Goldman Sachs est-il tellement plus baissier sur des pays comme l’Australie et la Nouvelle-Zélande que sur les États-Unis ? Cela se résume à des fondamentaux détachés. Alors que les prix des maisons aux États-Unis sont historiquement mousseux, les prix des maisons dans des pays comme le Canada sont tout simplement hors du commun. Rien qu’en 2021, Les prix des maisons au Canada ont grimpé de 27 % tandis que Les prix des maisons aux États-Unis ont grimpé de 18,9 %, plus modestement.
“Dans tout le G10, les ventes de maisons chutent rapidement et la croissance des prix des maisons ralentit, avec des baisses de prix pures et simples dans les endroits qui ont connu les plus fortes augmentations pendant la pandémie”, écrivent les chercheurs de Goldman Sachs.
Cela dit, les chercheurs notent que certains marchés immobiliers régionaux américains verront très probablement une baisse des prix des maisons à l’avenir. Quels marchés ? Goldman Sachs n’a rien dit. Cependant, la liste comprend probablement marchés mousseux comme Boise et Phoenix.
Une analyse distincte de Moody’s Analytics prédit que les prix des maisons aux États-Unis resteront stables ou chuteront jusqu’à 5 % du sommet au creux. Dans le les 187 marchés du logement régionaux nettement « surévalués » du pays, y compris Boise et Charlotte, Moody’s prédit une baisse des prix des maisons de 5 % à 10 %. Mais cela ne suppose pas de récession. Si une récession frappe, Moody’s pense que les prix des maisons aux États-Unis chuteraient de 5 à 10 % et que les marchés régionaux nettement surévalués connaîtraient des baisses de 15 à 20 %.
Mais ce n’est pas parce que des groupes comme Goldman Sachs et Moody’s Analytics ne prédisent pas un crash immobilier aux États-Unis que le ralentissement immobilier n’affaiblira pas l’économie américaine dans son ensemble. En fait, les contractions économiques causées par le logement sont déjà là.
La semaine dernière, des chercheurs de Goldman Sachs prévoit que l’activité sur le marché immobilier américain se terminera en 2022 et 2023 en baisse dans tous les domaines. La firme s’attend à de fortes baisses cette année aux États-Unis ventes de maisons neuves (une baisse de 22 %), États-Unis Ventes des maisons existantes (une baisse de 17 %), et les États-Unis PIB du logement (baisse de 8,9%). Goldman Sachs prévoit une nouvelle baisse l’année prochaine des ventes de maisons neuves aux États-Unis (une autre baisse de 8 %), des ventes de maisons existantes aux États-Unis (une autre baisse de 14 %) et aux États-Unis PIB du logement (encore une baisse de 9,2%).
Les contractions économiques causées par la correction du logement en cours pourrait être encore plus grave dans des pays comme la Nouvelle-Zélande, l’Australie et le Canada.
“Sur la base de ces perspectives négatives pour les prix des maisons et de l’importance de l’investissement résidentiel et de la richesse immobilière, nous constatons que le ralentissement de l’immobilier pose des risques de baisse plus importants pour le PIB en Nouvelle-Zélande, en Australie et au Canada”, écrivent les chercheurs de Goldman Sachs. En Nouvelle-Zélande, selon la banque d’investissement, il est probable que le ralentissement de l’immobilier entraîne l’ensemble de l’économie du pays dans une récession.
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