2024-01-01 17:06:53
Aucune autre expression n’a autant défini le marché immobilier de 2023 que le « blocage des taux hypothécaires en vigueur » – un phénomène qui a paralysé l’industrie, exerçant une pression à la baisse sur tout, du niveau des stocks aux ventes de maisons.
Les taux d’intérêt hypothécaires inférieurs à 5 % à l’ère de la pandémie 85 % des détenteurs actuels de prêts hypothécaires sont bloqués pour empêcher les propriétaires actuels de vendre leur maison et d’en acheter une autre à des taux d’intérêt élevés, qui ont culminé à 7,79 % la semaine se terminant le 26 octobre, selon Freddie Mac.
Mais les choses vont-elles changer cette année ?
Certains signes indiquent que les conditions du marché s’amélioreront.
Les taux hypothécaires ont baissé régulièrement au cours des sept dernières semaines, atteignant en moyenne 6,61 % pour une hypothèque fixe sur 30 ansla semaine se terminant le 28 décembre.
La baisse des taux hypothécaires a stimulé les ventes de logements existants, qui ont augmenté en novembre, en hausse de 0,8 % par rapport à octobre, mettant fin à une séquence de cinq baisses mensuelles consécutives, selon la National Association of Realtors.
D’une année sur l’autre, les ventes ont chuté de 7,3 % (contre 4,12 millions en novembre 2022).
« On peut s’attendre à un tournant marqué étant donné la chute des taux hypothécaires ces dernières semaines », déclare Lawrence Yun, économiste en chef du NAR.
La pénurie de logements va persister
Une chose que la plupart des experts ne s’attendent pas, c’est la fin de la pénurie de maisons à vendre.
« Malgré cela, les ménages auront plus d’options en 2024 grâce à une légère hausse de la construction de maisons unifamiliales et à l’achèvement du grand nombre d’unités multifamiliales actuellement en construction, dont la grande majorité sont destinées à être louées. maisons », déclare Danielle Hale, économiste en chef pour Realtor.com.
Le stock supplémentaire de maisons et d’appartements neufs en construction freinera la hausse des prix des logements et des loyers, même si les pénuries de longue durée empêchent les prix de chuter trop loin.
Cependant, alors que la hausse rapide des taux hypothécaires a poussé l’abordabilité à des niveaux record, les constructeurs ont réagi en ralentissant la production, explique Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American.
« Les constructeurs peuvent désormais réduire l’arriéré de maisons déjà en construction. Pourtant, même si ces logements finissent par arriver sur le marché, le marché immobilier restera probablement structurellement sous-approvisionné », dit-elle.
La croissance des prix des logements variera d’un marché à l’autre
Dans ce contexte, les ventes à l’échelle nationale ne devraient connaître qu’une légère hausse en 2024 par rapport au plus bas à long terme enregistré en 2023. L’activité immobilière variera considérablement d’un marché à l’autre, certaines zones à forte croissance devant connaître des augmentations à deux chiffres, selon Hale.
L’activité combinée des ventes et des prix devrait être la plus élevée dans deux grands groupes de marchés. Les premiers sont les marchés abordables du Midwest et du Nord-Est comme Toledo, Ohio, Rochester, New York, explique Hale. La deuxième série se situe dans le sud de la Californie, où une réduction des taux hypothécaires pourrait aider la région à rebondir après une année 2023 particulièrement lente.
Le prix médian des maisons existantes pour tous les types de logements en novembre était de 387 600 $, soit une augmentation de 4 % par rapport à novembre 2022 (372 700 $). Les quatre régions américaines ont affiché des hausses de prix.
« Les prix des logements continuent de grimper », dit Yun. « Seule une augmentation spectaculaire de l’offre freinera l’appréciation des prix. »
Taux hypothécaires et abordabilité
La plupart des experts prédisent que le taux hypothécaire moyen sur 30 ans se maintiendra entre 6,1 % et 7 % au premier trimestre, puis diminuera tout au long de l’année.
« Les taux hypothécaires resteront probablement bien au-dessus des plus bas records de l’ère de la pandémie, car les marchés financiers croient de plus en plus que le pays évitera une récession en 2024 », déclare Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin. « Les taux hypothécaires tomberont à environ 6,6 % d’ici la fin de 2024. La baisse progressive des taux combinée à la légère baisse des prix apportera aux acheteurs un soulagement bien mérité. »
La volatilité des années électorales rendra les taux hypothécaires instables, de sorte que la fourchette des estimations des taux fixes sur 30 ans se situerait dans la fourchette moyenne de 6 %, selon Jeff Taylor, fondateur et directeur général de Mphasis Digital Risk.
Aux taux de 7,125 % et aux prix médians actuels des maisons, il faut respectivement 111 000 $ et 107 000 $ de revenu par ménage pour acheter des maisons neuves et existantes, avec une baisse de 5 %, explique Taylor.
Si les taux hypothécaires baissaient de 1 % à 6,125 % et que les prix des logements augmentaient modestement de 4 %, comme le prévoit la FHFA en 2024, il faudrait respectivement 105 000 $ et 99 000 $ pour acheter des maisons neuves et existantes, avec une baisse de 5 %.
Construction d’une nouvelle maison
Avec une baisse des taux d’intérêt hypothécaires et un déficit persistant de logements, Robert Dietz, l’économiste en chef de l’Association nationale des constructeurs d’habitations, prévoit une augmentation des mises en chantier de logements unifamiliaux en 2024. Ce sera la première année d’augmentation après une baisse. en 2022 et 2023.
« En raison du faible inventaire existant, les nouvelles constructions ont augmenté d’environ 1/3rd du stock total de logements unifamiliaux au cours des derniers mois, alors qu’historiquement, il n’était que de 10 à 15 % », explique Dietz.
La construction multifamiliale connaîtra un déclin important. Les conditions de financement sont très strictes et il y a environ un million d’appartements en construction, le total le plus élevé depuis 1973.
Le niveau d’activité de rénovation sera à peu près stable en 2024 par rapport à 2023. Le parc immobilier est vieillissant et nécessite un réinvestissement (la maison typique aux États-Unis a près de 40 ans).
Swapna Venugopal Ramaswamy est correspondante du logement et de l’économie pour USA TODAY. Vous pouvez la suivre sur Twitter @SwapnaVenugopal et vous inscrire à notre newsletter Daily Money ici.
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