Les villes de la vallée imposent de nouvelles réglementations sur les locations à court terme, que les dirigeants locaux ont accusées de réduire l’abordabilité du logement et les fêtes bruyantes dans les quartiers résidentiels calmes.
Les locations de type Airbnb étaient interdites dans de nombreuses villes de l’Arizona avant 2016. Mais cette année-là, les législateurs des États ont adopté une loi empêchant les gouvernements locaux de réglementer les locations à court terme, et leur nombre a explosé.
Ils représentent aujourd’hui autant que un tiers des maisons “vacantes” à Scottsdaleselon une étude récente sur le marché du logement serré de cette ville.
Fin octobre, une location à court terme à Tempe a été le théâtre d’une fête avec plus de 100 participants qui s’est terminée par des coups de feu. En septembre, il y a eu un tournage dans un Airbnb à Scottsdale. Les dirigeants de Paradise Valley ont également exprimé leur inquiétude au sujet des «maisons de fête» de location à court terme qui perturbent la communauté.
Le vent a tourné pour les responsables locaux fatigués le 24 septembre, lorsque une nouvelle loi de l’État entrée en vigueur qui permet aux villes et villages d’exiger des licences de location à court terme et de révoquer les permis dans un ensemble restreint de circonstances. Il s’agit d’un retour limité du pouvoir réglementaire aux municipalités, mais les dirigeants locaux ont agi rapidement pour en tirer pleinement parti.
“Il s’agit d’une restauration limitée du contrôle local”, a déclaré Solange Whitehead, membre du conseil de Scottsdale. “Très limité.”
Whitehead s’est dite déçue par la faiblesse des réglementations autorisées par la législature, mais espère qu’elles réduiront néanmoins les interruptions de location à court terme.
Dans six villes et villages de la vallée – Tempe, Scottsdale, Mesa, Paradise Valley, Goodyear et Peoria – les responsables en sont à différentes étapes de l’adoption de nouvelles réglementations. Mais les principaux composants réglementaires sont cohérents dans les six communautés en raison de directives rigides dans la loi de l’État :
- Les propriétaires de location doivent obtenir une licence auprès de leur ville et payer des frais pouvant aller jusqu’à 250 $. Cela permettra aux gouvernements locaux de surveiller et de cartographier efficacement les propriétés pour la première fois depuis 2016.
- Les permis peuvent être révoqués si un tribunal constate que trois violations distinctes se sont produites au cours d’une période de 12 mois ou si une violation majeure – comme autoriser une fête de type événementiel – a lieu. Cela donne aux règles locales un mordant que les lois étatiques antérieures n’avaient pas.
- Des vérifications des antécédents sont requises pour les clients qui réservent le séjour afin de s’assurer qu’ils n’ont pas été reconnus coupables d’un crime grave, y compris des délits sexuels. Les délinquants sexuels ne peuvent pas non plus exploiter un bien locatif.
- Les propriétaires doivent informer les voisins proches qu’ils gèrent une location à court terme et fournir un numéro de contact pour quelqu’un qui peut répondre aux plaintes des résidents 24h/24 et 7j/7.
- Une licence de taxe de vente et une preuve d’assurance responsabilité civile sont requises pour les permis locaux.
Quelques autres règles mineures sont également autorisées par la loi de l’État. Par exemple, l’octroi de licences aidera les dirigeants locaux à s’assurer que les propriétés respectent les règles de zonage et de sécurité existantes ― comme la lutte antiparasitaire régulière ― et les autorités peuvent désormais exiger que les propriétaires indiquent un numéro de licence lorsqu’ils font de la publicité en ligne.
Les autorités locales, cependant, ne pourront pas interdire les locations à court terme ou refuser les licences dans la plupart des cas. Cela signifie que les résidents ne devraient pas s’attendre à ce que les nouvelles règles combattent l’impact de l’industrie de la location à court terme sur l’abordabilité du logement.
“Si vous ne résolvez pas ce problème, vous ne réglerez jamais le problème du logement”, a déclaré Kate Bauer, cofondatrice de l’Arizona Neighborhood Alliance. “Vous ne pouvez pas continuer à construire ce qui sera essentiellement des investissements pour les gens et non des maisons pour les gens.”
Les règles de vérification des antécédents sont une différence majeure entre les villes
Il existe certaines différences dans les règles municipales de location à court terme analysées par The Arizona Republic.
Par exemple, les permis de location à Peoria seront valides à moins qu’ils ne soient suspendus ou révoqués, tandis que les propriétaires devront renouveler leur permis chaque année dans d’autres villes, telles que Mesa et Scottsdale. Peoria a également décidé d’exiger une vérification des antécédents de toute personne souhaitant posséder une location de vacances.
D’autres différences concernent les délais pour se conformer à certaines règles de zonage ― comme lorsqu’une clôture doit être installée autour d’une piscine ― et les sanctions en cas de violation, comme l’exploitation sans permis.
La variation de règle la plus importante concerne la vérification des antécédents des locataires. La plupart des villes et villages ont choisi de n’exiger qu’une vérification des antécédents du client qui réserve le séjour, ce qui, selon les acteurs de l’industrie, est une demande raisonnable.
Mais il existe des exceptions importantes. Mesa ne nécessite aucune vérification des antécédents. Paradise Valley et Peoria, en revanche, exigent que chaque personne séjournant dans la propriété fasse l’objet d’une vérification des antécédents. Les gestionnaires de location à court terme ont déclaré que cela était pratiquement impossible et pourrait tuer les entreprises de location.
“Vous ne pouvez vraiment capturer que les informations de l’invité principal”, a déclaré le directeur immobilier de Scottsdale, Ric Kenworthy. “Si vous commencez à exiger des invités qu’ils vous disent chaque personne qui pourrait s’arrêter, vous allez décourager beaucoup de gens.”
Les dirigeants de Scottsdale en septembre avaient émis l’exigence de vérifier les antécédents de tous les invités, mais ont finalement choisi de ne pas l’inclure dans leur politique finale de location à court terme. Les employés de la ville ont déclaré qu’ils ne pensaient pas que la vérification des antécédents plus large était autorisée par la loi de l’État.
Les dirigeants de la ville de Paradise Valley soutiennent que leurs règles ne vont pas trop loin.
“Notre ville a travaillé dur pour trouver le juste équilibre pour notre communauté en vertu de la loi de l’État qui régit l’industrie de la location à court terme”, a déclaré le maire de Paradise Valley, Jerry Bien-Willner, dans un communiqué de presse. “Les nouvelles règles de la ville comprennent de nouvelles glissières de sécurité importantes pour protéger les voisins des mauvais acteurs tout en permettant la poursuite des locations à court terme conformes à la loi de l’État et aux règles améliorées de la ville.”
Les responsables de Tempe envisagent de suivre l’exemple de Paradise Valley et de Peoria en adoptant des vérifications d’antécédents plus complètes. Les membres du personnel travaillent toujours sur les détails, de sorte que l’ordonnance finale peut ne pas inclure cette exigence.
Quand les résidents peuvent-ils s’attendre à voir les nouvelles règles entrer en vigueur ?
Certains habitants sont impatients de voir les nouvelles règles entrer en vigueur dans leurs villes. Norm Hagstrom, un résident du sud de Peoria, vit en face d’une location de vacances pouvant accueillir jusqu’à 18 visiteurs. Il a dit que c’était le site de fêtes perturbatrices avec jusqu’à 75 participants.
“Nous en avons un derrière nous depuis six ans. Nos vies sont perturbées sans que ce soit de notre faute tandis que d’autres gagnent de l’argent”, a déclaré Hagstrom. “Ces endroits n’ont pas de règles, de règlements, de sûreté ou de sécurité exécutoires. Les voisins jouent le rôle de la sécurité.”
Paradise Valley a été le premier gouvernement local de l’Arizona à adopter sa réglementation sur la location à court terme, qui est entrée en vigueur le 13 novembre. Les propriétaires peuvent obtenir des licences gratuitement jusqu’au 13 décembre. Après cela, ils devront payer des frais de 250 $. et s’exposent à des sanctions s’ils opèrent sans permis.
L’ordonnance de Scottsdale est entrée en vigueur le 24 novembre, car les autorités là-bas ont également adopté leurs règlements rapidement. L’application commencera le 8 janvier, ce qui signifie que les propriétaires ont reçu un délai de grâce de 45 jours pour obtenir une licence. Des amendes s’accumuleront si une location à court terme fonctionne sans licence.
Les ordonnances de Peoria et Goodyear entreront en vigueur en janvier, et Mesa suivra en février. Les propriétaires de locations à court terme existantes auront 30 jours pour demander un permis ou faire face à une amende.
Tempe est le seul retardataire parmi les six villes de la revue The Republic. Les responsables n’ont pas encore adopté d’ordonnance finale et ont récemment terminé de recueillir les commentaires du public en ligne. Tempe prévoit de tenir des audiences publiques sur le projet d’ordonnance en décembre et janvier.
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