Rétrogradations de crédit – Observateur commercial

Les dégradations de crédit signalent une probabilité plus élevée qu’une entreprise ne respecte pas ses obligations et peuvent également entraver la capacité d’une FPI à obtenir un nouveau prêt ou à refinancer une dette existante, contribuant potentiellement à ce risque de défaut, a déclaré Tomasz Piskorskiprofesseur d’immobilier à École de commerce de l’Université Columbia.

“Ce n’est pas quelque chose à prendre à la légère”, a déclaré Piskorski.

“C’est un effet de rétroaction”, a-t-il ajouté. “Si vous êtes déclassé, il pourrait être encore plus difficile pour vous de refinancer votre dette, et s’il devient plus difficile pour vous de refinancer la dette, vous devrez peut-être commencer à manquer des paiements sur certains des instruments de dette.”

En décembre, Notations mondiales S&P a fait passer SL Green d’une cote de crédit élevée et de qualité investissement à une catégorie de qualité spéculativeun groupe de notations inférieures associées à un risque de défaut plus élevé et indiquant que l’entreprise est confrontée “grandes incertitudes ou exposition majeure” ou l’exposition à des conditions qui pourraient entraver sa capacité à payer ses dettes. Il a également été placé dans le classement spéculatif par Moody’s l’année dernière.

Mais SL Green était loin d’être le seul FPI à chuter.

Fiducie de revenu d’immeubles de bureauxune FPI axée sur les immeubles de bureaux loué à des locataires uniquesa vu sa note S&P tomber en territoire spéculatif en mars. Entre-temps, Fiducie immobilière Vornado (VNO) fait face à des gouttes de Évaluations de fitch et Moody’s, tandis que ce dernier a également déclassé Propriétés Hudson Pacifique, mais les deux ont conservé leurs labels de haute qualité Investment Grade. (Aucun des FPI n’a répondu aux demandes de commentaires, à l’exception de SL Green, qui a refusé de commenter.)

Bien que la première baisse d’une note spéculative d’une agence soit un signe significatif de problème, des dégradations similaires de la part de plusieurs agences pourraient montrer un accord du marché sur la solvabilité d’une FPI et faire réfléchir les investisseurs potentiels, Ana Laïle responsable du secteur immobilier de S&P, a déclaré.

“Si les trois agences sont alignées, cela signifie qu’il y a plus de consensus sur la trajectoire du crédit que les investisseurs doivent envisager”, a déclaré Lai. “Le premier déclassement peut avoir plus d’impact, et le second y ajoutera peut-être.”

S&P a déjà indiqué que d’autres déclassements pourraient être en cours pour les FPI de toutes les classes d’actifs, mais les propriétaires de bureaux s’en sortent bien moins bien.

La moitié des FPI de bureaux suivies par S&P ont reçu une perspective négative de l’agence, ce qui signifie qu’il y a environ une chance sur trois d’une dégradation au cours des 12 à 24 prochains mois, contre 15% de toutes les FPI qui obtiennent les mêmes perspectives, a déclaré Lai. En mars, cinq autres REIT de bureaux américains ont obtenu le même label.

Ces perspectives négatives sont le résultat de problèmes plus larges sur le marché des bureaux, notamment une récession potentielle et un retour au pouvoir bloqué, qui a réduit la demande d’espaces de bureaux et réduit les résultats des FPI, a déclaré Piskorski. Ceux problèmes ont conduit Vornado à suspendre ses dividendes pour le reste de l’année, un signe inquiétant pour le FPI.

Dans le même temps, les taux d’intérêt élevés ont rendu la dette plus difficile à obtenir et plus chère – même pour les entreprises qui n’ont pas été touchées par une dégradation de leur crédit – ce qui peut entraîner une prime de taux d’intérêt de 1 à 2 % sur la nouvelle dette, a déclaré Lai. .

Mais il y a des points positifs dans les FPI de bureaux. Ceux qui ont des propriétés plus récentes ont des points en leur faveur car ils sont plus susceptibles d’être loués plus rapidement et de générer plus de revenus, a déclaré Michel Souers, directeur de l’équipe immobilière de S&P. Le pari de 3 milliards de dollars de SL Green sur le marché des bureaux, Un Vanderbiltouvert pendant la pandémie à 70 % loué, et le taux d’occupation est passé à 99 % en septembre.

“Pour les espaces de bureaux de premier ordre à New York, ce qui est généralement ce que possèdent beaucoup de nos FPI, la performance a toujours été solide”, a déclaré Souers. “En général, nous n’aimons pas New York, mais une concentration sur ce marché est toujours quelque chose qui pourrait être négatif.”

Piskorski s’attendait également à ce que les FPI possédant des immeubles de bureaux de meilleure qualité soient plus susceptibles de survivre au marché actuel des bureaux. De nombreux FPI, dont SL Green et Vornado, ont fait face à un taux d’intérêt similaire et à un environnement d’endettement élevé pendant la Grande Récession et sont revenus plus forts.

Mais la récession de 2008 manquait d’un défi unique auquel sont confrontées les FPI aujourd’hui : le travail à distance. Alors que Piskorski a déclaré qu’il était optimiste sur les FPI en général, le risque que la demande de bureaux ne revienne jamais aux niveaux d’avant la pandémie pourrait entraver la capacité de certaines FPI, en particulier celles dont le stock de bureaux de qualité inférieure, à survivre.

“Pendant la Grande Récession, le problème était l’endettement élevé et le chômage, mais le chômage était un choc transitoire”, a déclaré Piskorski. « Tout le monde a compris que dans cinq ou dix ans, les gens retourneront travailler. Je ne suis pas sûr que le travail à domicile soit nécessairement un choc transitoire. … Je ne pouvais pas exclure que certaines de ces entreprises pourraient avoir de très sérieux problèmes.

Celia Young peut être contactée au [email protected].