Se lancer dans le processus d’achat d’une maison peut être une expérience intimidante, surtout si c’est la première fois que vous vous lancez dans le marché immobilier. En plus de trouver la maison qui correspond à vos besoins, la plupart d’entre nous ont également besoin de financement pour un achat aussi important et c’est là qu’intervient une hypothèque.
Une hypothèque est essentielle pour d’innombrables acheteurs de maison et il y a beaucoup à savoir sur leur fonctionnement et les différents types d’options hypothécaires disponibles, afin d’obtenir le financement adapté à votre budget et à vos besoins.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un prêt utilisé pour financer l’achat d’une maison lorsque vous n’avez pas tout l’argent nécessaire au départ. Si vous êtes approuvé, votre prêteur accordera un prêt pour couvrir la différence entre le coût de la maison moins votre mise de fonds.
La maison est utilisée comme garantie pour le prêt et le prêteur a le pouvoir de reprendre possession de la propriété si vous ne respectez pas votre part du marché, qui consiste à rembourser le prêt, avec intérêts, chaque mois.
Comment fonctionnent les hypothèques ?
Les prêts hypothécaires sont proposés par les banques traditionnelles, les coopératives de crédit et de nombreux prêteurs en ligne uniquement.
L’obtention d’un prêt hypothécaire commence par un processus de demande approfondi qui comprend un examen détaillé de votre situation financière globale, y compris vos revenus et vos dettes. Si vous êtes finalement approuvé pour un prêt hypothécaire, un prêteur fournira un montant d’argent spécifique qui peut être utilisé pour financer l’achat d’une maison.
Il est de votre responsabilité de rembourser le prêt, avec intérêts, sur une durée de prêt définie pouvant aller de 10, 15 ou 20 ans. Une fois que vous avez atteint la fin de la durée du prêt, vos paiements sont terminés et le prêt est remboursé en totalité.
En plus du capital et des intérêts, les versements hypothécaires mensuels peuvent également inclure divers autres coûts. Cela peut inclure une partie de votre facture d’impôt foncier annuelle que le prêteur percevra chaque mois et placera dans un compte séquestre afin de payer les taxes en votre nom. Dans certains cas, le coût de l’assurance habitation privée peut également être intégré à votre facture hypothécaire mensuelle.
Il est important de tenir compte de toutes ces dépenses et du coût total du versement hypothécaire mensuel lors de l’évaluation de vos options d’emprunt.
Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire
Dans le cadre du processus de demande de prêt hypothécaire, les prêteurs procèdent à un examen détaillé de vos finances, notamment de vos revenus, de vos actifs, de vos dettes, de votre profil de crédit et de votre mise de fonds. Ces facteurs aident les prêteurs à déterminer si vous avez la capacité financière d’acheter une maison et si vous pouvez effectuer des versements hypothécaires de manière fiable. Cet examen aide les prêteurs à déterminer le taux d’intérêt qui vous sera offert pour le prêt hypothécaire.
« Il est important que les acheteurs de maison comprennent les facteurs qui détermineront leur taux hypothécaire. La plupart des acheteurs comprennent probablement que leur pointage de crédit aura un impact sur leur taux, mais il existe une variété d’autres facteurs », explique Brandon Snow, directeur exécutif des émissions directes aux consommateurs chez Ally Bank. “Le processus d’obtention d’un prêt immobilier est l’un des processus les plus complets auxquels les consommateurs seront confrontés.”
Les facteurs pris en compte par les prêteurs incluent :
- Pointage de crédit : Votre pointage de crédit est une partie importante de votre profil financier global. Il joue un rôle important dans l’évaluation de l’approbation de votre demande et du taux d’intérêt qui vous sera proposé. En général, des cotes de crédit plus élevées indiquent que vous avez de meilleurs antécédents en tant qu’emprunteur responsable. Cela vous aide à vous qualifier pour un taux d’intérêt hypothécaire inférieur. La plupart des prêteurs utilisent votre score Fair Isaac Corporation ou FICO lors de l’examen d’une demande.
- Revenu: Les prêteurs aiment voir une source de revenu stable et fiable. Cela les aide à établir votre capacité à effectuer des versements hypothécaires mensuels. Pour les salariés et les salariés, cette étape consiste à fournir non seulement quelques talons de paie actuels, mais également les formulaires fiscaux W-2 des dernières années. Pour ceux qui sont indépendants ou qui possèdent leur propre entreprise, d’autres formes de documentation sont acceptables, comme un formulaire fiscal 1040.
- Ratio dette/revenu : Un autre élément clé de votre demande de prêt hypothécaire aux yeux d’un prêteur est votre ratio dette-revenu (DTI), qui est le total de vos paiements mensuels sur la dette divisé par votre revenu mensuel brut. L’examen de cette partie de vos finances aide les prêteurs à évaluer votre capacité à gérer vos factures mensuelles, y compris un éventuel versement hypothécaire.
- Les atouts: Vos actifs sont un autre indicateur de votre capacité financière à rembourser une hypothèque. Ceux-ci sont parfois appelés «fonds pour les jours de pluie» ou réserves d’urgence, ce qui signifie qu’il s’agit de comptes ou de réserves financières qui pourraient être exploitées si nécessaire pour effectuer des versements hypothécaires. Les prêteurs considèrent généralement les actifs liquides tels que les comptes d’épargne et de chèques ainsi que les investissements en actions que vous pourriez détenir. Les prêteurs peuvent également envisager des actifs non liquides tels que des voitures ou une entreprise que vous possédez.
Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?
Il existe différents types de prêts hypothécaires parmi lesquels choisir, et connaître les différences peut vous aider à mieux choisir celui qui convient à vos besoins et à votre budget. En général, les prêts hypothécaires sont organisés en catégories en fonction de la taille du prêt offert et si le prêt fait partie d’un programme gouvernemental.
Conventionnel
La majorité des prêts sont des prêts conventionnels. Ces prêts ne sont pas garantis par une agence gouvernementale. “Les prêts conventionnels sont émis, soutenus et gérés par des prêteurs hypothécaires privés tels que des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières et ne bénéficient d’aucune assurance ou garantie du gouvernement américain”, explique Rob Cook, vice-président du marketing pour Discover Home Loans.
Dans cette catégorie de prêts hypothécaires, il existe deux types de prêts : les prêts conformes et les prêts non conformes. Les prêts conformes ont un montant de prêt maximal qui est établi par le gouvernement. Dans la plupart des endroits, la limite de prêt conforme pour 2022 est de 647 200 $ dans la plupart des endroits, bien que dans les zones à coût élevé, la limite atteigne 970 800 $.
Les prêts supérieurs aux limites d’emprunt conformes sont appelés prêts non conformes ou prêts jumbo. “Un prêt jumbo peut dépasser la limite de prêt conforme et, en général, il a des taux d’intérêt plus élevés. Les acheteurs de maison doivent donc être conscients de la limite conforme car cela aura un impact sur leur coût de financement”, explique Cook.
Généralement, la limite de prêt dans cette catégorie est aussi élevée que 1 million de dollars à 2 millions de dollars, selon le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Afin de se qualifier pour ce type de prêt, les candidats ont généralement besoin d’un acompte important et d’une cote de crédit élevée.
Prêts hypothécaires assurés par le gouvernement
Les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement (parfois appelés prêts hypothécaires garantis par le gouvernement) sont une autre option pour les acheteurs potentiels. Ces prêts hypothécaires sont souvent destinés à des emprunteurs qui ne sont peut-être pas admissibles à des prêts hypothécaires conventionnels et comportent généralement des exigences de mise de fonds inférieures.
« Les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement se répartissent en trois catégories, FHA, USDA et VA. Les prêts sont assurés par la Federal Housing Administration, le Department of Veterans Affairs et le Department of Agriculture afin d’aider les Américains à devenir propriétaires », a déclaré Ernest Jones Jr., président du conseil d’administration de la Association nationale des courtiers en hypothèques.
Prêts FHA
Ces prêts sont accordés par des prêteurs privés mais réglementés et assurés par la FHA. (La FHA ne prête pas d’argent directement.) Il existe plusieurs avantages notables associés aux prêts hypothécaires FHA, qui sont conçus pour rendre l’accession à la propriété plus accessible.
“Les prêts FHA… sont disponibles pour les consommateurs qui n’ont peut-être pas un excellent crédit ou un gros acompte”, explique Snow, d’Ally Bank. “Seul un acompte de 3,5 % est requis pour les FHA, ce qui en fait une excellente option pour les acheteurs d’une première maison.”
Prêts AV
Les prêts offerts par la VA visent à aider les militaires actifs, les anciens combattants et leurs familles à acheter des maisons. Semblable aux prêts FHA, le VA ne prête pas d’argent lui-même mais établit des lignes directrices pour le programme de prêt et garantit les prêts. Les prêts VA sont généralement disponibles auprès des banques privées et des prêteurs hypothécaires.
Parce que les prêts sont garantis par la VA, les prêteurs sont en mesure d’offrir des conditions de prêt plus favorables. Les avantages comprennent généralement l’absence d’acompte, des frais de clôture minimisés, des taux d’intérêt bas et aucune obligation pour les emprunteurs de souscrire une assurance hypothécaire privée.
Prêts de l’USDA
Les prêts de l’USDA sont destinés aux emprunteurs à revenu faible à modéré et plus particulièrement à ceux qui vivent dans les régions rurales et suburbaines du pays. Comme les autres prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, les prêts sont accordés par des prêteurs et garantis par l’organisme gouvernemental.
Ces prêts sont plus abordables que les prêts hypothécaires conventionnels à bien des égards, notamment en offrant des options de versement zéro. Cependant, les hypothèques USDA exigent que les emprunteurs obtiennent et paient une assurance hypothécaire.
Quelle est la différence entre un crédit immobilier à taux fixe et un crédit immobilier à taux révisable ?
Les options de taux d’intérêt disponibles avec divers prêts hypothécaires constituent un autre élément important du processus de prise de décision lors de la sélection du meilleur financement pour votre budget. Il existe deux types de structure de taux d’intérêt : les prêts hypothécaires à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux variable. Chaque option a des avantages et des inconvénients.
- Taux fixe. Comme son nom l’indique, une hypothèque à taux fixe signifie que votre taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de l’hypothèque. Le taux d’intérêt est fixé lorsque vous obtenez le prêt hypothécaire et demeure le même jusqu’à ce que le prêt soit remboursé, à moins que vous ne refinanciez votre prêt hypothécaire à une date ultérieure. “En tant que compromis pour la sécurité de kObtenir un prêt hypothécaire est un élément essentiel de l’achat d’une maison pour de nombreuses personnes. Voici ce qu’ils sont, comment obtenir un taux d’intérêt et comment ils fonctionnent. Maintenant que votre paiement mensuel n’augmentera jamais, le taux d’intérêt sera légèrement supérieur au taux d’un prêt hypothécaire à taux variable », explique Cook.
- Tarif ajustable. Contrairement aux hypothèques à taux fixe, les intérêts sur un taux variable peuvent augmenter ou diminuer avec le temps. Ces prêts sont souvent attrayants pour les acheteurs car ils commencent généralement avec un taux d’intérêt de lancement inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. Cependant, le taux finit par augmenter, parfois après plusieurs mois ou après quelques années. Cela signifie que votre versement hypothécaire mensuel augmentera également.
“Le taux d’intérêt s’ajuste périodiquement après l’expiration de la durée initiale, qui varie de 1 à 10 ans, en fonction des mouvements des taux d’intérêt du marché”, explique Cook. “Cela signifie que votre versement hypothécaire mensuel pourrait augmenter ou diminuer à l’avenir, en fonction des ajustements annuels du taux d’intérêt sur le prêt.”
La vente à emporter
Un prêt hypothécaire est un élément essentiel du processus d’achat d’une maison. La recherche des différentes options de financement et la sélection d’un prêt qui correspond à vos objectifs financiers et à votre budget peuvent faire une grande différence dans votre capacité à faire face aux versements hypothécaires à long terme.
Lorsque vous vous lancez dans le processus d’achat d’une maison, c’est une bonne idée de rencontrer un conseiller en prêts hypothécaires pour savoir à quel type de prêt hypothécaire vous pourriez être admissible, car cela peut vous guider dans vos achats d’une maison.
