Opinion : Nous n’avons tout simplement pas assez d’argent pour résoudre la crise du logement au Canada

Greg Kalil est le fondateur et associé directeur de Stormont Partners, une banque d’affaires axée sur l’immobilier basée à Toronto.

Il est désormais largement admis que le marché immobilier canadien est gravement sous-approvisionné. Une étude réalisée en 2022 par la Société canadienne d’hypothèques et de logement a révélé que le pays devra produire 3,5 millions de logements de plus que ce qui est actuellement en cours de livraison d’ici 2030, pour rétablir l’abordabilité du logement.

Il est pourtant évident que nous ne pourrons pas corriger cette situation d’ici 2030, et probablement même pas d’ici 2040.

Pour atteindre l’objectif de la SCHL, nous devrons tripler notre taux de production actuel dans un système qui est déjà à pleine capacité. Pour résoudre la crise du logement au Canada, nous devons nous attaquer au problème de capacité à tous les niveaux et en même temps, et la tâche est tout simplement trop lourde à l’heure actuelle.

Le logement n’apparaît pas comme par magie lorsqu’il y a une demande. Cela prend du temps, les infrastructures doivent être construites pour le soutenir, le secteur de la construction doit avoir la capacité de le faire, et notre économie du logement doit disposer de suffisamment d’argent pour le financer – ce qui n’est pas le cas.

Même si notre réponse à la pénurie de logements consistera à produire des logements dans la plupart, sinon la totalité, des communautés du Canada, les chiffres dictent que la majeure partie de cela doit se faire par la construction de grands immeubles dans les grandes villes. Leur construction est longue et coûteuse. Le nombre cible de logements de la SCHL coûtera plus de 2 000 milliards de dollars. Et arriver à ce montant sera difficile.

On peut supposer sans risque de se tromper que le capital financier nécessaire à la production des quelque 250 000 logements que nous construisons chaque année est pleinement utilisé et qu’il n’y a pas beaucoup d’excédents non investis.

Alors, d’où proviendrait le financement supplémentaire de 2 000 milliards de dollars nécessaire pour atteindre l’objectif de la SCHL ?

La construction est généralement financée à 75 pour cent par des prêteurs et à 25 pour cent par des investisseurs qui prennent des participations. Ainsi, environ 75 pour cent, soit environ 1,5 billion de dollars, devront être financés par la dette. Nous savons que cela dépasse largement la capacité du système bancaire, même avec la magie du programme des Obligations hypothécaires du Canada de la SCHL.

Mais supposons que, la dette étant la partie du financement la moins risquée, une solution puisse être trouvée. Il reste encore 25 pour cent, soit environ 500 milliards de dollars, qui devront être financés par des capitaux propres des investisseurs, mais d’où ?

L’actif total des caisses de retraite au Canada s’élève à environ 2,1 billions de dollars. Les compagnies d’assurance, qui investissent de la même manière que les fonds de pension afin de pouvoir financer leurs versements, disposent d’environ 1,3 billion de dollars d’actifs. Ces deux groupes allouent de petits pourcentages de leur capital à l’immobilier, ne dépassant généralement pas environ 15 pour cent, et de cette allocation, une proportion encore plus petite serait destinée au développement plutôt qu’à l’immobilier avec des revenus sur place.

Dans ces chiffres, les fonds sont alloués à divers secteurs tels que les bureaux, le commerce de détail, l’industrie et le résidentiel, et au sein de ces allocations, les investissements à l’extérieur du Canada représentent une proportion importante, de sorte que le montant d’argent consacré au logement au Canada ne représente qu’une fraction de l’actif total. .

La taille du secteur immobilier coté en bourse au Canada est d’environ 85 milliards de dollars. Les fonds de capital-investissement axés sur l’immobilier représentent un montant similaire. Mais ces groupes n’en consacrent également qu’une partie au logement, et une part encore plus modeste au développement.

Pendant qu’Ottawa soutient la construction de nouveaux logements, les villes cherchent des moyens de payer d’énormes factures d’infrastructure

Pendant ce temps, Ottawa n’a réservé que 82 milliards de dollars sur 10 ans au logement, et les fonds des investisseurs privés sont déjà pleinement engagés dans les projets en cours.

Rien de tout cela ne correspond aux 500 milliards de dollars d’investissement nécessaires.

Alors, comment créer la capacité financière nécessaire ?

Des modifications fiscales pour encourager un niveau accru d’investissement de la part des investisseurs privés, publics et institutionnels au Canada et, ce qui est très important, en encourageant les investisseurs étrangers à investir dans notre marché immobilier. Le Canada représente une part croissante de la population mondiale et, pour accompagner cette croissance, il a besoin d’une plus grande part du capital mondial.

C’est un domaine dans lequel les gouvernements doivent réfléchir très sérieusement. La diabolisation du capital sur le marché immobilier, en utilisant des termes tels que « financiarisation » et « marchandisation », est peut-être un populisme qui fait la une des journaux ou qui accapare les votes, mais elle n’est pas fondée sur des faits et ne répond pas à la réalité de la manière dont le logement doit être transformé. travail.

Le bilan collectif de l’économie du logement doit croître. Développons rapidement des changements fiscaux pour permettre cela. Accueillons les investisseurs étrangers. Changeons la mentalité autour de l’investissement dans le logement, car nous ne pouvons pas le construire sans argent.