Marché immobilier en 2023 : recul des ventes, hausse des prix et impact des taux hypothécaires

Bruxelles et la Wallonie ont un peu moins accusé le coup que la moyenne nationale, avec des baisses respectives de 12,4 et 12,1%, tandis que la Flandre déplore une perte de 16,9%. On observera aussi qu’au niveau national, la proportion des appartements qui changent de propriétaires par rapport aux maisons reste assez constant : 27,7% des logements achetés sont des appartements, pour 27,1% en 2022.

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Autre élément révélé par le baromètre des notaires, l’âge vieillissant des acquéreurs. Un constat compréhensible car la hausse des prix et des taux d’intérêts oblige les emprunteurs à disposer d’un apport toujours plus important, qui met dès lors plus de temps à être constitué à défaut d’être soutenu financièrement par la famille. “Au cours de la dernière année, 29,3 % des acheteurs dans notre pays étaient âgés de 30 ans ou moins. En 2022, la proportion était de 30,3 %. En 2021, elle était de 27,9 %. C’est en Flandre que la part des jeunes acheteurs est la plus élevée : 30,6 %. En Wallonie, elle était de 28,7 % et à Bruxelles, de 22,1 %.”

Quant aux prix des maisons, il a légèrement augmenté en 2023 (+1,1% par rapport à 2022), pour s’établir à 322 780 €. Si l’on tient compte de l’inflation enregistrée en 2023 (+2,1%), l’évolution du prix des maisons est négative : -1%, soit plus ou moins -3.000 euros. Par rapport à 2019, la croissance des prix des logements est de +22,8% en moyenne. En tenant compte de l’inflation, cela représente un prix supplémentaire de +16.000 EUR (+6%) sur cette même période de 5 ans. “Au niveau des prix, le marché reste relativement stable avec une légère baisse, principalement au niveau des biens de moindre qualité, constate Renaud Grégoire. On s’attend à connaître une année 2024 dans le même ordre de grandeur avec une légère diminution. Actuellement, les indicateurs ne laissent pas entendre une forte diminution des prix. C’est toutefois la deuxième année que l’augmentation des prix ou la stabilisation est inférieure à l’inflation.”

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Une tendance similaire sur le marché des appartements, en hausse de 1,6% (2023 vs 2022), pour atteindre le prix de 264 792 €. “Le prix moyen d’un appartement à Bruxelles reste supérieur à la moyenne nationale avec un prix de 280.520 €, soit une légère diminution de -0,3% par rapport aux douze mois précédents. En Flandre, également, le prix – 276.450€ (+3,3%) – est supérieur à la moyenne de l’ensemble du pays. De facto, c’est le prix moyen en Wallonie (199.130€) qui fait baisser le marché global. Sur cinq ans, la tendance est à la hausse avec un bond de +11,9% qui, pour mémoire, est éloignée de la hausse du prix des maisons (+23,1%) dans cette même région pendant cette même période.”

A noter, qu’à Bruxelles, 35% des logements vendus sont des maisons pour 65% d’appartements, une proportion inédite dans les autres régions : 84% pour les maisons et 16% pour les appartements en Wallonie et 72,5% pour les maisons vs 27,5% pour les appartements en Flandre.

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Enfin, l’influence du PEB pèse aussi de plus en plus lourd sur le marché de l’immobilier. “La part des logements économes en énergie a augmenté en 2023 en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, la part des maisons et appartements labellisés de A+ à D est la plus élevée : 69,3 %. En Wallonie, ce chiffre était de 41 %, à Bruxelles de 32,8 %. L’année dernière, en Wallonie, une maison ou un appartement labellisée A+ à D coûtait 230.000 euros. En 2022, le prix moyen était de 225.000 euros. Pour les maisons portant un label de E à G, le prix en 2023 était de 179.000 euros. En 2022, il était encore de 177.500 euros. A Bruxelles, un logement labellisé A+ à D coûtait 288.000 euros en 2023, soit 2.000 euros de moins qu’en 2022 (290.000€). Pour le label E à G, on constate une même tendance à la baisse : en 2023, un tel bien se négociait en moyenne à 300.000€ contre 305.000 € l’année précédente.”

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