Le marché locatif américain en berne : quatre hivers de baisse consécutifs
San Francisco, Californie – Le marché locatif américain continue de ressentir les effets d’une offre abondante et d’une demande affaiblie, avec une nouvelle baisse des loyers en janvier. Le loyer médian national a atteint 1 353 dollars, en recul de 1,4 % par rapport à l’année précédente, selon les données d’Apartment List. Il s’agit du quatrième hiver consécutif à enregistrer un ralentissement marqué de la saison, et de la plus forte baisse annuelle depuis septembre 2023. Les loyers sont désormais inférieurs de 6,2 % à leur pic estival de 2022.
Cette tendance à la baisse, qui pourrait inquiéter les propriétaires, est le reflet d’une conjoncture économique complexe. L’augmentation significative du nombre de nouveaux logements locatifs ces dernières années, bien que ralentissant, continue de peser sur les prix. Parallèlement, un marché du travail plus tendu et un ralentissement de la formation de nouveaux ménages limitent la demande.
“Au début de l’année dernière, il semblait que la croissance annuelle des loyers allait redevenir positive pour la première fois depuis mi-2023, mais ce rebond s’est essoufflé et a même inversé sa trajectoire pendant une saison de déménagement estivale lente qui se prolonge désormais en hiver”, explique Chris Salviati, économiste en chef chez Apartment List.
Le taux de vacance national a atteint un niveau record de 7,3 % en janvier, selon l’indice d’Apartment List, qui date de 2017. Les logements mettent également plus de temps à être loués, avec une moyenne de 41 jours, soit quatre jours de plus qu’en janvier 2025.
Des disparités régionales marquées
Si la tendance générale est à la baisse, des disparités régionales importantes se dessinent. Les baisses annuelles sont les plus prononcées dans le Sud et le Sud-Ouest des États-Unis. Austin, au Texas, est la ville où le marché locatif est le plus faible, avec une baisse du loyer médian de 6,3 % par rapport à l’année précédente. New Orleans, San Antonio, Tucson (Arizona) et Denver suivent de près.
À l’inverse, certaines villes du Nord-Est, du Midwest et de la côte Ouest continuent de voir leurs loyers augmenter, malgré le ralentissement hivernal habituel. Virginia Beach, en Virginie, affiche la croissance la plus rapide, avec une hausse de 5 %, suivie de San Jose et San Francisco (Californie), Chicago et Providence (Rhode Island).
Ces variations régionales soulignent l’importance de prendre en compte les spécificités locales lors de l’analyse du marché locatif. La dynamique de l’emploi, la croissance démographique et l’offre de logements sont autant de facteurs qui peuvent influencer les prix des loyers.
L’avenir du marché locatif : une incertitude grandissante
L’impact de la construction massive de logements sur le marché locatif semble s’atténuer. Cependant, l’avenir reste incertain. La reprise du marché dépendra désormais de la demande locative, qui est fragilisée par la faiblesse du marché du travail et l’incertitude économique générale.
Selon Salviati, “la vague de construction qui a entraîné ces conditions s’essouffle, mais la question de savoir si les conditions du marché évolueront dépendra désormais de la demande locative, dont les perspectives sont devenues plus incertaines en raison de la faiblesse du marché du travail et de l’incertitude économique générale.”
Le département du Logement et du Développement Urbain des États-Unis (HUD) suit de près l’évolution du marché locatif et met en œuvre des programmes visant à rendre le logement plus abordable pour les Américains. L’accès à un logement abordable est un enjeu majeur de politique publique, car il a un impact direct sur la qualité de vie et la mobilité sociale.
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[Image d’un panneau “À louer” devant un immeuble à San Francisco, Californie. Source : Justin Sullivan | Getty Images]
