Cela fait environ un an que le marché tchèque du logement a connu un revirement significatif. À cette époque, les taux d’intérêt des crédits immobiliers montaient déjà depuis plusieurs mois d’affilée et dépassaient la barre des 4 %, ce qui ne signifiait qu’une chose : les prêts au logement devenaient plus chers. Les dépenses mensuelles ont tellement augmenté que toutes les régions de la République tchèque ont soudainement commencé à payer un loyer du point de vue des dépenses mensuelles.
Un an plus tard, les taux d’intérêt hypothécaires sont déjà supérieurs à six pour cent. Et bien que les prix des loyers dans toute la République tchèque aient également augmenté de manière significative l’année dernière, l’écart entre les loyers et les hypothèques se creuse.
Le calcul était basé sur le type de prêt hypothécaire le plus courant et sur les données du portail immobilier Sreality. Bien sûr, les cas individuels peuvent différer. La procédure est décrite dans la méthodologie de calcul ci-dessous.
Le paiement hypothécaire mensuel moyen pour un appartement de 60 mètres carrés avec une échéance de 25 ans est aujourd’hui de 26 359 CZK, selon les données de la société de conseil Fincentrum & Swiss Life Select. Le prix moyen d’un appartement en location mensuelle de même taille n’est que d’environ 13 928 CZK.
“Donc, comme vous pouvez le voir, le prix de l’hypothèque est le double du loyer mensuel. D’un autre côté, nous continuons d’investir dans les nôtres », déclare Jiří Sýkora, analyste hypothécaire chez Fincentrum & Swiss Life Select. Il rappelle ainsi que l’effet immédiat est une chose, et la perspective de posséder un bien immobilier à terme en est une autre. Cela dépend donc de la situation et des projets spécifiques de chaque personne.
Mais même dans un pays où jusqu’à présent environ quatre-vingts pour cent des Tchèques vivaient dans leur propre maison, les chiffres brutaux peuvent être le signal d’une transformation progressive des règles établies qui modifieront ce ratio.
“La part des logements locatifs va probablement augmenter dans un avenir proche, précisément au détriment des logements propres. Cependant, ce n’est pas un phénomène indésirable, par exemple, en Allemagne, le logement locatif représente jusqu’à cinquante pour cent », déclare Sýkora pour SZ Byznys.
Des milliers de plus pour l’hypothèque
La plus grande différence entre le paiement hypothécaire mensuel et le prix de la location d’un appartement se situe dans la capitale. Les loyers ici sont chers, mais le prix d’achat d’un appartement est vraiment élevé. Selon les données du portail immobilier Sreality, un habitant de Prague paiera 22 980 couronnes pour un appartement moyen de 60 mètres à louer. Le remboursement de l’hypothèque, qui est calculé avec un montant principal de quatre-vingts pour cent, le taux d’intérêt actuel offert dans son exemple représentatif par Hypoteční banka, le plus grand fournisseur de prêts hypothécaires sur le marché tchèque, et une échéance de prêt de 25 ans, s’élève à 39 729 couronnes par mois. La différence entre ces deux dépenses mensuelles s’élève donc à 16 749 couronnes (vous pouvez trouver le prix des appartements dans le graphique – Comparaison des dépenses mensuelles pour le loyer et l’hypothèque).
Mais dans ce cas, Prague est une exception d’un certain point de vue. L’écart entre le paiement de l’hypothèque et le prix de la location ici n’est pas seulement causé par la hausse des taux d’intérêt (qui est la même partout), mais principalement par des prix de l’immobilier nettement plus élevés que dans d’autres parties de la République tchèque.
Aux deuxième et troisième places imaginaires en termes de différence la plus importante entre le remboursement de l’hypothèque et les dépenses de location d’un appartement, se trouvent les régions de Bohême centrale et de Moravie du Sud. Dans ces régions, la différence atteint des dizaines de milliers. Il y a encore un an, aux prix des loyers et de l’immobilier d’alors et avec un taux d’intérêt d’environ quatre pour cent, la différence était inférieure de moitié, c’est-à-dire d’environ cinq mille couronnes.
Dans la région de Bohême centrale, le paiement hypothécaire moyen s’élève à 31 290 couronnes, tandis que le prix de location moyen d’un appartement de soixante mètres carrés est de 19 920 couronnes. Un équilibre similaire peut également être trouvé dans la région de la Moravie du Sud, où le paiement hypothécaire moyen est de 25 013 couronnes. Le loyer s’élève à 15 420 couronnes. Par rapport au paiement hypothécaire, une personne économiserait ainsi plus de neuf mille couronnes par mois en loyer.
Au contraire, la différence la plus faible entre le paiement de l’hypothèque et le prix de la location d’un appartement se situe dans la région de Karlovy Vary. Cependant, la formule ici reste la même. Même ici, le loyer sera moins cher, en moyenne de 2 912 couronnes. (Le calcul est à nouveau basé sur l’exemple d’exemple décrit dans la méthodologie de calcul des données.)
À titre de comparaison, même en 2020, l’analyse de Wüstenrot a montré l’avantage de vivre dans sa propre maison, alors que le paiement de l’hypothèque était souvent des centaines à des milliers de couronnes moins cher. Le paiement hypothécaire moyen à cette époque était de 10 567 couronnes, tandis que les Tchèques payaient 12 817 couronnes pour le loyer.
Méthodologie de calcul des données et exemple d’exemple
Les données montrant les avantages/inconvénients des versements hypothécaires mensuels par rapport à la location d’un appartement dans les différentes régions de la République tchèque sont calculées à partir des prix moyens du portail immobilier Sreality au cours de la période novembre 2022 – janvier 2023.
Le prix de location moyen par mètre carré de la surface au sol d’un appartement de 60 mètres dans des régions individuelles et le prix d’offre moyen par mètre carré d’un appartement à vendre dans des régions individuelles ont été utilisés pour le calcul.
Pour calculer le paiement hypothécaire mensuel, un principal de 80% LTV et une maturité de 25 ans sont calculés. La formule est complétée par un taux d’intérêt de 6,19% par an, qui copie l’exemple représentatif de Hypoteční banka, qui accorde des prêts hypothécaires au plus grand nombre de clients en République tchèque.
Il s’agit d’un calcul qui montre la variante la plus répandue d’un prêt hypothécaire et qui n’est destiné qu’à servir d’indicateur indicatif. Le montant du remboursement hypothécaire est variable selon les variables choisies par le client.
L’acheteur prévoit d’acheter un appartement dans la région de la Bohême du Sud pour 3 986 640 CZK. Elle a économisé 797 328 CZK. Pour le reste, la banque lui accordera une hypothèque d’un montant de 3 189 312 CZK avec un taux d’intérêt de 6,19 % par an. L’hypothèque doit être remboursée dans les 25 ans. Le client a besoin de savoir combien de couronnes il devra économiser régulièrement sur son salaire pour pouvoir financer l’hypothèque. Il comparera ce montant avec le loyer actuel qu’il paie, qui s’élève à 13 200 CZK.
Le versement mensuel régulier sera de 20 921 CZK. Du point de vue des charges financières mensuelles, il n’est donc pas intéressant pour le client d’acheter un appartement, car ses frais de logement mensuels augmenteraient. Dans ce cas, spécifiquement par CZK 7,721.
L’écart se creuse
Mais comme cela a déjà été dit au début du texte, les dépenses mensuelles pour l’hypothèque sont supérieures au loyer en République tchèque depuis au moins l’année dernière, dans certaines régions encore plus compte tenu des prix là-bas. Mais la différence se creuse considérablement.
Dans certaines régions au cours de l’année écoulée, cette différence a atteint le double de la différence initiale, comme dans les Highlands, où pas plus tard qu’en février 2022, la différence entre le loyer et le versement hypothécaire mensuel était de 2 229 couronnes. En février, cependant, l’hypothèque coûte déjà 5 638 couronnes de plus par mois.
Outre le taux d’intérêt hypothécaire, l’évolution dans les différentes régions dépend également logiquement des prix des loyers et de l’immobilier l’année dernière. Par exemple, les loyers ont augmenté l’année dernière dans toute la République tchèque. La plus forte augmentation a principalement touché les grandes villes telles que Prague ou Brno, ou les villes offrant suffisamment d’opportunités d’emploi.
“Dans toute la République tchèque, le prix du loyer a augmenté de plusieurs dizaines de pour cent. Dans les villes régionales, on parle d’une augmentation allant jusqu’à 30 % dans la catégorie des appartements. En dehors des villes régionales, on peut parler d’une augmentation moyenne des loyers de 10 à 20 % au cours de la dernière année », explique Jakub Žižka, courtier immobilier RE/MAX Alfa.
Et les prix de l’immobilier ont également augmenté d’une année sur l’autre, bien que l’année dernière déjà à un rythme nettement plus lent qu’en 2021. Cependant, dans les régions, même ainsi, en comparaison d’une année sur l’autre, les unités ont gagné jusqu’à des dizaines de pour cent inférieur.
La hausse des prix de l’immobilier ainsi que la hausse des taux d’intérêt ont un impact majeur sur la disponibilité générale des prêts hypothécaires en République tchèque. Cependant, ce ne sont pas les seuls facteurs affectant la possibilité d’emprunter de l’argent au cours de la dernière année. En avril dernier, un nouveau règlement de la Banque nationale tchèque est également entré en jeu, qui a modifié les soi-disant indicateurs de crédit pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Et les nouvelles règles de la banque centrale ont rendu le tamis beaucoup plus serré pour les demandeurs de prêt hypothécaire.
Indicateurs de crédit CNB pour les prêts hypothécaires
Aiguille LTV (Loan to Value) représente le rapport en pourcentage entre le montant du prêt et la valeur du bien hypothéqué. A partir du 1er avril 2022 les banques ne sont pas autorisées à accorder des prêts avec un LTV supérieur à 80 %soit au dessus de 80% de la valeur du bien hypothéqué (90% pour les candidats de moins de 36 ans). Les limites pour les demandeurs de moins de 36 ans s’appliquent uniquement aux prêts qui sont utilisés pour acheter leur propre logement.
Aiguille DTI (Dette au revenu) est le rapport entre le montant de l’endettement total du demandeur de prêt et le montant de son revenu annuel net. A partir d’avril 2022, la CNB a fixé cet indicateur à 8,5 (pour les jeunes jusqu’à 36 ans 9,5).
Aiguille DSTI (Debt Service to Income) est une expression en pourcentage de la part des dépenses moyennes annuelles du demandeur de prêt résultant de son endettement total (appelé service de la dette) sur son revenu net annuel. Dit simplement il s’agit de pourcentage du montant total de tous les versements mensuels déjà revenu mensuel net du demandeur de prêt. A partir d’avril 2022, la CNB a fixé cet indicateur à 45 % (50 % pour les jeunes jusqu’à 36 ans).
Les indicateurs de crédit de la banque tiennent compte pour les nouveaux prêts. Dans le cas de prêts refinancés (ou de prêts hypothécaires en cours après la fin de la fixation) uniquement si augmentera le prêt initial.
Les banques peuvent, pour les demandeurs convaincus qu’ils rembourseront sans problème le prêt à l’avenir, faire une exception et ne pas utiliser les limites – chaque trimestre le 5 % du volume total des prêts hypothécaires qu’ils ont accordés au cours du trimestre civil précédent.
Du point de vue du revenu moyen des Tchèques, l’indicateur DSTI (Debt Service to Income) est particulièrement intéressant, qui représente le pourcentage du montant total de toutes les mensualités sur le revenu mensuel net du demandeur de prêt. La CNB a fixé cet indicateur à 45 % à partir d’avril 2022 (50 % pour les jeunes de moins de 36 ans).
Le salaire brut moyen en République tchèque au troisième trimestre de l’année dernière était de 39 858 couronnes. Le revenu annuel net d’un employé sans enfant et non étudiant s’élèverait ainsi à 384 704 couronnes. Comme l’a déclaré Jiří Sýkora, analyste hypothécaire de la société de conseil Fincentrum & Swiss Life Select, le paiement hypothécaire mensuel pour un appartement moyen de soixante mètres s’élève à 26 359 couronnes, soit 316 308 couronnes par an.
Par conséquent, pour qu’un individu moyen de plus de 36 ans obtienne une hypothèque pour un tel appartement avec ce versement, son revenu net annuel devrait être de près de 703 000 couronnes. Avec un salaire moyen, il est difficile pour une personne d’obtenir une telle hypothèque.
C’est précisément la raison pour laquelle les banques ont enregistré l’année dernière une baisse des taux d’intérêt allant jusqu’à soixante pour cent pour les nouvelles hypothèques.
“Nous prévoyons une légère reprise cette année, qui pourrait s’accélérer vers la fin de l’année. Même ainsi, selon notre estimation, la valeur des hypothèques convenues sera d’environ 100 milliards. Cependant, les gens sont intéressés par leur propre logement et le facteur de demande différée augmentera, ce qui pourrait accélérer les résultats en 2024, alors que nous prévoyons que la production hypothécaire pourrait revenir à environ 160-200 milliards de CZK », estime l’expert en financement du logement Libor Residual. de Golem Finance et Broker Trust.
