L’investissement étranger dans l’immobilier devient plus compliqué

Le 5 mai, le Département américain du Trésor a publié un avis de proposition de réglementation visant à ajouter huit installations militaires à la liste des sites autour desquels le Comité des investissements étrangers aux États-Unis a compétence pour examiner les transactions immobilières.[1]

Il s’agit de la première extension de l’autorité immobilière du CFIUS depuis son entrée en vigueur en 2020.

Cette extension progressive de la juridiction du CFIUS augmentera le nombre de transactions soumises à l’examen du CFIUS. Cependant, il est peu probable qu’il satisfasse les membres du Congrès et les législateurs des États qui souhaitent interdire les investissements dans les terres agricoles et autres par des investisseurs de pays préoccupants tels que la Chine.

Il existe également des propositions législatives visant à interdire les investissements chinois dans l’immobilier dans des dizaines d’États américains, dont beaucoup restreindraient même les participations indirectes par le biais d’entités non chinoises. Alors que certaines restrictions proposées ne s’appliqueraient qu’aux terres agricoles, d’autres s’appliqueraient à tous les biens immobiliers.

Par exemple, le 8 mai, la Floride est devenue le dernier État à cibler les investissements étrangers dans l’immobilier, interdisant la plupart des investissements chinois directs ou indirects dans l’immobilier, avec une exception de minimis pour certaines participations indirectes via des titres cotés en bourse. Les violations de la restriction constituent un crime.

Une prolifération de restrictions au niveau de l’État, avec divers paramètres et définitions, est susceptible de compliquer les transactions, même pour les sociétés et les fonds non chinois qui opèrent dans plusieurs États et ont des investissements chinois indirects, et pourrait entraîner des violations par inadvertance une fois que les interdictions entreront en vigueur. .

Arrière-plan

Le CFIUS est l’organisme interinstitutions, présidé par le département du Trésor, par l’intermédiaire duquel le gouvernement américain surveille et examine officiellement les investissements étrangers aux États-Unis pour d’éventuels problèmes de sécurité nationale.

En 2020, le CFIUS a mis en œuvre des changements importants conformément à la loi sur la modernisation de l’examen des risques liés aux investissements étrangers[2] qui, entre autres, a élargi la compétence du CFIUS à certaines transactions immobilières effectuées par des personnes étrangères.[3]

Cette nouvelle juridiction a répondu aux préoccupations de longue date concernant l’incapacité du CFIUS à faire face aux risques de sécurité nationale découlant de l’achat par des étrangers de biens immobiliers dans ou autour des ports et des installations militaires qui leur donneraient la capacité de recueillir des renseignements ou de surveiller les activités de sécurité nationale menées à ces endroits. Emplacements.

En capturant les transactions immobilières dans ces zones sensibles, les règles immobilières du CFIUS capturent certaines transactions entièrement nouvelles qui ne seraient autrement pas soumises à la juridiction du CFIUS qui s’applique aux transactions impliquant des investissements dans des entreprises américaines existantes.

Le CFIUS a mis en œuvre sa compétence immobilière par voie réglementaire[4] qui définissent les « biens immobiliers couverts » comme des biens immobiliers situés dans :

• Certains aéroports ou ports maritimes ;
• Proximité, c’est-à-dire un mile, de — ou, pour un sous-ensemble, la portée étendue, c’est-à-dire un total de 100 miles, de — la limite des installations militaires identifiées ;
• Certaines zones géographiques identifiées en relation avec d’autres installations militaires spécifiées, par exemple, des installations militaires qui abritent des programmes américains de missiles balistiques intercontinentaux ; ou
• Toute partie d’un champ de tir ou d’une zone d’opération militaire offshore spécifié dans la mer territoriale des États-Unis[5]

Chacune de ces installations et catégories militaires est identifiée spécifiquement dans une annexe au règlement.

Sous réserve de certaines exceptions,[6] Le CFIUS a le pouvoir d’examiner tout achat ou location par, ou concession à, une personne étrangère de biens immobiliers dans ces zones qui donne à la personne étrangère trois des quatre droits de propriété identifiés.[7]

Développements récents du CFIUS

Lors de la publication de ces règlements en 2020, le CFIUS a spécifiquement indiqué son intention de revoir et de mettre à jour périodiquement la liste des sites autour desquels il a compétence pour examiner les investissements.[8]

Le 5 mai, le CFIUS a publié un avis de proposition de réglementation pour ajouter huit installations militaires à la liste qui effectue des transactions impliquant des biens à moins de 100 miles de ces installations potentiellement soumises à la juridiction du CFIUS.[9] Le public avait jusqu’au 5 juin pour soumettre ses commentaires.

Ces installations incluent notamment la base aérienne de Grand Forks dans le Dakota du Nord.

En 2022, le CFIUS aurait déterminé qu’il n’était pas compétent pour examiner une acquisition de biens immobiliers à proximité de cette base par Fufeng Group, une société à capitaux chinois. Cette détermination a suscité des critiques du Congrès et du public,[10] et a été un catalyseur de la prolifération de projets de loi au niveau des États limitant la propriété étrangère de biens immobiliers.

Les autres installations proposées pour inclusion sont :

• Air Force Plant 42, située à Palmdale, Californie ;
• Dyess Air Force Base, située à Abilene, Texas ;
• Ellsworth Air Force Base, située à Box Elder, Dakota du Sud ;
• Quartier général de la force conjointe de la Garde nationale de l’Iowa , situé à Des Moines, Iowa ;
• Base aérienne de Lackland, située à San Antonio;
• La base aérienne de Laughlin, située à Del Rio, Texas ; et
• Luke Air Force Base, située à Glendale, en Arizona.

Législation étatique et fédérale

Dans le sillage de la transaction Fufeng, des dizaines de propositions[11] ont été introduits dans les législatures des États pour interdire les acquisitions de terres par certaines entités et personnes de Chine, de Russie et d’une poignée d’autres pays préoccupants, tels que Cuba, l’Iran, la Corée du Nord et le gouvernement Maduro du Venezuela.

La portée des projets de loi varie considérablement. Alors que certaines propositions se concentrent principalement sur les transactions impliquant le gouvernement chinois, beaucoup concernent également les transactions impliquant des entreprises privées et des ressortissants étrangers. Alors que certains se concentrent plus étroitement sur les terres agricoles, d’autres couvrent plus largement les terres ou même les biens immobiliers. De même, certaines prévoient des exceptions claires pour les participations indirectes, tandis que d’autres couvrent à première vue tous les intérêts indirects.

Quelques exemples sont présentés ci-dessous.

Floride

La Floride a récemment promulgué une législation, qui entrera en vigueur le 1er juillet, interdisant les acquisitions directes et la plupart des intérêts indirects dans des biens immobiliers par le gouvernement chinois, les entreprises chinoises et les citoyens chinois, avec certaines exceptions pour les personnes physiques.[12]

Il est interdit aux investisseurs d’autres pays concernés d’acquérir des biens à moins de 10 miles d’une installation militaire ou d’une infrastructure critique ou de toute terre agricole.

Dans les deux cas, il existe une exception de minimis pour certaines détentions indirectes par le biais de titres publics.

Cela laisse ouverte la possibilité qu’une petite participation détenue par une société chinoise n’importe où dans la chaîne de propriété d’une société privée ou d’un fonds qui achète des biens immobiliers, ou achète une autre société américaine qui détient des biens immobiliers en Floride, puisse violer la loi, ce qui est un crime.

Les avoirs actuels devront également être enregistrés auprès de l’État.

Utah

La législation récemment promulguée dans l’Utah, qui est entrée en vigueur le 3 mai, a une couverture tout aussi large des biens immobiliers, mais est plus étroitement ciblée en termes d’entités chinoises couvertes.[13]

Cette loi interdit les entités étrangères restreintes, y compris les sociétés chinoises identifiées par le département américain de la Défense comme des sociétés militaires chinoises – la liste 1260H[14] — leurs affiliés et entités gouvernementales chinoises, d’acquérir un intérêt dans des terres, y compris non seulement des terres agricoles, mais aussi des terres publiques et privées.

Texas

La législation proposée au Texas, en revanche, a récemment été réduite en termes de couverture.

La législation proposée interdirait les achats directs de terres agricoles, de carrières et de mines – plutôt que de biens immobiliers en général – par le gouvernement chinois et d’autres pays concernés ; les sociétés ayant leur siège social dans ces pays ; les citoyens de ces pays qui ne sont pas également des citoyens américains ou des résidents permanents légaux ; et les sociétés détenues ou contrôlées par ces gouvernements ou ces citoyens, où le “contrôle” est défini comme détenu majoritairement par des entités ou des personnes chinoises.

En supposant qu’il reste dans toute législation finale, un seuil de majorité réduira la probabilité que des entreprises et des fonds enfreignent la loi par inadvertance.

Fédération de légsilation

Les membres du Congrès continuent également de présenter des projets de loi relatifs à l’investissement étranger dans l’immobilier, les projets de loi récents portant sur les terres agricoles.

En 2023, des projets de loi ont été déposés qui interdiraient[15] l’achat de terres agricoles par des ressortissants étrangers associés au gouvernement de la République populaire de Chine ou restreindre[16] achats par des adversaires étrangers plus généralement.

Il reste à voir si l’un de ces projets de loi avancera à court terme.

Conséquences

La dernière action du CFIUS, si elle est finalisée comme actuellement proposé, augmentera le nombre de transactions immobilières soumises à l’examen du CFIUS, mais pas de manière significative.

Cependant, la multiplication des restrictions au niveau des États, avec des paramètres et des définitions divers, est susceptible de compliquer ou d’empêcher certains investissements étrangers.

En fait, lorsqu’une société ou un fonds américain a des actionnaires ou des commanditaires de Chine ou d’autres pays concernés, même les investissements dans d’autres sociétés américaines qui détiennent des biens immobiliers pourraient enfreindre certaines de ces lois.

Ces sociétés et fonds doivent de plus en plus comprendre et naviguer dans les lois fédérales et étatiques pour éviter les violations involontaires, et mener une diligence raisonnable accrue concernant les détentions indirectes de biens immobiliers pour évaluer s’ils sont couverts par l’ensemble de lois applicables et les options de conformité, le cas échéant.

Pour les fonds d’investissement, une option peut consister à créer des véhicules distincts pour les investisseurs chinois.