Les propriétaires de condos de grande hauteur en Floride ressentent l’impact de la hausse des frais de HOA et des coûts d’assurance

COMTÉ DE PINELLAS, Floride – Les immeubles en copropriété de grande hauteur en Floride ressentent la pression financière avec de nouveaux mandats structurels et des coûts d’assurance en hausse; maintenant, les propriétaires de condos individuels avec Citizens Property Insurance doivent obtenir une couverture contre les inondations pour leurs unités, même s’ils sont à 10 étages au-dessus du sol.

Mike Steurer vit dans un immeuble de 14 étages juste avant le péage Skyway à Saint-Pétersbourg.

“Nous sommes au 10e étage, et on me dit que je dois avoir une assurance contre les inondations”, s’est exclamé Steurer au journaliste d’ABC Action News, Stassy Olmos. “Pour moi, cela n’a pas beaucoup de sens de payer pour un produit dont je n’aurai jamais besoin, étant si haut placé.”

Le condo est plus qu’un coin de paradis pour lui.

“Ma famille a acheté le condo, mes grands-parents, en 1972. Le bâtiment a été construit à l’origine en 1967. C’était des logements gouvernementaux et, en 72, des condos d’hiver. Donc, ma famille en est propriétaire depuis lors, et ma femme et moi avons eu la chance en 2012 de pouvoir l’acheter, et nous voulons l’utiliser pour notre retraite », a expliqué Stuerer.

Il est à cinq ans de cette retraite de rêve après avoir travaillé comme chef adjoint des pompiers et dirigé un entrepôt de meubles de fabricant dans l’Indiana. Pourtant, il a dit que regarder l’augmentation du coût de la vie au paradis est inquiétant.

Il y a quelques mois, il a reçu une lettre de sa compagnie d’assurance de biens, Citizens Property Insurance, l’informant qu’il devra souscrire une assurance supplémentaire contre les inondations pour le contenu de son condo.

Stuerer a expliqué que Citizens, l’assureur soutenu par l’État avec des plafonds sur les augmentations de taux d’assurance, est la couverture de propriété la plus raisonnable qu’il puisse trouver sur le marché de la Floride avec la flambée des coûts d’assurance.

Le mandat d’assurance contre les inondations des condos des citoyens est une nouvelle exigence adoptée lors de la deuxième session législative extraordinaire de l’année dernière sur l’assurance des biens. Un porte-parole de Citizen’s a déclaré à Olmos en avril qu’une assurance contre les inondations distincte vise à aider à minimiser tout litige éventuel entre les dommages causés par le vent et les inondations lors de futures tempêtes. La société compte désormais un peu moins de 1,2 million de polices.

Mais Steuer est également membre du conseil d’administration de son immeuble en copropriété et a déclaré que les coûts montaient en flèche – des assurances aux nouveaux mandats structurels.

« L’assurance nous a tués cette année. Notre assurance inondation a augmenté. Notre assurance régulière a augmenté de 75 % alors que vous n’aviez prévu que 25 %. Cela a donc fait exploser notre budget », s’est-il exclamé.

De 2021 à 2022, Steurer a déclaré que la couverture contre les inondations du bâtiment est passée de 97 000 $ à 110 000 $, soit une augmentation de 14 %. De plus, leur assurance habitation est passée de 106 000 $ à 187 000 $, une augmentation de 77 %.

“Nous avons déjà augmenté les frais HOA parce que nous avons fait preuve de diligence raisonnable pour la nouvelle loi en raison de l’effondrement de la copropriété”, s’est-il exclamé.

Après l’effondrement de Surfside Condo en 2021, où près de 100 personnes sont mortes, Les législateurs de Floride ont adopté le projet de loi 4D du Sénat exiger des inspections d’étape pour les copropriétés et que chaque association ait suffisamment de réserves pour effectuer les réparations nécessaires qui pourraient être trouvées lors de l’inspection.

“C’est comme, ‘Oh mon dieu, comment allons-nous payer pour ça?'”, A souligné Steurer. “Nous allons donc devoir faire une évaluation pour couvrir tous ces coûts.”

A l’issue de la session législative de mai, Les législateurs de la Floride ont adopté une révision du mandat d’origine contre les inondations de l’assurance des biens des citoyens, à l’exclusion des unités de copropriété.

Le projet de loi a été soumis au gouverneur pour signature le 16 mai.

« Nous encourageons les gens à revenir en arrière et à parler à leurs agents. Vous savez, nous nous attendons à ce que ces changements entrent en vigueur », a déclaré le porte-parole des citoyens Michael Peltier à Olmos.

Olmos a demandé ce qui se passerait si le mandat changeait et que de nouveaux clients avaient déjà été mandatés pour obtenir une couverture contre les inondations depuis le 1er avril dans le cadre de l’approche progressive du mandat.

« À l’heure actuelle, la loi stipule que, pour les nouveaux assurés, vous devez avoir une assurance contre les inondations pour obtenir une police Citizens ; cette loi reste en vigueur jusqu’à ce qu’elle change », a expliqué Peltier.

Olmos a également contacté la FEMA, l’agence qui gère le programme national d’assurance contre les inondations (NFIP), qui fournit la plupart des polices. Elle a demandé si l’agence permettrait aux propriétaires de condos d’annuler si le mandat est supprimé.

Un porte-parole a déclaré dans une réponse par e-mail que les assurés peuvent obtenir un remboursement s’ils demandent à annuler dans le délai de 30 jours avant l’entrée en vigueur de la politique.

Ils ont précisé que le NFIP n’autorise les annulations à moyen terme que si un prêteur n’a plus besoin d’assurance contre les inondations.

Les citoyens conseillent toujours à quiconque dans l’État de Floride, dans un gratte-ciel ou non, de souscrire une assurance contre les inondations.

Les citoyens et la FEMA recommandent aux propriétaires de condos de parler avec leur agent d’assurance pour voir les options.

Plus d’informations sur le mandat d’assurance citoyen contre les inondations :

Pour les propriétaires avec des citoyens dans une zone inondable désignée par la FEMA, les nouvelles polices devaient souscrire une assurance contre les inondations avant le 1er avril, et tout renouvellement de police avait jusqu’au 1er juillet 2023.

Pour ceux qui ne sont pas en zone inondable, cela dépend de la valeur de votre propriété :

• 1er janvier 2024, pour les biens évalués à 600 000 $ ou plus.
• 1er janvier 2025, pour les biens évalués à 500 000 $ ou plus.
• 1er janvier 2026, pour les biens évalués à 400 000 $ ou plus.
• 1er janvier 2027, pour tous les autres biens résidentiels des particuliers assurés par les Citoyens.

Les propriétaires peuvent visiter FloodSmart.gov ou la Réglementation du Bureau de la Floride sur les assurances site Web pour obtenir des informations sur l’assurance contre les inondations et pour trouver un fournisseur d’assurance contre les inondations. Cependant, selon Citizens, il peut y avoir une période d’attente pour obtenir une assurance contre les inondations.